REITs即房地产信托投资基金，是通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，同时具备金融机构性质和管理机构性质。海外REITs发展较成熟，产品种类呈多样化，组织类型主要分为契约型、公司制和有限合伙制，其中契约型REITs载体为基金或信托；根据收入来源不同划分为权益型和抵押型，权益性REITs持有物业所有权，而抵押型REITs只投资房地产抵押贷款，本身不持有物业；依据资金期限长短可将REITs分为封闭式和开放式；根据不同募集方式，REITs分为私募REITs和公募REITs。
经过半个世纪发展，权益型REITs凭借高流动变现和较强抗风险能力打败抵押型REITs，成为市场主流模式。以美国为例，截止2019年末，全美总计有226只REITs产品，总市值达1.33万亿美元，持有并运营价值约2万亿美元的商业不动产，其中权益型REITs数量为186只，市值规模在整体中占比为95.62%。由于法律体系存在差异，各地区REITs产品的组织类型有所区别，美国以伞形结构和公司制为主，而亚洲主要采用契约型。
过去十年全球REITs收益率均值为9.83%，美国作为最成熟的REITs市场，其产品收益水平相比亚洲和欧洲更高，波动程度更小；分种类来看，权益型表现优于抵押型。REITs总收益由资本利得和分红派息两部分构成，不同于股价的较高波动性，REITs派息比率长期稳定在3%到5%之间，且各地区差异不大。将REITs的收益情况与其他综合指数对比发现，长期内REITs收益表现同时优于股票和债券，说明REITs兼具股票和债券的优势，既可获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，是良好的抵御通胀金融工具。
当前国内的类REITs与海外标准REITs存在显著差异，组织构架主要为“私募基金/信托+资产证券化”，即专项计划通过持有私募基金份额或信托受益权获取项目公司股权和债权，间接控制物业并取得其运营收益。由于强调对优先级还本付息，因此类REITs呈现出债性特征，并设置包括差额补足、流动性支持和担保等多项增信措施。产品流动性较差，通常难以在二级市场交易，为提供优先级投资人提前退出的机会，类REITs会设置开放期，开放期内原始权益人可优先收购资产支持证券或投资人选择回售。底层物业方面，绝大部分为房地产项目。
近日，证监会和发改委发布了基础设施公募REITs试点相关文件，标志着我国公募REITs正式起航，国内REITs产品进一步向海外标准REITs靠拢。当前美国已发行6只基础设施REITs和5只数据中心REITs，整体呈现出良好的风险收益情况，可对我国基础设施REITs的行业选取、运营管理模式和产品构架起到借鉴作用。现阶段我国基建存量资产已到达百万亿规模，用资产证券化率推测，未来基础设施REITs或将达到万亿元的市场规模。
风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。
近期基建REITs引起了市场的高度关注，作为舶来品，REITs的发行和投资在海外市场已较为成熟，REITs也是大类资产配置中的重要品种。本文对国内外REITs的组织模式、物业类型及市场发展情况进行全面介绍，以供投资者参考。
一、 什么是REITs？
1. REITs的定义
REITs是房地产信托投资基金的英文简称。REITs中的房地产主要指商业地产，海外REITs的底层资产通常是能提供稳定租金回报的物业，而符合这一特征的物业大部分是商业地产和政府公共资产。住宅地产一般不属于此类产品，但住宅抵押贷款可以作为REITs的基础资产之一。
REITs起源于美国，其主要指从事房地产权益投资（包括绝对物业所有权和租赁收益权）、房地产抵押贷款投资和混合型房地产投资——两者兼营的公司、信托、协会或者其他法人，汇集诸多投资者的资金，持有并经营公益事业、购物中心、写字楼和仓库等收益性不动产，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。
这一定义包括了REITs两方面的性质：一方面是金融机构性质，REITs是政府批准成立的基金，募集社会大众的资金，并将资金投资于特定产业（即房地产行业），所获得的收益按基金份额分配给基金持有人；另一方面是专业的管理机构性质，按照专门的法律程序从事房地产物业运作的机构，例如权益REITs是从商业地产采购、开发、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入。
具体来说，REITs就是项目机构将持有的物业的股份或者受益单位分售给投资者，信托机构将房地产全部对外出租，取得租赁费后向投资者发放股利收益，或者信托机构直接在市场上出售房地产，将所得价款分配给投资者，以此取得资本利得。
2. REITs的结构
（1）REITs中的主要主体
REITs中的主要主体有发起人/委托人、托管人、基金管理人、基金单位持有人、特殊目的载体和物业管理人。
发起人/委托人主要的职责是选定证券化资产并转移给特殊目的载体（SPV），同时拥有向SPV请求拟定发售资产取得对价的权利；托管人一般为银行或者附属的信托公司，接受REITs的委托，以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人；基金管理人接受REITs的委任，负责REITs资产的管理和运营；基金单位持有人拥有REITs的资产并对其有最终决定权，对REITs产生的收益拥有受益权；特殊目的载体主要是出于隔离风险、避税等方面考虑；物业管理人负责信托所持房地产的维护、管理。
（2）REITs的结构图
REITs是资产证券化的衍生品，该结构的关键是REITs或者其相关机构是否能够作为特殊目的载体（SPV），隔绝风险，保护投资者并享受免税待遇。所有的管理人、受托人、发起人等都是围绕着REITs来展开，下图为REITs实际运行中的管理结构。
3. REITs的法律特征
REITs起源于商业信托，保留有信托的一般特征，即信托财产的独立、所有权与收益权相分离、有限责任公司和信托管理的连续性。而作为现代化的新型房地产的信托结构，REITs还具有以下法律特征和法律组织要求：
1）REITs必须分配90%的年度应税收入（资本利得的除外）作为股息给其份额持有人。
2）REITs必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其它REITs的份额、现金或是政府证券。
3）REITs必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得中获得总收入的至少75%。REITs收益的95%必须从这些资源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的。
4）REITs的90%以上的总收入必须是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其它源于房地产渠道的收入。
5）REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人或更少的人手中的现存份额必须小于该信托已发行股票价值总额的50%。
