上周三，风马牛地产学院邀请了资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长张健老师到云课堂的直播间，与大家一起聊了聊《万科、碧桂园等大房企们心仪的轻资产，到底是什么套路》，点击🔗链接🔗，限时回看整场直播。
在这场直播中，张健老师回答了很多同学们提问的关于轻资产、物业管理、房地产金融化等问题，楼小姐整理了其中部分内容分享给大家——
Q1. 碧桂园旗下的物业公司碧桂园服务总市值最高，他们是怎么做的？
张健老师：碧桂园给投资者的感觉是善于创新 ，并且碧桂园是中国很大的开发商，它前几年的销售额一直排名第一，使得它每年有很多的竣工卖掉的房子可以装到碧桂园服务里面去，所以会不断的开源。
现在房企行业中有三种统计口径：流量、全口径、权益。其中国内权益最大的是恒大，这几年基本上是这样，但是流量最大的是碧桂园。为什么呢？碧桂园做代建、小股操盘以后就把流量做大了。比如碧桂园去代建，代建的这个楼以后的物业管理也是由它来做。
其实中国最大的物业服务商是万科， 2019 年碧桂园服务的营业收入是97 亿左右，万科则超过了 100 亿。所以在中国，真正大的物业公司是万科，万科物业如果单独上市的话，现在市值 1000 亿左右也是有的。
▲ 物业服务越来越多元化
Q2. 请问老师怎么看物业目前的高估值？物业也是人力密集型产业，未来人力成本上涨后，物业的发展前景如何？
张健老师：物业是一个金矿，是未来发展的一个很大的亮点，这个金矿在这次疫情下面闪闪发光。
我以前在小区是物业管委会副主任。每当要涨物业费的时候都很有意思，物业管理公司会拿着表格让大家选择要不要涨。那天晚上印象很深，物业敲我的门说，张老师你也填一下，我们只要 2/3 人通过了就可以涨了。
那究竟是涨还是不涨呢？我犹豫了。我是物业管委会副主任，我说不涨，人家肯定问问题在哪里，涨的话也要有涨的理由，有哪些增加的服务项目？不涨的话又会缺失哪些服务项目？涨不涨都要以理服人，他们后来就按照我说的这样去改了。
▲ 疫情期间，物业为业主测温
而这一次疫情发生，我觉得我们物业费应该涨一涨，为什么物业增加了很多贴心的服务，工作量增大了，但是物业费却没涨。当然政府可能有一些补贴，但是作为业主，我们也确实非常感谢物业做了这么多工作。
那么关于人力成本上涨，其实这个问题很容易解决。就上周，有一家公司找我推销它的软件，他说：「张老师，我们现在这个软件特别好，以后物业的保安不需要这么多人了，每一个小区我们都装很多的探头以及探头感应器，通过总的控制中心进行监测，甚至可以和公安局那边联系上，人工成本就可以省下来。」
同时还有一个「门禁三件套」：小区入口的门禁系统、大楼下面的门禁系统、家门口的门禁系统。这个系统使得小偷变得更少了，以后巡逻也可以用机器人巡逻了。
所以人工方面就不用太担心。当然就目前来说，很多物业管理公司百分之四五十的支出都是人工费，但是人工以后会慢慢省下来。
▲ 老龄化为城市开发商带来新的机会
Q3. 请问开发商转型城市开发商具体选择哪几类项目？
张健老师：城市更新、养老……就是要和产业相关。举个例子，城市更新其实就是产业的更新，当然并不是那么绝对，但很大程度上就是产业的更新。做城市开发商，产业方面养老、文旅都是相关的；还有现在有的公司做基础设施、产业园区也是相关的。
所以这还是得取决于你的公司战略怎么定位，结合自己公司的特点和城市的特点。比如有一家企业喜欢做游轮方面的业务，邮轮和住宅相配套，它选的地方就是厦门、大连、青岛。
▲ 房地产资产证券化在不断的完善与发展
Q4. 遏制房地产金融化，客观上是否不利于房地产资产证券化的发展？
张健老师：这个问题看起来你有点误读了，房地产金融化遏制是遏制间接融资，不是遏制直接融资。房地产资产证券化是直接融资，所以从这个角度来说，这个问题问得不对。
遏制间接融资，就是个人按揭以及开发商向银行借的开发贷。直接融资包括CMBS、ABS、REITs，还有公司发债，这些直接融资是政府鼓励的。
在国内，这个市场还在发展。毕竟政府并不是在遏制整个房地产发展，目前只是遏制住房价格，房子是用来住的，不是用来炒的。养老地产、商业办公、现在阿里巴巴做的菜鸟都是属于房地产物流，遏制是不可能的。所以遏制的是间接融资，而直接融资则是大力发展的。
