来源：REITs行业研究
北金所住房租赁企业股权交易（简称“人行版REITs”）是北金所在人民银行指导下，参照国际主流 REITs模式推出的金融创新项目，是指以公司形式设立，由出资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。
1月17日，建设银行作为国内率先实施住房租赁战略的金融机构，依托自身专业优势、平台优势和客户优势，成功参与首批住房租赁企业股权交易服务试点工作，其中建信瑞居无锡凤凰城项目作为建设银行独家协调申报的试点项目，产权独立清晰、租金来源稳定、预期收益良好；与国内现有的不动产证券化融资工具相比，在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是真正意义上符合国际主流标准的REITs模式。
建信瑞居项目股权份额的成功转让，标志着人行版REITs具备了持续复制推广的条件，我们期待和相信后续将有更多新产品出现，为投资者提供更为多元化的REITs投资方式。
7月1日，由中国建设银行担任项目协调人的国内首批住房租赁企业股权交易服务试点项目——北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让摘牌仪式在北京金融资产交易所举行。
图片来源：北京金融资产交易所
建设银行 国内率先实施住房租赁战略的金融机构
住房租赁企业股权交易服务是北京金融资产交易所贯彻落实党的十九大“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，中央经济工作会议“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”、“大力发展租赁住房”等有关精神，在人民银行指导下，参照国际主流REITs模式推出的一项重大金融创新，旨在支持住房租赁企业发展，培育专业化、机构化的市场主体。
该服务对住房租赁企业投资范围、收益来源、负债比例进行了明确规定，通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资，是我国REITs制度的有益探索。
1月17日，建设银行作为国内率先实施住房租赁战略的金融机构，依托自身专业优势、平台优势和客户优势，成功参与首批住房租赁企业股权交易服务试点工作，其中建信瑞居无锡凤凰城项目作为建设银行独家协调申报的试点项目，产权独立清晰、租金来源稳定、预期收益良好；与国内现有的不动产证券化融资工具相比，在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是真正意义上符合国际主流标准的REITs模式。
图片来源：建设银行
项目挂牌以来，在住建部、人民银行、北金所的指导和大力支持下，建设银行联合子公司建信住房服务公司积极推进建信瑞居项目股权转让路演推介工作，与包括保险资金、私募基金、资产管理公司、证券公司、信托公司、产业集团、外资机构等在内的不同类型投资者进行了沟通。最终成功引入长城人寿、中金公司两家机构投资人联合受让建信瑞居项目49%股权。
模式具备持续复制推广的条件
据介绍，建信瑞居项目股权份额的成功转让，标志着该模式具备了持续复制推广的条件。通过此次交易，建设银行帮助建信住房公司运用REITs模式有效盘活了存量资产，获得长期、稳定的权益性资金，提高了资本使用效率，实现了商业模式的创新。
长城人寿、中金公司作为国内保险资金和市场专业机构的代表，积极响应国家政策号召，勇于探索创新投资领域，运用长久期资金支持住房租赁行业发展。双方也将与建设银行及建信住房公司在住房租赁投资领域开展广泛而深入的战略合作，在获得稳定投资收益、分享行业发展红利的同时，为后续扩大投资者群体、完善市场机制积累宝贵经验。
建设银行有关负责人表示，该行在住房金融领域积淀深厚，是国内最大的住房按揭贷款银行和零售信贷资产证券化发起机构。
为落实党中央关于“房住不炒”的精神，推进“租购并举”住房制度转型，该行在同业中率先提出住房租赁战略。本次参与住房租赁企业股权交易服务试点，是该行运用REITs模式纵深推进住房租赁战略，做全流程住房租赁体系金融赋能者的又一重要创新成果，具有十分重要的意义。
根据此前信息，今年1月19日，为响应中央经济工作会议关于“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的要求，北金所推出了面向住房租赁企业的专项服务，为符合条件的住房租赁企业提供标准化的信息登记和披露服务，推动专业化住房租赁机构发展，增加租赁住房市场供给。
北金所官网同时公布了《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》等文件，参照国际主流的REITs模式对住房租赁企业的投资范围、收益来源、负债比例、信披制度及分红模式进行了明确规定。