6）REITs必须是房地产投资者，而不是经纪商。
二、 REITs的组织模式
以较为成熟的美国市场为例，美国REITs的组织类型主要分为契约型、公司制、有限合伙制。
1950至1960年，美国为了解决当时房地产融资问题，正式颁布了法案承认REITs的法律地位，此时的REITs多为契约制的商业信托模式，在以得到税收优惠为主要目的的因素下，REITs快速发展。
此后在1976年颁布的税制改革法案中规定，房地产信托可以为公司制，而并非必须是非法人商业信托组织。允许房地产投资信托持有，经营和管理收益性房地产，这令REITs拥有了很大的物业控制权，调动了房地产开发商及运营商参与组建REITs的积极性；后来衍生出了UPREITs与DOWNREITs，这些新型的有限合伙REITs结合了信托的税收优惠和有限合伙的有限责任优点，在美国REITs市场上成为主流。
1. 契约制REITs
契约型的房地产投资信托，是把投资人、经营管理商业信托的组织如投资银行或信托公司等以及独立第三方托管人（通常为商业银行）通过签订合同而形成的信托法律关系。
根据是否有固定的期限和资金总额限制，一般契约型的REITs分为封闭式投资信托和开放式投资信托。在封闭式投资信托中，规定有一定的募集期限，期满之后不再接受资金投入，且投资人一旦投入资金，直至契约期限届满，否则不得抽回投资。而开放式投资信托则在期限上和对投资人的投入及退出都有比较灵活的规定，无期限限制也无总额限制。
在契约制REITs中，投资人所出资形成独立的信托资产，由管理人（投资银行或信托公司）进行经营，由托管人进行维持和保管，最终的投资收益由投资人获得，而管理人和托管人分别获得按一定百分比的管理费和保管费。契约制REITs组织架构如图所示：
治理结构上，契约制的房地产投资信托是最初REITs使用的模式，其适合信托法律规定较为简单和明确的时期，在组织成本上，其优点是：首先，所有当事方的权利义务由所签订的契约设定，组织架构清晰明确；其次，投资人的预期收益一般会在合同中规定，有一定的预期性；最后，没有债务连带责任。
其缺点是：签约成本较高，因为没有专业的REITs公司，寻求合适的管理人和托管人并不容易。而且组织架构虽然清晰，但因为合同条款所限，就失去了管理上的灵活性。在代理成本上，因为所有当事人的权利和义务均由契约设定，契约制的房地产投资信托在监督和纠纷解决上较为明晰，但是其缺乏灵活性，所以在激励和惩罚机制上较差，对提高运作效率无益。比如，受托人在完成契约中规定的投资回报率即可，无动力进行更高效的投资决策和安排，使投资人无法预期更高的回报。另外，因为最终的投资决策还是由管理人做出，投资人缺乏专业性知识，再加上投资人在管理人的组织中没有发言权，就会产生很高的道德风险。
2. 公司制REITs
在《1976年税制改革法案》以后，因为法律的放开，房地产投资信托在美国可以是公司制也可以是契约制的商业信托。
公司型REITs是通过发行股份的方式募集资金成立投资公司，具有法人资格。股份持有人既是公司型REITs的投资者，又是公司股东，依照法律和公司章程的规定享受权利，承担义务。投资人为公司股东，拥有了公司事项的重大决策权，可以选出董事会成员来代表其利益行事，并获得公司分红，与公司制REITs形成股东和公司的关系。而投资人出资形成的资产由REITs公司所有，一般由投资人选出的董事会进行持有，并代表投资人行事。
在管理方式上，REITs公司可以选择进行内部管理或者是聘请外部专业公司进行经营。但在此，内部管理部门或是外部管理公司只拥有对法人财产的经营权，并对董事会负责，接受董事会的监管，管理者的报酬为按一定比例计算的管理费用，有时，还会依照收益提成比例获得奖励报酬。另外，为了信托财产的独立性，公司制REITs还应将由投资人出资形成的资产存放在独立的托管机构（一般是商业银行），保管机构依照公司制REITs董事会的命令行事，负责保管，执行交易和过户等命令。这其中的管理模式，权利义务，纠纷解决一般依照公司法来执行。公司制REITs组织架构如下图所示：
从治理结构上来看，公司制是在发展阶段房地产信托所普遍采取的模式，总的来说，在组织成本上，公司制REITs有以下几个优点：首先，签约成本低；其次，组织结构稳定，不易轻易变化；最后，管理专业化较强，尤其是外部管理式公司制REITs。
其缺点是：权利义务方面没有契约制REITs那样清晰和明确，且运营成本较高、税务负担重。外部管理公司制REITs为了分工专业化的目的，采用了委托代理的管理模式，就不可避免的会产生与一般公司一样的代理成本和道德风险，即受托人可能不会全心全意为委托人利益行事，易产生关联交易等损害股东利益的情况。
3. UPREITs
有限合伙制REITs结合了公司的有限责任和合伙企业的免征企业所得税的双重优势，是目前房地产投资信托业最受青睐的组织架构结构。
随着金融创新的加快，REITs也迎来发展新模式，伞形合伙房地产投资信托于1992年诞生并迅速占领市场大量份额。在伞形合伙UPREIT中，存在着一个经营性合伙，其英文为Operating Partnership，以其出资成为经营合伙人，参与合伙企业的管理并收取相应的管理费以及投资收益，可以说，经营合伙人即是受托人又是受益人。而房产所有人则以其持有的房地产出资成为这个经营合伙的有限合伙人，不参与经营合伙的管理，拥有合伙收益分配权，并以其投资份额为限承担合伙债务。
在这种房地产信托模式中，房地产资产由经营合伙来持有，而不像其他模式那样由REIT本身持有房地产资产，房地产业主因为加入合伙企业而获得份额（OP Unit），也可以换成REITs股份，实现了其融资的目的和流动性。有限合伙REITs的结构如下图所示：
由合伙关系和信托法律关系形成的有限合伙REITs是在现代化房地产信托中最受欢迎的模式，也是金融制度创新的结果。综合来看，有限合伙REITs具有以下几个优点：
1）在设立上比公司制简单易行。房地产公司想设立房地产资产证券化项目时，只需要以房地产出资成为有限合伙制REITs的有限合伙人，换取合伙份额（OP单位），即可以通过专业的REITs公司来打理其物业项目，并实现在资本市场上的融资目的。
2）组织效率较高。集合了有限合伙人（房地产物业持有人）的资产优势和经营合伙人的专业能力，一举两得。
3）更容易达到扩张目的。因为公司制REITs所有收益中的90％需分派给股东，所以用以企业扩张的自由资金来源很有限，故利用合伙单位来购买更多的房地产或其他项目是其实现扩张的主要途径，而伞形合伙通过有限合伙人（房地产持有人）的出资使得REITs轻易达到扩张目的。
4）税收优势。因为房地产所有人交给经营合伙的房地产是其出资，所以不构成法律主体间的资产交易，所以不会被征收资本交易所得税，再加上合伙企业不必缴纳企业所得税，因此，伞形合伙REITs在税收上比公司制REITs更有优惠。并且就美国市场而言，房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证（OP单位）这一交易行为不需要纳税，可以在其转换成现金流或REITs股票时纳税，这在一定程度上使伞形合伙REITs具有了税收延迟功能。
5）更容易达成法律规定。REITs在法律上有“5人以下持有的REITs股份不得超过50％”的规定。这对于公司制REITs是一个难题，而UPREITs则很容易达成。
