原标题：百亿资产腾挪 神秘的接盘方 朱氏兄弟的广州旧改生意
本报记者/余燕明/广州报道
在中国内地的房地产家族里，朱拉伊、朱孟依、朱庆伊三兄弟所控制的地产生意，举足轻重。
尤其是排行老二的朱孟依创办了港股上市地产企业——合生创展集团有限公司（0754.HK，以下简称“合生创展”），排行老三的朱庆伊则创办了港股上市地产企业——珠光控股集团有限公司（01176.HK，以下简称“珠光控股”）。
这两间兄弟上市地产企业在平时鲜有交集，因此，它们之间所进行的隐秘交易，也更不为人所知。
2020年6月下旬，位于广州市黄埔区的科学城板块，延宕了近十年的火村旧改项目，等到了第一批住宅预售许可的发放。
在此之前，广州火村旧改项目的实际控制方是珠光控股，但它目前正在进行资产转让。如果交易最终完成，意味着珠光控股在这个价值数百亿元的旧改项目进入收获期时拱手相让。
广州火村旧改项目第一批住宅已在销售阶段，现场的销售人员会告诉来电、到访的购房者，“现在的开发商是合生创展”。
该项目的接盘方为设立在境外的博大金融控股有限公司（以下简称“博大金融”），这是一家与合生创展及其实际控制人朱孟依家族有着潜在关联的金融机构，其在内地部署的一系列投资，绝大部分流向了合生创展名下的地产项目。
但珠光控股与合生创展方面均未披露所涉广州火村旧改项目的资产交易，是否构成了关联交易，或是存在其他形式的利益安排。
价值百亿的火村旧改
在广州火村旧改项目第一批住宅推出预售时，珠光控股却在筹划从中完全退出。
2020年4月下旬，珠光控股与买方达成了协议，将转让所持广州火村旧改项目的全部股权，以及由买方偿付珠光控股对该项目垫付的大笔资金。其中，全部股权代价为15亿元，债权代价为18.31亿元，总代价为33.31亿元。
珠光控股预计将从这笔资产出售里确认17.63亿元投资收益，而上市公司在2019年的归母净利润也不过6.7亿元。
但这些短期出售收益相对于广州火村旧改项目的庞大体量及潜在价值而言，无足轻重。
该项目占地面积接近61.51万平方米，划分为融资区和重建区。其中重建区相当于本地村民的就地还建，而融资区则属于为项目平衡融资的商业开发区，即广州火村旧改项目的市场价值及投资收益的主要来源。
广州火村旧改项目重建区占地面积26.09万平方米，将主要建成76.43万平方米住宅及2.65万平方米商业物业。目前，重建区已开展工程施工，建成后所有物业将无偿转让予当地村民及火村经济联合社。
融资区也已经进入工程施工阶段，并且第一批住宅刚刚开盘预售。融资区占地面积35.42万平方米，将主要建成86.45万平方米住宅及9.58万平方米商业物业。
不过，融资区物业建成后并非全部归属于项目公司所有，其中13.86万平方米住宅及商业物业将无偿转让予当地村民及火村经济联合社，6万平方米住宅及商业物业则将以1.2万元/平方米的价格，转让予另一合作方科学城（广州）投资集团有限公司（以下简称“广州科学城集团”），作为其投资收益。
因此，项目公司应占融资区建成后物业面积为84.42万平方米，且当中主要为超过76万平方米的住宅物业。根据珠光控股出售广州火村旧改项目时进行的测算，项目公司应占融资区资产价值将高达147亿元。
据悉，广州火村旧改项目取得预售许可的第一批住宅销售价格介于3.1万~3.6万元/平方米，即便仅按照3.5万元/平方米销售价格且不考虑后续房价涨幅大致估算，项目公司应占融资区超过76万平方米住宅物业的可售货值也将达到266亿元。
由于开发体量庞大，广州火村旧改项目也将面临巨额投资。据测算，该项目整体投资总额预计超过190亿元，其中重建区投资成本约为114.61亿元，融资区投资成本约为75.52亿元。
尽管项目公司应占融资区的投资成本预计仅为58.95亿元，但广州火村旧改项目重建区、项目公司非应占融资区合计131.18亿元投资成本，也均已在合作协议内约定由项目公司全部承担。
