编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是世茂西部地区公司董事、助理总裁兼重庆公司总经理高著晓先生。
撰文 | 陈桃
出品 | 乐居财经
“重庆中心就在那儿!”高著晓指了指嘉陵江对岸远处正架着塔吊建设中的几栋高楼。
未来，它将成为重庆新地标！以290米的高度刷新渝中半岛天际线轮廓。
去年，世茂收购爱普地产50%股权，重庆中心、江城铭著和城市之门便顺理成章的归入世茂旗下。在重庆，世茂八个项目布局全城，市场占有率大幅度提升。
与此同时，高著晓开始肩负起世茂重庆公司总经理一职。首次接棒这一重担，如何保证各项目的顺利开发，如何确保资金链健康运作？这是他亟需思考的难题。
从青岛到上海，再到成都、重庆；从山东本土房企到龙湖，再到世茂，高著晓在20余年的地产生涯中，积累了丰富的行业经验。无论是成本控制、项目运营，还是综合管理，各项工作在他手中游刃有余，堪称地产老手。
2013年高著晓加入世茂，开启了职业生涯的新篇章，这一干便度过了7年时间。
他说，他与重庆有很深的渊源，这是第二次来到重庆工作生活。虽然在重庆的时间并不长，但是他却喜欢重庆接地气的市井生活，简单而耿直的人文氛围。
“每当来到一座城市，就会努力去融入这座城市，了解这座城市，然后渐渐爱上它。”高著晓的人生观深受世茂文化的熏陶。
在高著晓眼中，世茂是一个拥有城市地标情怀的房企，深耕一座城，留下城市印记。这一年，从渝中半岛腹地的重庆中心，到江北嘴的城市之门，世茂的地标情怀在重庆落地生根。
重仓重庆
2019年，号称“新晋并购王”的世茂高调开启全国扩张的步伐，陆续收购泰禾、明发、万通、粤泰等多家房企的资产包。
今年，世茂与福晟集团达成“千亿规模的合作”，又收购青岛、济南项目，在收并购市场收获颇丰。
重庆作为世茂西部区域战略重地，在新项目的拓展上表现十分积极。
一直以来，世茂在重庆的项目均以收并购的形式获取，包括世茂重庆首个项目世茂茂悦府、世茂璀璨天城，以及彭水、万州项目。
去年8月，世茂华南地区公司收购重庆爱普地产(集团)有限公司旗下重庆三个项目50%股权，即重庆中心、江城铭著和城市之门。
此时，高著晓再次来到重庆。在他看来，这一次收购动作只是世茂大规模收并购行动中的一个缩影。
相较于招拍挂市场，世茂更加愿意在收并购市场上大展拳脚。在世茂看来，房地产行业将进入“大鱼吃小鱼”的时代，不少中小企业会面临较大的偿债压力，而世茂拥有较低的融资成本和充裕的现金，正是收并购的好时机。
除此之外，世茂还做了最重要的一件事，那就是把组织架构再度优化。
“之前，爱普合作项目是由华南地区公司负责，其他区域项目则由重庆公司负责。但在组织架构调整后，重庆八个项目均归重庆公司负责。”高著晓认为，世茂在重庆的项目运作将更加清晰明朗。
在来到重庆之前，高著晓的身份是世茂集团西部地区公司董事兼运营总监，而今又肩挑重庆总经理一职，负责世茂八个项目的运作。
高著晓坐镇重庆，凭借多年项目运营、成本控制经验，以及温和亲善的个性，即便是“空降”而来，在短短6个月时间便让各项工作顺利开展。
克而瑞重庆机构数据显示，去年世茂重庆实现销售金额（流量金额）36.37亿元，世茂璀璨天城在重庆单盘成交TOP10中排名第七。
高著晓说，“目前，世茂在重庆的储备货值已达500亿元，占据西部地区公司50%。今年世茂重庆将会朝着100亿的目标努力。”
城市 “医生”
无论是收购中渝置地资产，还是与润一江、爱普合作，世茂对接手二手项目乐此不疲。同时，世茂对待每一个收并购项目，都如同亲生孩子一般，给他们最好的，让他们焕然一新。
“为城市赋能”这五个字则是当下世茂的核心宗旨。世茂要做的不仅仅是一个项目，而是倾尽最大努力去为城市修补“伤疤”，让城市焕发应该有的活力。
在高著晓看来，那些生长在城市中的烂尾楼，以及一些因经营不善而遗留的资产，就如同城市的一道道“伤疤”，需要一个合适的“医生”去为它们对症下药。
在重庆，转手数次的原山城电影院地块是“伤疤”，千厮门大桥旁的大坑是“伤疤”，那些修到一半便烂尾的项目更是满目疮痍。
对于这些项目，开发商往往都望而却步，而世茂则反其道而行之。
世茂依靠的绝非勇气二字，而是真正的实力。世茂凭借强大的资金后盾，品牌影响力，以及操盘能力，能够让它们在短时间内彻底盘活。
正如高著晓的一个比喻：那些项目就像一只受伤的小鸟，通过世茂品牌的植入，可以让项目彻底再活过来，让小鸟重新再飞到天上去。
去年，高著晓带队去彭水考察项目，让他感受颇深，“当地有大量烂尾项目，简直触目惊心。”
他说，“那些楼的主体都修建完了，然后烂尾搁置了4-5年。老百姓为了买房子结婚，现在孩子都上幼儿园了，房子还在那儿交不出来，对彭水人民的信心打击非常大。”