6）分散投资风险。持有多个物业使得UPREITs分散投资分险，符合现代企业的健康发展模式。
7）隐形代理成本有所减少。在代理成本上，从经营性合伙的层面上，有限合伙REITs较公司型REITs在隐形代理成本上有所减少，因为REITs作为经营性合伙的普通合伙人，经营合伙的表现与其利益息息相关，且由于REITs一般管理资产金额庞大，即使1%的出资额对于经营合伙人也是较大的金额。所以REITs会为了谋求更高的合伙收益而在经营管理上加倍努力，作出更加高效的投资决策和安排。
基于以上优势，UPREITs获得市场的青睐，根据SNL Financial披露，截止2016年末，UPREITs的公司数量和净市值在REITs整体中占比分别为64.7%和61.1%，在当前市场中起到主导作用。
以上三种模式是REITs的主要组成模式，三种组织模式的比较如下：
4. DOWNREITs
DOWNREITs结构是由UPREITs 结构演变而来。1994年，为获得UPREITs的优点，又克服UPREITs在两方争夺UPREITs于合并与收购中的控制权的问题，在UPREITs的结构基础上创制出了一种新结构，即DOWNREITs。该结构便于将房地产所有者组成一个个经营性合伙企业，达到上市便利和谋求规模效应的目的。
DOWNREITs结构并不要求有一个中心的运营合伙，而是为每一宗想获取的交易形成一个新合伙，在每一宗通过DOWNREITs 结构而达成的交易中，新形成的合伙与该REITs都作为普通合伙人。因此，DOWNREITs结构是集中于其REITs层面，而不像UPREITs结构是集中于其伞型合伙层面。
下REITs在物业购置方面的优势与 UPREITs结构相类似。其与UPREITs相比的优势在于：一家DOWNREITs的结构可以同时拥有多重的合伙关系，而且能以REITs和合伙公司的形式持有房地产。由于它可以与每一宗所购置的房地产形成合伙关系，在这种松散的合作中，有限合伙人倾向于比在典型的 UPREITs结构中拥有更少的控制权，因而在DOWNREITs结构中的利益冲突较UPREITs更小。因此DOWNREITs结构比UPREITs结构具有更大的经营灵活性，利益冲突更小。
但纳税成本较大。当一家DOWNREITs有多家合伙公司时，或者通过发行经营性合伙公司的单元股份来购置物业时，DOWNREITs要保持的纳税成本就相当大，所以DOWNREITs结构的必要交易成本大于UPREITs结构。目前来看，资本市场依然更青睐于UPREITs结构。
三、 不同性质下的REITs分类
1. 按收入来源分类
从收入来源可以将REITs划分为权益性、抵押型和混合型REITs。
（1）权益型REITs
权益型REITs（equity REITs）直接投资拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。权益型REITs的投资组合根据其战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等受益型房地产，业务范围涉及房地产投资的方方面面，包括房地产的管理租赁、物业开发和客户服务等。
因其属股权投资，所以不能直接要求返还本金。但是REITs的流通性比较强，信托资金可以通过股权等转让方式随时退出，较传统的房地产投资具有更强的流通性和变现性。
通过股权投资的方式入股房地产公司，其投资收益受房地产公司的经营状况影响大，因此该类型的房地产投资信托的风险的收益均较高。如果该国资本市场完善的话，投资者可以从二级市场退出，否则只能私下进行股权转让。
总的来说，权益性REITs的优点在于通过资金的“集合”，为中小投资者提供投资于利润丰厚的房地产行业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，可以分散房地产投资的风险；通过上市，投资者所拥有的股权也可以转让，具有较好的变现性。
1986年美国颁布的《税收改革法案》迅速推动了REITs的发展，《税收改革法案》不仅使REITs的投资收益免税，而且还允许REITs操作和经营多种类型的收益性商业房地产。经过半个多世纪的发展，抵押型REITs由于杠杆过高，经历了大起大落，而权益性REITs经受住了考验，发展非常迅猛。
截止2019年末，美国权益型REITs为186单，净市值总计1.25万亿美元。今年一季度，美国资本市场受疫情冲击大幅下跌，截止2020年3月31日，权益型REITs净市值较去年末下滑23.78%至9496亿美元，在REITs总市值中占比95.62%。
（2）抵押型REITs
抵押型REITs（mortgage REITs），顾名思义，抵押本身并不会直接拥有物业，而是把资金通过抵押或是借贷的方式实现交易，以此来获得房地产的抵押款债券。抵押型REITs扮演的角色类似于金融中介，它将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，其中收入主要来源于抵押贷款利息，发放抵押贷款所收取的手续费以及通过发放参与抵押贷款所获取的部分房地产租金和增值收益。当REITs有足够的抵押贷款，那么REITs将这些抵押贷款打包证券化，发行股票在资本市场上融资。由于抵押贷款在20世纪70年代的激进行为受到严重打击，现在抵押型REITs在美国市场的占比很小。
抵押型REITs市场占比较小，截止2019年末，共计有40单产品，净市值为829.28亿美元。由于自身不持有物业资产，抗风险能力较低，在疫情影响下一季度净市值大幅下滑47.54%至435亿美元。
（3）混合型REITs
混合型REITs（hybrid REITs）指综合拥有权益型REITs业务和抵押型REITs业务的REITs。混合型REITs是两者的混合，权益型投资和抵押型投资的比例，一般由基金经理人根据市场前景各种因素进行调整。2010年以后市场中不再有混合型REITs产品。
（4）三种REITs的占比及特点
权益型REITs主要投资房地产本身，抵押型REITs主要投资于抵押债券及相关证券，混合型REITs两者皆投资，下表是三种REITs的占比及特点总结：
2. 按基金期限分类
对于契约型REITs来说，依据资金的期限长短，可以将REITs划分为封闭式和开放式。根据开放式基金和封闭式基金的划分，开放式REITs和封闭式REITs的区分标准是基金运作方式的不同，即投资者能否追加投资或者投资者能否随时要求发起人赎回证券。这种分类方法的法律依据是《1940年投资公司法》的相关规定。
（1）封闭式REITs
封闭式REITs（close-end REITs）是指基金的发起人在设立基金时，限定了基金单位的发行总额，筹足总额后进行封闭，基金即宣告成立并在一定时期内不再接受新的投资，在封闭期内发行总额固定不变，资本总额不得随时增减。也就是说，此种REITs成立后不得再募集资金，因而能保障投资人的权益不被稀释。封闭式REITs的发行规模较小，投资者若想买卖此种投资信托证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs进行净值交易。同时，为保障投资者的权益不被稀释，封闭式REITs成立后，原则上不允许在设立期间增减资产或筹集资金，不得任意发行新的份额。