北京、上海、苏州、无锡四个城市的优质住房租赁企业为住房租赁金融服务的首批服务对象，土地类型涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等。1月，北金所完成了包括北京建信瑞居物业服务有限公司在内的首批4个住房租赁企业信息披露。
延伸阅读——REITs新探索：住房租赁企业股权交易
作者：程昱、吴若磊、杨冰和陈健恒
来源：中金固定收益研究
2020年7月1日，北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让顺利完成，这是北金所住房租赁企业股权交易服务开展以来的首笔交易。目前还有3家同为首批试点项目的住房租赁企业已经进行信息披露但尚未进行股权转让。
北金所住房租赁企业股权交易是人行参照国际主流REITs模式推出的金融创新产品，是我国REITs产品的有益探索。
事件评论
北金所住房租赁企业股权交易（简称“人行版REITs”）是北金所在人民银行指导下，参照国际主流 REITs 模式推出的金融创新项目，是指以公司形式设立，由出资人出资并持有相应股权，以租赁类房地产为投资对象，以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务，并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。
一、 人行版REITs主要产品特征
依据北金所2020年1月7日发布的《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程（试行）》、《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程（试行）》等四项住房租赁企业股权交易服务配套制度，人行版REITs的主要产品特征如下：
1、 公司制架构
产品采用公司制架构，项目公司作为REITs主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易。公司制架构是美国市场的主流架构，具有比较成熟的海外运行实践，交易结构也比较清晰。
2、 权益型产品产品
不涉及结构化分层，公司股权即为REITs份额。因产品为股权型产品，也无需评级。
下图显示了一个典型的人行版REITs产品的交易结构。
3、 资产类型限于住房租赁类资产
底层物业资产类型目前仅限于住房租赁类资产，未来可拓宽至更多类型长租类不动产，包括租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施等。
4、 项目公司可负债经营
项目公司可通过发行债券、银行贷款、信托贷款等方式进行融资，但资产负债率不得超过80%。
5、 收入来源限制
项目公司收入80%以上须来自于租赁类房地产项目持续运营的租金收入。
6、 挂牌场所
产品挂牌、交易及信息披露场所为北金所。
7、 强制分红规定
项目公司强制分红，公司取得的全部收益90%以上须定期向股东分配。
与此前推出的交易所公募REITs相比，人行版REITs在组织形式、交易场所、基础资产类型等各方面都均有一定区别。总体来说，人行版REITs在基础资产、发行流程等方面的要求均更为宽松、简便。
二、首批4单住房租赁企业股权项目的基本要素
首批4单住房租赁企业股权交易服务试点项目中，除苏州工业园项目资产为人才优租房外，其余项目均为长租公寓，且均处于待运营状态。我们总结了其基本要素如下：
其中，已完成股权转让的建信瑞居所持物业无锡凤凰城长租公寓位于无锡核心区域，发行方预计项目2020年7月可达到入住条件，预计当年入住率为75%，之后各年入住率为94%。在收益总年限33年的情况下，发行方预计项目净收益的IRR为5.00%至6.00%。
苏州工业园区公租房管理有限公司持有的明日之星小区、菁英公寓小区等9处资产，均为苏州工业园区周边的人才优租房，由2家物业管理公司分别管理，其中7处小区土地为政府无偿划拨性质，群星苑及菁仁公寓土地剩余使用年限分为为60.9年和30年。2019年度物业收入占总收入比例为83.14%，租金增长率11.00%。
三、人行版REITs意义
人行版REITs在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，是我国REITs制度的有益探索。
通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资，也有助于支持住房租赁企业发展，培育专业化、机构化的市场主体，更好的支持“房住不炒”政策。
对于住房租赁企业而言，运用REITs模式能够有效盘活存量资产，获得长期、稳定的权益性资金，提高资本使用效率，从而实现商业模式的创新。
建信瑞居项目股权份额的成功转让，标志着人行版REITs具备了持续复制推广的条件，我们期待和相信后续将有更多新产品出现，为投资者提供更为多元化的REITs投资方式。