所以，当世茂宣布进入彭水接手烂尾项目后，彭水政府和老百姓都表示十分信任和放心。
这是一个三赢局面，世茂以低成本获取项目资源，政府的难题解决了，老百姓能顺利接房了。
“世茂还给彭水的居住水平提档升级，新颖的产品获得了当地人的认可。”当谈到彭水项目的重获新生，高著晓欣喜非常，他说，“甚至彭水周边区县政府也前去取经，询问世茂进来为什么可以把资产盘活？这给当地政府也带来了一种荣耀。”
通过世茂“治疗”，彭水的世茂雅庭项目一期部分楼栋已经交付；万州的世茂云著滨江外展场已开放；重庆中心T2塔楼外立面的玻璃幕墙已经逐步呈现；城市之门项目展厅7月将开放。
地标“资本”
重庆人都知道，世茂接手的重庆中心项目和城市之门项目有着辗转多次的经历，一度成为重庆地产圈的“烫手山芋”。但对世茂而言，这是一块“香饽饽”。
正如高著晓对世茂的认知，“世茂是一家拥有地标情怀的房企”。
在重庆，地标高楼一直是媒体追逐的新闻热点：世茂接手了重庆中心，融创接手了“世界花”，万科接手了“嘉陵帆影”……同时，这证实了城市地标建设对开发商而言风险之高，需要强大的现金流作为支撑。
当然，城市地标项目放在世茂手中则是另一番机遇。
世茂拥有30余年地产开发经验，在深圳、广州、上海、厦门、南京、烟台、长沙等多个城市开发了十余个高楼地标项目，包括广州的世茂汇金中心、烟台的世茂海湾壹号、厦门的世茂海峡大厦，以及在建中的深圳世茂深港国际中心。
世茂在每一座城市的地标都成为了当地的一道风景、一张名片。
而今，世茂在重庆收购两个城市地标项目。世茂集团的第一步棋便是将拥有多年成本管理经验的高著晓调到重庆。
高著晓坦言，地标高楼项目相当于是重资产，现金流的回流速度较慢，需考验一家房企的资金实力。
数据显示，世茂2019年底净负债率59.7%，连续8年维持在60%以下，现金比率1.6倍。可以看到，无论是资金流动性，还是短期偿债能力，世茂长期处于安全健康水平，在行业中排名前列。
这便是世茂与金融机构谈判的资本。
高著晓谈到，“因为财务稳健，所以在资本市场中，很多金融机构愿意给到世茂较低的融资成本。同时，世茂也在逐步替换比较高的融资成本，或是用‘世茂’品牌来置换刚性兑付延期。”
与此同时，世茂的操盘能力也为资金链的健康运作提供直接保障。
高著晓提到，“一定要通过多个项目搭配平衡才能保证现金流的健康。所以，世茂既要做地标项目，又要做住宅产品，这是一个相辅相成的关系，不能太偏。”
事实上，世茂在重庆的八个项目中，仅重庆中心和城市之门两个地标项目，其他六个均为住宅项目。
所以，这正是一种房地产行业中的“反哺”逻辑。
以下为乐居财经与高著晓对话精选：
乐居财经：目前，世茂在重庆的两个地标项目进展如何？
高著晓：重庆中心项目T2塔楼外立面的玻璃幕墙已经逐步呈现，T3主体正在修建，明年首批次交付；T1\T4\T5由于轨道保护工程，预计2024年能整体呈现。城市之门项目6月初将拿到首批预售。
乐居财经：未来，世茂是否会考虑在重庆招挂拍市场中拿地？
高著晓：现阶段，世茂主要集中在收并购市场，通过品牌植入、强大操盘、运营能力去获得低成本的项目，提高利润空间，也契合整体战略方向。
今年，世茂也在沟通洽谈3-4个项目。同时，世茂立足于城市发展方向，坚持“城市赋能”宗旨，未来也希望能够多做一些地标性、有特色的项目，为城市打造名片。
招拍挂也是世茂一直积极关注的投资方向，去年联合其他房企通过招拍挂方式拿下大渡口地块。在稳健测算的前提下，达到收益率的要求，世茂会积极参与土地的招拍挂。
乐居财经：疫情后，世茂营销方式是否有新变化，您怎么看当下流行的直播卖房？
高著晓：新冠肺炎疫情后，催生了一些新的营销模式。目前，直播带货是整个社会发展的方向，在房地产行业衍生出直播卖房等营销手段。世茂作为头部房企，也会契合整个市场发展需求环境。2月份，受疫情影响，世茂在重庆多个售房部做过直播，并且促成了成交。
乐居财经：受疫情影响，你认为今年重庆楼市将会有怎样的变化？
高著晓：在全国范围看，重庆商品房存量比较大，疫情之后，楼市会慢慢回暖，成交量会逐渐放大，改善型需求将成为市场主流。在国家房住不炒的政策方向下，房价会控制在比较平稳的水平。
重庆消费者对品牌认知度非常高，对品质的要求也非常高。目前，全国有规模房企都在重庆布局，未来市场竞争会很激烈，同时行业的集中度会越来越高。
乐居财经：在工作之余，您一般会通过哪些业余生活来减压？
高著晓：我的生活比较简单，喜欢看书、看电影、跑步。2015年在重庆工作的几个月时间，喜欢上了跑步，陆续完成了四个全程马拉松。跑步对我来说不仅可以保持健康的体质，也是一种有效的减压方式。