封闭式REITs有两个非常重要的特点：一是只能投资于房地产领域；二是其估价相对容易，资产价值不必像开放式产品那样需要每月清算；封闭式REITs的经营期限一般在3年以上。如果在此期限内投资者需要赎回，信托管理者一般会对其持有的信托份额资金打一个较大的折扣。
（2）开放式REITs
开放式REITs（open-end REITs）也被称为追加型REITs，因为其发行规模可以做灵活的调整，投资人按照基金单位的净值要求向信托投资公司赎回或向信托投资公司购买认购权证。虽然其灵活度高，但开放式REITs对管理者的水平以及资本市场的发达程度要求也相应的高。投资者若想买卖此种投资信托证券，可以直接同REITs进行净值交易。
由于发行规模可灵活调整，基金管理人管理物业资产同样具有灵活性，通常管理人会依据市场行情收购优质资产，并提高投资收益。
3. 按发行方式分类
根据发行方式不同，可以将REITs分为私募REITs和公募REITs。
（1）私募REITs
私募REITs是从2000年开始在美国市场兴起，其组织依据美国REITs法律设立，份额不在公开市场交易。私募REITs的投资者一般包括保险公司、养老基金等机构投资者以及与发行人有特殊关系的个人等。总体上说，私募REITs的发行程序比公募REITs简单，可以节约发行时间及成本，其投资更具灵活性，可以发掘优质群体，而且就股息收益而言，一般较之公募的股息收益更高。但私募REITs监管不如公募REITs透明，且要出售非公开的REITs份额时需要打一个比较大的折扣。
（2）公募REITs
公募即公开发行募集，是指发行人通过中介机构向不特定的社会公众广泛地发售证券，通过公开营销等方式向没有特定限制的对象募集资金的业务模式。公募REITs具有如下特点：
1）公募REITs信息披露要求准确、及时、完整，遵循公平、公正、公开的原则进行募集资金活动。
2）由于公募REITs面对的投资者结构较为复杂，不同的投资者对投资变现的要求也不一致，这就客观上要求公募REITs在运作上要有较高的可变现能力。
3）公募REITs的募集群体使社会公众，这就要设法保障广泛投资者的利益，需要严格的法律加以约束和规范。
（3）美国REITs市场的发行方式
美国REITs 在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型、公募非上市型和私募型三种类型，目前公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，这主要是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为了解公募型REITs为何如此流行，需对REITs的三种发行方式进行比较，结构如下图所示。
公募型REITs在各个方面具有较显著优势:
1）从对投资者的保障性来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会进行注册，而私募型REITs并未注册，故与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。
2）从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性，而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。
3）从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中，而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。
4）从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理，而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。
5）从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策。
6）从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然，而私募型REITs 却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。
以美国市场为例，截止2016年末，全美公募REITs公司数量为321家，其中上市和非上市分别为233家和88家，公募上市REITs和公募非上市REITs公司总资产分别为1.39万亿美元和1159.23亿美元，在行业总资产占比分别为64.7%和5.4%，可见公募REITs市场份额逾7成；私募REITs公司数量较大、规模较小，总计有2116家，资产规模为6440.32亿美元，在行业中占比29.9%。
四、 REITs的主要物业类型
REITs不仅投资于住宅、办公和零售物业，也还投资于更多更广阔的物业形态。REITs在美国可以投资并持有多种不同的物业形态，包括公寓小区、购物中心、写字楼、工业仓储、餐饮酒店、健康护理设施以及其他种类的物业。以下图表是底层资产为不同物业类型的美国权益型REITs基本情况。
1. 工业REITs
工业地产包括以下类型：物流中心、仓库、轻型制造公司、研究公司、小型写字楼或用于销售行政等相关功能弹性空间。工业地产的显著优势在于建造并出租需要花费的时间较短，因此比其他领域更快、更加灵活，通常不会出现过度建设的问题，“建以致用”是工业类REITs主要的开发策略。而且其建造成本相对低，容易出现较好的投资回报率。
工业类REITs虽然容易获得较高资本收益率，但也具备一些不稳定因素。比如工业资产相对于其他资产的土地贬值速度较快，因此其分红收益实质上可以被视为包括了收益和本金的偿还。而且工业类REITs的租金不稳定性较高，由于工业类REITs的租户一般以个人及小企业为主，随着经济不断整合升级，这种类型的REITs的租金来源不够稳定。
在美国市场，工业地产通常都建设在交通枢纽，依靠于能够提供最佳场所和最快运输速度的物流设施，这逐渐受到空间使用者的青睐。一些旧的主要用于存储的仓库工业设施，会对已有和未来的租户的吸引力降低，工业类REITs已经收到了越来越广泛的重视和应用。目前零售REITs已经成为垄断型行业，住宅办公类REITs竞争情况也比较明显，工业类REITs也越来越受到中小型开发商的重视。
截止2020年3月末，工业REITs总计有14只产品，股票市值1072.88亿美元，在REITs整体（包含抵押类）中占比10.8%。风险收益方面，1994年至2019年间，工业REITs包含股价变动和股息分配的总收益平均值为14.11%，收益标准差22.05%，波动水平在所有物业类型中偏大，主要源自股票价格波动。受疫情冲击，2020年一季度工业REITs收益率下滑至-10.33%，派息比率为3.05%。
2. 办公REITs
办公类REITs通常是指持有并运营办公楼，这是最典型的REITs之一，市值在REITs中占比7.88%。其收入来源主要为租金费用与管理费用。写字楼的物业租金一般都是长期的，在经济下滑的时候，长租期会保护业主的现金流。但是，由于大型写字楼从开工到完成建设需要较长的时间，很可能会因为短期的高预期刺激，产生过度建设的问题，且该类REITs对于有实力、有规模的租户及公司的议价能力较弱。