▲ 物业管理行业人才层次正在逐步提高
Q5. 请问轻资产管理可以跟价值链结合分析公司吗？
张健老师：做轻资产管理是有条件的，第一公司本身要有品牌，而且把人才从重资产派到做轻资产去了，那重资产没人做了，或许得不偿失，所以要有一个平衡。
我觉得做轻资产不是转型，而是升级。如果放弃重资产全部做轻资产，一定要慎重考虑：花的钱少了，还想赚钱，人才队伍就要大大的增加；如果兼顾轻资产和重资产，或许是一个更好的战略。
物业管理现在也是，里面的本科生越来越多，硕士生也不少了。现在物业管理有好几个大学已经招大专生和本科生了，甚至还打算招硕士生。硕士学位的话，叫资产管理比物业管理更好。因为物业管理本身要升级变成资产管理，物业管理的话我觉得本科就够了，总而言之层次越来越高了。
▲ 房地产资产管理的时代即将来临
Q6. 房地产产业机遇还有多少年？机遇过后是物业管理行业机会更大吗？国外有相关的发展历程经验借鉴吗？
张健老师：其实我之前有说过，2020 年是中国房地产资产管理的元年，2019 年及以前都属于开发主导。2020 年以后是资产管理主导，这可以算是一个分水岭。不管是开发商主导，还是资产管理主导，这都是房地产。
例如碧桂园现在的酒店价值 500 个亿，它需要管理。而开发以后会越来越少，碧桂园下面还有办公楼、工业园区、物流、养老长租公寓，这么多东西沉淀下来，房地产的机遇永远存在，只不过从原来的开发，到现在的运营，以后做资产管理。
我去年出了一本书叫《房地产资产管理、基金和证券化》，这是中国的第一本房地产资产管理书，我感觉房地产资产的时代来了，但大家都没意识到这个存量时代到来了，还愿意挣快钱，还是很顾及眼前的利益。
冯仑先生在他的《标杆房企商业模式 24 讲》（点击此处，了解详情）课程里讲得很好，讲到了很多国外的房企包括黑石、铁狮门以及众多国内的企业，在这个方面我觉得我的很多理念和他是类似的。
▲ 民法典中明确了小区公共场所收入问题
Q7. 新出台的《民法法典》中对小区公共场所收入归谁这个问题进行了明确，属于业主共有，对物业公司有什么影响？
张健老师：首先我要强调，物业不是一个暴利行业，它主要做规模。事实上这对物业公司的影响是不大的。现在物业有两种方式：一种是主要按照人工等成本来安排的酬金制，一种是包干制的。物业可以通过做规模不断的节约成本，通过这个方面来挣钱。
举个例子，我有位朋友他有个物业公司，他卖给一家前 30 强的房企下面的物业公司。之前他一年大概挣 200 万利润，那家公司花了 1400 万买下，市盈率只有7倍；这家公司在香港上市，现在市盈率 30 倍，所以它规模越来越大了，也挣钱了。
所以为什么现在的小区都喜欢品牌物业，比如碧桂园和万科，因为这些企业有一定的规模，它的成本下降，相比其他企业它更容易达到20%的利润。我觉得这就是一个良性的循环。
▲ 绿地集团
Q8.请您简单分析一下绿地集团在轻资产运营方面的做法？
张健老师：绿地这家企业我前几年专门研究过，因为有企业请我写报告，这家公司的基础设施和金融板块做的都很好。
我觉得每一家企业做来做去就是几个套路：小股操盘、代建、做私募基金。2020年以后进入资产管理时代，要做规模的话，轻资产是一个很重要的抓手，所以这些套路都是要做的。
其实我这三个月也正好在做一个房地产轻资产管理课程，做轻资产首先要对重资产有了解；轻资产中有很多资产证券化，这只是轻资产管理的一部分。
如果我今天讲的课程是 REITs （房地产投资信托基金），我就不会多讲轻资产，因为广义来说 REITs 确实是轻资产里面的一部分，但是它本身又是一个产品。
人才品牌也牵涉到运营，所以我花了很多时间去讲运营，轻资产管理怎么运营；还要换位思考，如果想找绿城或者金地合作，你要准备什么？他们怎么收费？大致怎么运营？投资回报怎么计算？
举个例子，现在做资产管理里面有几个专业名词，坪效、NOI 净租金回报率、NPI净收入、EBITDA、IRR...什么时候是操盘方用？什么时候是投资人用？什么时候是合作伙伴用？这都是不一样的，测算也都不一样。
更多关于房企轻资产运营的内容，可关注张健老师的课程《透析房企轻资产模式 15 讲》，其中用大量的实战运作案例，透析房企的轻资产模式，给你用得上的项目解决方案，来这里与行业高手一起学习吧！