至2019年底，项目公司已承担并投入的开发成本达到35.14亿元，其中绝大部分资金投向于重建区。这也相当于买方从珠光控股全盘接手广州火村旧改项目后，其仍要承担该项目后续将近155亿元的投资成本。
记者向珠光控股方面核实了解其在广州火村旧改项目进入收获期时对外转让的原因，但该公司对此不予置评。
潜在关联的接盘方
从一开始，广州火村旧改项目的开发过程，就是一场围绕当地村民、国企及民营地产商的地产盛宴。
早在2011年初，广州科学城集团已与火村经济联合社订立了一份合作协议，由火村经济联合社提供项目土地，而由广州科学城集团提供开发资金。广州科学城集团是一家国有企业，其控股股东为广州经济技术开发区管理委员会。
但广州科学城集团无意推进广州火村旧改项目的后续开发，其在2014年9月份通过附属企业广州东进新区开发有限公司（以下简称“东进公司”）引入了珠光控股，并约定由后者承担该项目全部开发成本。
尽管广州科学城集团并不承担项目出资及开发建设，但它在引入珠光控股作为唯一合作方时设定的条件里，仍然要求分占广州火村旧改项目18%的收益权，以及由项目公司向其支付巨额服务费。
根据珠光控股与东进公司、广州科学城集团在2018年底进一步达成的协议，东进公司所占广州火村旧改项目的权益，将由项目公司应占融资区建成后以1.2万元/平方米的价格，向广州科学城集团转让6万平方米住宅及商业物业，以此作为收益分配。
此外，另据协议约定，项目公司仍需向东进公司支付巨额服务费。其中，仅2018年、2019年，项目公司所要支付的服务费就达到了3亿元。
凭借在2011年初与火村经济联合社订立的一纸协议，连同项目公司应占融资区建成后将向其转让的6万平方米住宅及商业物业，还有项目公司所要支付的数亿元服务费，广州科学城集团已从广州火村旧改项目获得了巨额收益。
与广州科学城集团的情形一样，珠光控股介入广州火村旧改项目近6年后，在项目进入收获期时却决定从中退出，并由此录得了17.63亿元出售收益。
据珠光控股方面披露，广州火村旧改项目的买方为广州博浩企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“广州博浩”）。广州博浩穿透后的股东为设立在境外的博大金融，其在中国内地开展投资业务的主体为上海阳光博大股权投资管理有限公司（以下简称“阳光博大”）。
据记者查询了解，阳光博大取得了私募基金管理人资格，其先后两任法定代表人为张懿、黄红燕，这两名人士此前均为合生创展的核心管理层，目前亦为博大金融的核心高管。
其中，张懿现为博大金融的董事会主席，他在2011年~2013年出任了合生创展的执行董事、董事会副主席兼财务总监；黄红燕现为博大金融的执行副总裁兼首席财务官，而她在2003年~2013年就职于合生创展长达十年之久，从合生创展离任前其出任该公司财务副总经理。
另据记者查询获悉，博大金融通过阳光博大等附属企业在中国内地部署了大量投资，其所设立的这些基金绝大部分流向了合生创展名下的地产项目，而这也几乎是博大金融在中国内地主要参股投资的地产项目。
其中包括位于广东惠州的合生紫悦府、合生愉景湾、合生御山花园，位于山西太原的合生帝景，位于江苏苏州太仓的合生伴海花园，位于河北唐山的合生观唐帝景以及位于广东佛山的合生悦公馆等项目。
而据珠光控股方面披露，其称广州博浩的实际控制人为温天纳与张懿，为上市公司独立第三方。博大金融香港办公室一位人士在接受记者询问时，亦否认了该公司与合生创展的存在关联。
但是，刚刚取得预售许可的广州火村旧改项目第一批住宅的现场销售人员都心知肚明，并正在向来电、到访的购房者们介绍，“现在的开发商是合生创展，老板与原来的股东是兄弟”。