办公类REITs的经营影响因素：
1）地理位置。区域决定了进驻物业的租户类型及租金收益率。比较市郊写字楼与中心区域办公楼，前者物业的建设成本及运营成本更低，一般资本化率更高；后者由于资源稀缺、地价成本高，对新竞争者的行业壁垒较高，故更容易形成物业垄断的形态，应对经济下行时期也更具稳定性与抗周期波动性。
2）配套设施。设施环境及交通便利性高，如目标REITs距离地铁站、主要公路或运输港等交通枢纽较近，会更好地吸引人才公司入住。
3）物业管理水平。好的装潢水平和物业团队更能够取得租户的信任，吸引更好的公司及团队。
截止2020年3月末，办公REITs总计有20只产品，股票市值782.33亿美元，市值占比7.88 %。1994年至2019年间，办公REITs收益均值为12.89%，标准差22.13 %，由于办公类REITs受经济环境影响较大，波动程度较高。一季度最新收益率为-28.04%，派息率为4.08%。
3. 零售REITs
零售类REITs不仅仅局限于购物，也有更复杂的综合性商场，包括大都会购物中心、区域性购物广场、社区生活中心及品牌折扣中心等。根据富时全球房地产指数口径，零售类REITs由购物中心、地区商业中心和单租户构成。
零售类REITs与其他类型产品存在一定区别，因为REITs与租户之间的关系是互相依存的，双方协同作战，共生关系体现在租赁合同中即零售类REITs包含“销售分成”条款，租户向REITs支付一定比例提前商量好的销售收入，作为回报REITs将利用这部分资金举办促销活动促进客户在该租户的商铺消费。
对于零售类REITs而言，地理位置、配套环境等外部因素毫无疑问非常重要，但相比于其它类型的REITs而言，零售类REITs更加看重物业公司的经营水平。零售行业中商业地位至关重要，同一块地皮，不同的物业公司经营将呈现出两种不同的经营效果，经营方案也需要精心设计。
截止2020年3月末，全美零售REITs总计有38只股票，市值总计为865.1亿美元，市值占比8.71%。其中，购物中心、地区商业中心和单租户股票分别为20只、7只和11只，市值占比分别为3.03%、2.13%和3.55%。
风险收益方面，近25年零售REITs平均收益率为11.99%，收益标准差20.67%。其中，地区商业中心受区域经济和大环境影响严重，收益波动显著高于其他物业类型，标准差达26.15%；而由于独立租户主要为大品牌或行业龙头，抗风险能力较强，单租户REITs呈现出高收益、低风险的特征。今年以来，疫情冲击下美国经济衰退、失业率攀升，居民消费能力和消费便利度均大幅下滑，一季度零售REITs收益下降48.74%，购物中心、地区商业中心和单租户降幅分别为49.54%、60.42%和36.34%，
4. 住宅REITs
住宅类REITs底层物业由公寓、预制房和单户住宅构成，收入来源与办公类REITs类似，除了通过为租户提供居住空间获得租金收入，同时还负责物业的日常维护和运营，收取一定的比例的租金作为管理费用。租约在6个月到2年之间，相对办公类REITs5年-15年的租约时间较短，但由于租户众多实现风险分散，住宅类REITs体现出较强稳定性。
对于租户而言，如果有能力买房大概率不会租房，所以公寓类REITs的景气程度一定程度上与住宅的销售成反比。对比亚洲市场与美国市场，亚洲市场对于买房更为看重，因此住宅类REITs发展程度不如美国。
截止2020年3月末，住宅REITs总计有21只，股票市值为1413.51亿美元，是仅次于基建REITs的第二大类物业，市值占比14.23%。其中绝大部分为公寓REITs，数量和市值分别为15只和998.01亿美元。由于风险分度程度较高，住宅REITs收益稳定性较好，过去25年平均收益为13.69%，标准差18.83%。
5. 住宿/度假REITs
住宿/度假REITs底层物业主要涉及为商务人士、休闲旅游者、团体会议参加者及聚会提供食宿供应的酒店项及度假村。地域特征较强，旅游型城市的住宿/度假REITs一般会更发达。主要特征包括：
1）土地成本较高、建设周期长、建造成本大。
2）酒店和住宿行业的季节周期性非常强，与当地的旅游季节密切相关。
3）运营成本固定且无长期租约，一旦遇到流行性疾病及恐怖袭击等意外事件，对旅游行业的冲击巨大。
4）当经济情况较差的时候，由于旅行消费并非消费者必需品，经济下滑对其需求影响较大；而当市场状况好的时候，酒店持有人则有较强的议价能力。
建设运营高成本叠加现金流低稳定性，住宿/度假REITs抗风险能力弱。截止2020年3月末，全美共有17只住宿/度假REITs，市值总计219.64亿美元，占比2.21%，单笔产品规模较小。历史平均收益偏低为10.23%，而收益标准差高达31%，为波动程度最高、单位风险收益最低的物业类型。由于疫情导致居民居家隔离，旅游出差活动暂停，今年一季度住宿/度假REITs收益率下滑至-51.31%，受冲击尤为明显。
6. 医疗REITs
医疗健康REITs专注于一些健康护理类的地产，包括养老院、疗养院、医疗类写字楼建筑、医院和生命科学写字楼以及实验室物业。这类REITs并不直接从事健康护理的业务，而是直接将物业出租给从事健康护理业务的公司。主要有以下特征：
1）与地区的人口结构密切相关。老龄化严重的国家医疗健康相关物业需求越强，伴随需要照料和特殊护理的老年人数量不断增加，健康护理、老年公寓类设施的需求也不断提升。
2）租约期限较长，而且由于医疗为生活必需品，医院的租金具有很强稳定性。
3）医疗行业并购机会较多。在美国及新加坡市场，医疗并购整合资源较为常见，会为投资者传递更多的利好，有助于产业更好发展。
4）行业依赖政策扶持。像美国这样的高医疗费用国家，全民医疗消费很大程度受政府政策和医疗保险制度影响。如果政府愿意负担更多的费用或放宽保险覆盖范围，医疗消费将有所提高。
截止2020年3月末，美国医疗REITs有17只，市值总计781.02亿美元，占REITs整体的7.86%。过去25年平均收益率为13.44%，标准差19.69%。受疫情影响，今年一季度收益水平降至-36.76%。
7. 基础设施REITs
除了以上传统物业，近年来基础设施和数据中心也纳入REITs物业范畴。2012年起，基础设施类REITs指数开始报价，历史平均收益率为19.12%，是收益水平最高的物业类型，且收益标准差仅有15%。由于美国基础设施REITs主要位于无线通讯行业，因此高收益与近些年通讯行业高速发展有关，伴随各REITs公司纷纷布局5G，预计未来高收益还将延续。
与可选消费不同，基础设施呈现出刚需特征，且租赁合同时限较长，因此具备较强抗风险能力，今年一季度基础设施类REITs收益率仅下降至-0.69%，受疫情冲击不明显。
截止2020年3月末，美国基础设施REITs共6只股票，市值总计1882.91亿美元，占REITs整体市值比例为18.96%，是市值规模最大的物业类型，平均单笔规模偏大，其中美国电塔AMT是全美市值最大的REITs产品。
五、 海外REITs发展情况
1. 美国REITs的发展
