👆 房研所小光头今天出道了
作者 / 小夏
风马牛房研所 / 聊聊房里房外这些事儿
大家好，我是房研所的小夏。
我们所长老王痴迷看房，最近他又假公济私，让我去帮他看看 400 万在北京能买到什么样的房子。
我对买房没啥概念，先来问问隔壁公司的社畜们是怎么想的。
80后
北京土著
80‘s rich people
90后
新北京人
90‘s rich people
90后
北漂少年
90‘s poor guy
400 万的买房预算是个什么水平？
2018 年社科院曾经发布过一份《中国住房市场发展月度分析报告》，样本城市中北京以 402 万每套的总价中位数居全国第一。
每当国家统计局发布平均工资家庭收入的时候，大家就会在微博上整齐划一，“我又被平均了！！” “我又拖后腿了！”
其实，房价和收入的中位数比平均值更能代表社会中位水平的情况。
即便放到今天在北京买房，400 万 / 套的总价依旧是一个门槛。
打开某家、某某客这样的房源搜索网站，你会发现低于 400 万的新房只存在于五环开外，400 万也就勉强在五、六环之间买一个刚需小户型。
这次，我带大家去看看北京中位水平房价 400 万能买到什么样的新房和二手房，分别是位于四环边的“老破小”和五环外的“远大新”。
四环边，老破小
五环外，远大新
那么，四环边的“老破小”和五环外的“远大新“究竟谁更胜一筹呢？以四环边望京板块一套 37 年楼龄的老房与通州一套2年后交付的新房来做一组对比。
“老破小” | “远大新” | |
位置 | 四环边 | 五、六环之间 |
建成时间 | 1983 年 | 2022 年 |
总价 | 375 万元 | 400 万元 |
单价 | 约 63000 元/m² | 约 52000 元/m² |
建筑面积 | 58.97m² | 89m² |
契税 | 总价的 1% 约 3.75 万 | 总价的 1% 约 4 万 |
增值税 | 满 2 年，免征 未满 2 年，总价÷（1+5%）×5.65% | 无 |
个人所得税 | 满五唯一，免征 未满 5 年，总价 1% | 无 |
中介费 | 总价的 2.3%-2.7% 约 8~9 万 | 无 |
物业费 | 1.4 元/m² /月 约 82 元/月 | 4 元/m² /月 约 360 元/月 |
地铁数量 | 距离最近地铁 800 米 | 距离最近地铁 1500米 |
学校 | 小学 9 所，中学 9 所 | 小学 4 所，中学 4 所（在建） |
医院 | 距离最近三甲医院 6 公里 最近社区卫生服务中心 1 公里 | 距离最近三甲医院 8.3 公里 最近社区卫生服务中心 3 公里 |
大型商场 | 1.5 公里 | >10 公里 |
其实，在有限的预算内，想要找到十全十美房子的概率几乎为 0。
这个时候，不妨先把自己的购房需求写下来，像是上下班通勤、孩子上学（如果有）、房屋是否保值增值、居住品质、医疗配套等，再根据这个排序来找适合自己的房子。
从地理位置上看，“老破小”是占据绝对优势的，这就决定了它有更丰富的教育、医疗、交通资源。
但这也意味着你可能得牺牲掉住房面积、居住环境。同样是 400 万，在市区只能买到不到 60 平的房子，但在郊区却能买到近 90 平。
而且老房子有几个常见问题：
1. 户型差，特别是塔楼结构的老房子，板楼结构的就还好一点，虽然相对会比较方正，但客厅、厨房、卧室、卫生间的布局还是会有点问题，但新房就不太会有这样的问题。
塔楼平面图
板楼平面图
2. 几乎没有物业管理，楼道堆满杂物也没人管，小区里也没有固定车位，停车全凭运气。
楼道堆满杂物是常态
3. 装修成本高，现在的新房几乎都是精装交付，只需要稍微做点软装，买点家具、家电就能入住。但老房子就得先“拆家”，再重新设计、改造，增加许多成本。
4. 如果买的是满五唯一的房子，那么至少你不需要额外支付个税、增值税，但中介费还是省不了的。
5. 交易周期比较长，如果卖方把这套房子做过抵押贷款，那就得花更久时间。
至于郊区新房，最大的硬伤就是配套不完善，以及销售口中未来的配套规划是不是是真的，就得需要自己来判断。
其实，无论是选“老破小”，还是选“远大新”，这都是北漂一族在北京扎根的第一步。
在他们看来，即便，北京的房价是北京薪资的5-6倍，老家的房价是老家薪资的2-3倍；
但是，北京的薪资调整是一年两次，老家的薪资调整是两年一次；北京的办事效率是网上预约，老家的办事效率是关系软硬；
这或许可以解释为什么很多年轻人会选择留在北京。
那么，如果你有 400 万，会怎么选呢？
作者 | 小夏
