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北京上半年新房市场供需分化 业内预测二手房市场下半年将承压
本报记者/吴静/卢志坤/北京报道
今年上半年，受疫情影响，北京无论是新房还是二手房市场均承受了较大压力。
近日，市场机构贝壳研究院发布上半年楼市报告，数据显示，上半年北京新房市场住宅供应面积314万平方米，成交面积231万平方米，供大于求。
受近期疫情影响，预计未来短期内成交增速仍将低位运行。但与此同时，由于不限价地块比例增加，上半年北京土地市场热度不减。
北京链家二手房成交量数据显示，上半年同比下滑约13.1%，是自“3·17”政策以来近4年同期最低。预计下半年新房放量降价带动销售，二手房市场将受到分流。
新房市场供需分化
贝壳研究院数据显示，今年上半年，北京住宅用地平均成交楼面价为35096元/平方米，环比2019年下半年上涨35%，创近3年来新高。据了解，主要原因有两方面：一是为了缓解疫情冲击，北京土地市场加大了优质地块的供应，具体来看，两宗位于近年来鲜少供地的海淀区，成交楼面价均超过7万元/平方米，两宗位于丰台分钟寺的宅地，楼面价分别达到76168元/平方米和73912元/平方米，为今年成交楼面价最高的两宗地块，拉动宅地楼面价提升；二是不限房价地块比例增加，上半年成交的宅地中，不限房价地块占比73%，约为去年同期的2.4倍。
与土地市场的热度不同，今年上半年，在疫情冲击下，客户观望情绪较强，在加大供应的情况下仍保持冷静。上半年，北京商品住宅供应面积314万平方米，成交面积231万平方米，供销比为1.4，供大于求。但成交面积增速远不及去年同期，同比下降31.7%。近期北京又出现疫情，尤其前期集中供应产品的大兴区和丰台区均属于高风险区，出行受限严重影响认购客户转签约的速度，预计未来短期内成交增速仍将低位运行。
价格方面，上半年北京商品住宅成交均价为47468元/平方米，与去年同期相较上涨4.1%。从长期来看，当前北京市场上在售项目九成为限竞房，其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用，并且截至目前已经成交的竞限房地块，仅有三成左右入市，未来仍有大量限竞房项目等待入市，因此长期来看，价格仍将保持稳定。
二手房市场下半年承压
与其他一线城市相比，北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。贝壳研究院数据显示，2020年上半年，北京二手房网签6.7万套，比去年同期下降8.2%。北京链家二手房成交量同比下滑约13.1%，比去年下半年环比增长约4.3%。上半年成交水平为自“3·17”政策以来近4年同期最低。
分月来看，贝壳研究院数据显示，年初两个月受春节假期及疫情影响，北京二手房成交累计同比下降57%。3月以后，随国内疫情好转，防控等级下调，成交持续复苏，4月、5月环比增幅分别达到71%和41%。到5月份，西城学区政策变动进一步刺激需求释放，以德胜门、金融街最为显著，当月实际成交创下2017年“3·17”调控后单月成交量最高水平。6月北京出现疫情，成交环比回落35%。
从区域来看，上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区，增幅为12%，居全市首位。东城区成交量同比降幅最大，达到32%。此外，石景山、通州、丰台、顺义等区域，以外围城区为主，成交量同比降幅均超过全市平均水平。
值得注意的是，今年上半年北京新房成交同比降幅约30%，综合新房库存及年度销售任务双重压力，贝壳研究院认为，下半年预计新房放量降价带动销售，二手房市场将受到分流。
另外从东城区、海淀区成交历史数据来看，贝壳研究院预测，学区政策发布、执行后，将会出现半年左右的连续下跌，结合西城区的供需情况，预计后半年量价会持续小幅下跌。