美国是REITs的发源地，也是全世界REITs发展最成熟的市场。从创设之初至今大致经历了三次发展高潮期。第一次是20世纪60年代末到70年代初期抵押型REITs的发展期；第二次是源于1986年税法改革削弱了房地产类有限合伙企业的税收优势，促使房地产投资者转向REITs，引发REITs行业快速扩张；第三次发展高潮始于上世纪90年代初，由于REITs出现结构创新，公开上市REITs成为市场主流。根据时间线分布及发展情况，可以将美国REITs发展分为缓慢发展期、蓬勃发展期、调整期、改组阶段及以并购为主的近期趋势。
（1）缓慢发展阶段（1960~1968年）
1960年美国通过《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）允许设立REITs，该法把REITs定义为“有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益份额的非公司型组织”。
立法初衷是为了中小投资者借助REITs投资大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。《房地产投资信托法案》给予REITs的税收优惠在很大程度上参照了《1940年投资公司法》的相关规定，合格REITs享受与依法成立的投资公司同等的税收优惠。
第一批REITs于1961年设立。首只REIT（Continental Mortgage Investors）于1965年在纽约证券交易所上市交易。这一阶段REITs发展缓慢，截至1965年，美国约有65家REITs，其中大部分是在1962年股票市场下跌之前设立。
1963-1968年间，REITs的总市值增长极为缓慢。这一阶段REITs行业缓慢发展的原因主要为：法律不允许REITs自己管理和经营房地产；税收优惠力度不足，对地产投资者来说，有限责任合伙企业等组织形式比REITs更具税收优势。
（2）迅速发展阶段（1969~1974年）
这一阶段抵押型REITs的数量迅速增加，形成了REITs行业第一次发展高潮期。行业资产额从10亿美元迅速扩张至210亿美元。抵押型REITs可提供长期抵押贷款以及短期的建设和开发贷款，而且借贷杠杆比例很高。
REITs高速扩张主要得益于以下两方面，其一是信贷环境变化使房地产开发和建设公司的资金短缺，融资需求上升；其二，银行、信用社和其他传统的抵押贷款提供者因高息吸储能力受到限制，而无法满足房地产商的融资需求。而抵押型REITs贷款利率不受限制，可以在募集资金后向资金紧缺的房地产商提供高利率抵押贷款，以填补融资缺口。此外，由于当时银行、信用社和保险公司不能直接参与房地产的开发和建设业务，为拓展金融业务，相关机构纷纷组建自己的抵押型REITs涉足房地产市场。
（3）调整阶段（1975~1985年）
调整阶段期间，REITs行业普遍降低了其负债比例，更加注重房地产的权益投资。1974至1975年美国经济出现衰退，利率上升导致REITs融资成本上升。利率高企叠加REITs过度放贷、房地产供给过剩，引发大量抵押贷款违约，并伴随地产商破产，使得抵押型REITs不良资产比率攀升，资产质量急剧下降，高负债的抵押型REITs陷入困境。
陷入困境的抵押型REITs开始通过银行贷款重新安排、转换或出售抵押物业和改善资产组合等方法来进行调整。权益型REITs通过收购抵押型REITs低价抛售的物业而得以度过房地产市场的低靡期；一些抵押型REITs通过受让抵押物的方式转为权益型REITs。上世纪80年代以后，REITs调整了投资策略和经营理念，强调用权益资产代替抵押贷款资产，并降低负债比率。
（4）改组阶段（1986~1990年）
1986年国会通过了《税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），其相关规定有利于REITs的发展：首先，该法对有限合伙企业向投资者结转亏损的行为做出限制；其次，取消房地产资产加速折旧的规定，大幅度削弱房地产有限合伙企业的税收优势，促使投资者转向REITs；同时，该法放松了REITs对房地产的管理限制，允许REITs拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产。
1986年以前，法律不允许REITs的受托人、董事或雇员积极从事REITs的资产管理和运作、对REITs的房地产提供租赁服务、向承租人收取租金等活动。这些活动一般外包给独立的合约方进行。《税收改革法案》后，原有REITs大多改组并开始持有并管理房地产，REITs迎来新一轮蓬勃发展。
（5）近期（2000年~至今）
经过半个世纪发展，权益型REITs打败抵押型REITs成为市场主流，组织模式主要为伞形合伙结构。截止2019年末，美国共计有226只REITs产品，权益型和抵押型数量分别为186只和40只，市值总计达1.33万亿美元，持有约2万亿美元商业不动产，全国约8700万人持有REITs。
近期的趋势是机构投资者或个人组建联合企业来开发、收购、持有投资商业地产，这样REITs就能将其娴熟的管理开发专业技能，以联合企业的形式应用于有资本意愿的企业，获取收益分成和管理费用，而不需要承担出资责任。
2. 亚洲REITs的发展
通过吸取美国REITs的发展经验，亚洲各地如日本、新加坡、韩国和香港等地近年来纷纷推出REITs产品，截至今年4月末，亚洲共有172只REITs产品，底层物业主要为商业中心、办公楼、公寓和酒店等。
亚洲REITs在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似，区别主要在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。因此，相对美国而言，亚洲地区对REITs立法和监管更严格。
各国对于REITs有不同的结构要求，以日本为例，上市J-REITs净资产必须不低于10亿日元；总资产不低于50亿日元；信托单位不少于4000份；信托单位持有人不少于1000人。现将亚洲REITs模式与美国REITs模式对比如下：
六、 REITs收益情况分析
1. 全球REITs总收益率与分红情况
（1）REITs全球总收益率比较
根据NAREIT数据，过去十年即2010~2019年间，全球REITs总收益率均值为9.83%，收益率标准差为11.95%，其中美国、亚洲和欧洲收益率均值分别为11.96%、7.83%和9.79%，收益率标准差分别为11.96%、17.65%和16.44%。综合来看，美国作为最成熟的REITs市场，其收益率水平最高，波动程度最小；而亚洲作为新兴市场，REITs产品收益较低、波动较大。
美国REITs总收益由资本利得和股息分配两部分构成，收益波动主要源自股价变动，而派息相对较稳定。分大类来看，过去十年美国权益型REITs平均收益为11.51%，收益标准差为12%；抵押型REITs平均收益较低为9.55%，而由于其自身不持有物业，只是投资于房地产相关金融债券，同时杠杆率显著高于权益型REITs，因此收益波动程度较大为12.96%。
（2）REITs全球分红比较
