原标题：方直上市传言与阳江富豪陈专的理想 来源：凤凰网房产
阳江，广东省辖地级市，位于广东省西南部，名不见经传。
但就是这近8000平方公里的土地上，“盛产”富豪。从平安舵手马明哲、喜之郎老板李永军家族，到地产领域的中鼎集团、珠海中珠、深圳维也纳酒店、深圳新世界、珠海恒隆集团，这片土地不缺故事。
最近有市场消息称，同为阳江富豪之一陈专的广东方直集团近期正与投行密切接触，筹备赴港上市。
方直集团方面则回应称，一切以官方信息为准。
风财讯发现，方直集团的确在为上市一事招兵买马。方直集团于2019年8月和9月已在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位，包括高级财务经理和法务经理。高级财务经理全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作；法务职位负责对接集团IPO上市相关法务工作。
阳江富豪素来隐形、低调，大多数不是上市公司，且都均阳江之外捞金。相对于富豪本身神秘色彩，阳江富豪在资本市场何以开疆拓土更加吸引人注目。
抓住上市好时机？
方直集团公司介绍一栏显示，这家集地产发展、投资运营、物业管理、实业四大业务板块于一体的综合型企业集团。目前已形成“地产、投资、物业”三驾马车齐驱的业务发展模式，重点开发建设智慧社区，引入文化旅游、农业产业、氢能源及新兴科技等多个产业，形成以四大业务板块相互促进，协调共生的发展战略。
方直集团董事长陈专为广东阳江人，其从房地产装饰、园林产业起步，于1998年在惠州创立方直，后跻身阳江十大富豪之列。
2006年，方直开发了旗下首个楼盘惠州山水华府，2011年其将总部从惠州迁至广州，2016年又在深圳设立了第二总部。
企查查的信息显示，方直集团由惠州市珑湖湾置业有限公司和陈专分别持有67%、33%股份。州市珑湖湾置业有限公司则由陈专和陈月英分别持股90%和10%。以此计算，陈专个人持有的方直集团股份达到93.3%，而陈月英实际上持有方直集团6.7%的股份。
据了解，方直集团的实际控制人为陈专夫妇，陈月英为陈专胞妹。
对于选择在疫情这个特殊年份上市， 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，应对疫情影响，目前宽松的财政与货币政策给市场注入了极大的流动性，在此之下拥有较多实体资产的房企成了投资避险抗通胀的优选投资组合标的，因此此时上市募资一方面可能是企业在资金链压力之下的不得已之举，另一方面也可能正是对房企上市有利的窗口期。
规模故事难讲
把握得当时机，成功的胜算就加大许多。但如何赢得资本的信赖，方直集团或许需要交上一份更加完整的答卷。 风财讯发现，方直集团针对很多楼盘的操作，多是将原本100%持股的项目公司，以股权质押方式将部分股权让渡，引入资方，解决融资问题，降低前期运营成本。质押失效，前期资方以该部分股份参股成为股东，股东方持股基本控制在40%-50%以下。
例如深圳市方悦投资有限公司大股东为天津鼎晖弘宁股权投资合伙企业（有限合伙），持股比例80%，广东方直集团有限公司持股比例20%，法定代表人陈月霞；深圳市方都实业有限公司大股东为天津鼎晖弘宁股权投资合伙企业（有限合伙），持股比例80%，广东方直集团有限公司持股比例20%，法定代表人陈月霞；深圳市方直汇实业有限公司大股东为天津鼎晖弘宁股权投资合伙企业（有限合伙），持股比例60%，广东方直地产集团有限公司持股40%，法定代表人陈月英。陈月英为陈专胞妹，陈月霞与陈专合作3次。
小股操盘一定程度上可以减轻资金压力，方直集团可以保证从拿地、操盘、后期销售回款的都按自己的节奏进行着，并且由于现金流压力较小，项目周转的速度加快，便可以加快销售的进度。
不过从近年数据看，方直集团小股操盘的模式从2018年起见效甚微。
亿翰智库数据显示，方直集团2017-2019年的销售额分别为188亿元、265亿元及266亿元。2020年1-3月，其销售额仅为28.1亿元。方直集团2018年销售额比2017年增长约41%，但2019年几乎停滞，销售同比增幅只有0.4%。
销售额停滞不前的背后，由于小股操盘带来的权益以及利润削薄的代价不容忽视。
亿翰智库数据显示，2019年方直集团全口径销售金额为266亿元，权益金额258亿元。 利润方面，2018年方直集团实现营业收入209.35亿元，同比增长74.0%，实现净利润25.51亿元，同比增长75.6%。
风财讯计算得出，方直集团2018年的净利润率12.19%，与A股房企平均净利润率11.9%持平。
柏文喜表示，小股操盘除了获取权益所占利益以外，往往还可以获取品牌使用费、项目管理费和超额收益分成，是一些房企以轻资产方式进行市场拓展和提升收益的重要方式，可以不将项目负债合并报表，在提升收益的同时降低母公司的负债率。但是其弊端在于，因为开发商只占小股，营收也不能合并报表，影响企业的销售规模。另外，由于是小股东，对项目的控制力弱，也是这种方式的不足之处。
成败惠州
具体到项目运营层面，方直集团并没有给到市场太多的惊喜。
今年4月，方直在深圳的首个项目坪山谷仓府一期开盘，项目建筑面积约36万平方米。 深圳业内人士透露，“因为位于远郊坪山区，业内都知道卖的方直谷仓府不怎么好。”
熟悉方直集团的人士向风财讯透露，方直在惠州的大部分项目均已经卖完，仅有惠州方直·彩虹里营销中心示范区于2019年5月1号开放至今，也没有入市的动作。
惠州曾经是方直的起家之地，但方直也曾因惠州遭遇“重创”。
2014年，方直陷入“资金链危机”传闻。2014年，房地产市场遭遇了自2008年以来最严峻的“寒冬”，市场成交情况低迷，房价回落。而在市场供应居高不下，库存难以消化的惠州的背景下， 同一年重仓三线城市惠州的方直集团的库存达到了历史的高位，其在惠州更有着70万平方米的巨大年供应量。
2014年6月底开始，方直集团通过对旗下在售项目方直君御、方直东岸、方直星耀国际等进行大幅降价，快速走销量回笼资金，最终扛过危机。
一年后，陈专在一封公开信中表示，“2014年，本地某同行遗憾地倒下去了，这对惠州地产全行业来说有百害而无一利，近一年，方直通过快速走量，仅3月份就回笼了2.5亿元资金，资金充足，方直最困难的时候已经过去了。”
陈专在回信中表示， “我们在做好惠州市场的同时，也非常重视到一二线城市去寻找机会。”
截至2019年底，方直共开发建设29个项目（未包含清远和阳江），其中包括17个住宅项目、4个商业项目及8个城市更新项目，均位于粤港澳大湾区，包括惠州、汕尾、东莞、深圳、广州、佛山、江门、阳江、肇庆、清远、中山共11个城市。
综合来看，方直集团已经走出惠州，实现了粤港澳11个城市的布局，但从项目运营层面的反馈来看，方直集团的项目并无极强的市场竞争力，并且加上项目操盘采取高质押获取资金的方式，无疑为本就市场竞争力不强的项目，增添了几分风险。
陈专曾表示，“我的基本底线是，只要还有饭吃，就要追求理想。”或许上市便是其理想之一，只不过陈专似乎需要做的是交上一份更为资本市场信任的答卷。