REITs底层物业收入基本全部用于分红，是投资者可获取的稳定现金流收益。派息比率是衡量分红水平的指标，计算公式是分红金额与股票市值之比，因此一定程度上与股价反向相关，比如2008年金融危机股价大幅下跌，而租金收入相对较稳定，导致当年派息比率攀升至7%。
正常情况下，全球各地区REITs派息比率均主要分布于3%到5%之间。过去十年间，全球REITs派息比率平均为3.79%，波动幅度较小，标准差仅为0.3%。其中，美国、亚洲和欧洲的派息比率均值分别为4.37%、3.57%和4.24%，可见，美国分红率相对最高，但全球各地区差异不大，同时均表现稳定，说明投资者持有期间的现金流有保障。
2. REITs收益率与其他综合指数对比
过去20年（1999年3月-2020年3月）美国REITs平均年收益率为13.73%，权益型REITs更高为14.46%，产品收益表现显著高于其他类型的金融工具。体现股票市场整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数（价值型）过去20年间的平均年收益仅为6.7%和9.98%，债券指数ML Corp/Govt为5.27%。可见，REITs表现出低风险和高收益的特征。
3. REITs与国债收益率对比
将REITs与同期美国十年期国债收益率对比，发现在1990年-2016年间，绝大部分时间REITs的分红收益率表现明显优于同期国债。由于有实体经济保障，多数时候REITs派息率波动幅度小于国债收益率，2008年出现大幅波动主要由股价下跌所致。
整体来看，REITs兼具股票和债券的优势，既可获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，使得长期内REITs收益表现同时优于权益和债券，是良好的抵御通胀金融工具。
七、国内REITs概况
1. 国内REITs发展
我国REITs市场发展起步较晚，虽然2008年国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就提到“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道” ，但由于经济金融体系不完善，初期发行尝试均以失败告终。经过“特色调整”，内地第一单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”2014年在深交所发行。
伴随市场不断开拓完善，近年来不断有创新突破型REITs产品成功发行，比如：2017年11月发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，是国内首单租赁住房类REITs，对住房租赁业的运营模式和金融支持创新有着重要意义；2018年3月，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”在上交所发行，作为首单储架发行的REITs，该产品首次实现REITs扩募功能，使国内REITs与海外公募REITs进一步接近；2019年6月，首单高速公路公募ABN“上海广朔实业有限公司2019 年第一期光证资产支持票据”成功发行，也是首单基础设施类REITs，对如今基础设施REITs试点起到示范作用。
自2014年首单产品问世以来，类REITs发行规模逐年上升，截至2020年4月末，类REITs累计发行64单产品，发行金额总计1204.69亿元，平均优先级票面利率为5.56%。由于存在流动性溢价，类REITs利率均高于同期3年期AAA级公司债收益率，平均利差151.94个BP。不同产品之间发行利率差异较大，主要与底层物业质量有关。
2. 产品特征
国内类REITs市场规模较小，产品结构单一。由于持有项目公司股权，底层资产是物业所有权和基础设施特许经营权，因此属于权益型产品；载体主要为私募基金和信托，而不是注册公司，因此为契约型REITs；募集方式均为私募。国内的类REITs产品单一，且在组织构架、收益分配、资金募集等多方面与海外REITs存在显著差异，为非标准REITs。
交易结构方面，类REITs模式主要为“私募基金/信托+资产证券化”，即专项计划通过持有私募基金份额或信托受益权获取项目公司股权和债权，间接持有物业所有权或特许经营权，进而取得物业经营收益。私募基金包括契约型和有所合伙性，信托则包括资金信托和财产信托，具体载体的选择与原始权益人自身情况和其融资需求有关。
以“私募基金+资产证券化”为例，产品交易结构可设计为：基建管理人发起设立私募股权投资基金；原始权益人认购全部基金份额，并缴纳初始认购基金；计划管理人设立专项计划，向资产支持证券投资人募集资金；计划管理人向原始权益人收购私募基金的全部基金份额，成为唯一基金份额持有人，然后将募集资金划转至私募基金账户；私募基金收到基金份额持有人出资后，向原始权益人收购项目公司股权并提供股东借款；项目公司定期向私募基金偿还借款本息并分配股权投资收益，私募基金以此向专项计划分配利益。
类REITs会内部分层为优先级和次级，优先级为固定收益产品，次级没有票面利率，由原始权益人或指定机构持有。为保障向优先级投资人按期还本付息，类REITs通常设置多种增信措施，包括：为底层物业运营收入提供差额补足；为优先级投资人回售或开放退出提供流动性支持；设置担保方担保相关机构履行合同义务。
由于类REITs流动性较差，产品无法在二级市场交易，而原始权益人又希望获得长期融资，因此类REITs产品通常会设置开放期，开放期内原始权益人可优先收购或投资人选择回售，给予优先级投资人提前退出的机会。
3. 底层物业种类
目前已发行的类REITs底层物业包括房地产和基础设施，其中绝大部分为房地产项目。房地产类REITs物业具体包括办公楼、商业中心和酒店住宿等。房地产企业将持有物业的项目公司出售给专项计划，完成资产出表并确认收益，实现轻资产运营。而房地产企业并不愿意放弃物业增值收益，最终通过资产支持证券回购重新取得物业所有权。分物业种类来看，商业中心和酒店住宿与居民消费行为密切相关，存在一定季节性特征，且受到居民消费需求和经济环境影响，现金流呈较强不稳定性；而办公楼通常租赁期较长，工作需日常持续开展，因此相对稳定性较强。
基础设施类REITs尚处于发展初期，发行单数较少，仅在2019年发行3单产品，分别为“上海广朔实业有限公司 2019 年第一期光证资产支持票据”、“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”和“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”，底层资产均为高速公路收费，基本情况如下表所示：
房地产类REITs和基础设施类REITs之间其实存在较大差异。首先是底层资产，物权法规定铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施均为国家所有，因此专项计划仅持有特定时间段内的特许经营权，显著弱于房地产的物业所有权。其次，房地产项目二级市场较活跃，资产流动性较强，极端情况下可以通过处置物业实现优先级本息兑付；而基础设施特定经营权不宜折价、拍卖或变卖，极端情况下处置难度大。最后是资产估值，房地产估值采用市场法和收益法，多数情况下物业逐年增值；而基础设施估值采用现金流贴现，估值逐年递减。
4. 基础设施REITs试点
今年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 （以下简称“《通知》”），同时，证监会还发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称“《指引》”），标志着我国公募REITs正式起航，国内REITs进一步向海外标准REITs靠拢。
《通知》和《指引》对基础设施REITs的项目要求、基金产品特征、发行安排、主要参与机构职责和信息披露等方面进行了阐释。主要内容包括：
1）试点项目要求：需经营3年以上，已产生持续稳定的现金流，现金流主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；权属明晰，原始权益人享有完全所有权或特许经营权；行业方面，优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络、信息网络等新型基础设施。
2）公募基金特征：80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额；借款总额不得超过基金资产的20%；采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。
3）发行流程：基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，原始权益人应当参与基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次发售数量的20%；网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%；投资人数需高于1000人。
4）重要参与方职责：基金管理人需独立开展基础设施项目尽职调查，并出具尽职调查报告；还需聘请财务顾问对项目进行全面尽职调查，出具财务顾问报告，财务顾问由取得保荐机构资格的证券公司担任；基金管理人需履行基础设施项目运营管理职责，可委托第三方管理机构负责。
整体来看，基金发行安排和项目尽职调查对标IPO要求，说明基础设施REITs股性特征较强；收益分配与海外REITs保持一致，借款限制相对更严；强调基金对基础设施的运营管理职能，与海外REITs的管理机构性质趋同。因此，基础设施REITs与当前的强调对优先级还本付息、呈债性特征的类REITs之间存在较大差异。
基础设施REITs有助于增加社会资金渠道，缓解地方债务压力，改善城投平台的流动性问题；通过盘活存量资产为增量投资腾挪空间，使基建投资受财政掣肘减弱，同时，基金公开募集给PPP项目社会资本提供退出的机会，社会资本参与基础设施建设积极性将大幅提升，带动投资总量提升；资本定价将倒逼基建项目高效运转，并为PPP项目绩效管理引入市场监督，未来基建行业将面临市场商业逻辑考验，有助于提升社会资金配置效率。可见，基础设施公募REITs对我国长期经济发展具有战略意义。
根据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国城镇基础设施累计投资额2017年末已达到113.68万亿元。存量资产规模庞大，其中不乏现金流稳定、盈利能力较好、权属明晰的优质项目，这些将成为基础设施REITs的储备底层资产，未来或吸引万亿规模的社会资金。
八、 总结
REITs即房地产信托投资基金，是通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度，同时具备金融机构性质和管理机构性质。
海外REITs市场发展较成熟，产品种类呈多样化，组织类型主要分为契约型、公司制、有限合伙制，其中契约型REITs载体为基金或信托；根据收入来源不同，REITs划分为权益型和抵押型，权益型REITs持有物业所有权，而抵押型REITs是投资房地产抵押贷款，本身并不持有物业；依据资金的期限长短，可以将REITs划分为封闭式和开放式；根据发行方式不同，还可将REITs分为私募REITs和公募REITs。
经过半个世纪发展，权益型REITs凭借高流动变现能力、较强抗风险能力打败抵押型REITs，成为市场主流模式。以美国为例，截止2019年末，全美总计有226只REITs产品，总市值达1.33万亿美元，持有并运营价值约2万亿美元的商业不动产，其中，权益型REITs数量为186只，市值规模在整体中占比达95.62%。此外，由于法律体系存在差异，各地区REITs产品的组织类型有所区别，美国以伞形结构和公司制为主，而亚洲主要采用契约型。
过去十年全球REITs收益率均值为9.83%，美国作为最成熟的REITs市场，其产品收益水平相对亚洲和欧洲更高，且波动程度更小；分种类来看，权益型表现优于抵押型。REITs总收益由资本利得和分红派息两部分构成，不同于股价的较高波动性，REITs派息比率长期稳定在3%到5%之间，且各地区差异不大，说明投资者持有期间现金流有保障。
将REITs的收益情况与其他综合指数做比较发现，过去20年美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数，更加高于债券指数ML Corp/Govt；绝大部分时间REITs的分红收益率高于同期美国十年期国债收益率。整体来看，REITs兼具股票和债券的优势，既可获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，使得长期内REITs收益表现同时优于权益和债券，是良好的抵御通胀金融工具。
由于经济金融体系不完善，国内REITs市场发展起步较晚，内地第一单类REITs “中信启航专项资产管理计划”于2014年才在深交所发行。当前国内类REITs在组织构架、收益分配、资金募集等多方面与海外REITs存在显著差异，为非标准的类REITs产品。
类REITs模式主要为“私募基金/信托+资产证券化”，即专项计划通过持有私募基金份额或信托受益权获取项目公司股权和债权，间接持有物业所有权或特许经营权，进而取得物业经营收益。由于强调对优先级还本付息，类REITs体现出债性特征，并设置包括差额补足、流动性支持和担保等多项增信措施。产品流动性较差，通常难以在二级市场交易，为提供优先级投资人提前退出的机会，类REITs会设置开放期，开放期内原始权益人可优先收购或投资人选择回售。底层物业方面，绝大部分为房地产项目。
近日，证监会和发改委发布了基础设施公募REITs试点相关文件，标志着我国公募REITs正式起航，国内REITs产品进一步向海外标准REITs靠拢。当前美国已发行6只基础设施REITs和5只数据中心REITs，整体呈现出良好的风险收益情况，可对我国基础设施REITs的行业选取、运营管理模式和产品构架起到借鉴作用。当前我国基建存量资产已到达百万亿规模，用资产证券化率推测，未来基础设施REITs或将达到万亿元的市场规模。
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九、 风险提示
1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。
