销售称社保未满期可内定房源
东莞楼市乱象：诚意金、首付分期“冒头”
本报记者/陈婷/郑炳巽/赵毅/东莞报道
自今年3月以来，东莞多宗商住用地接连以高溢价出让，土拍市场的火热也点燃了东莞楼市。
近日，《中国经营报》记者以购房者身份走访东莞多个镇、区发现，个别楼盘在纸质户型图、样板房尚未出炉、实际售楼处仍在建之时就已开始大力蓄客，并称可缴纳诚意金认筹。在记者走访的一个楼盘中，便有一名销售人员在半小时内多次让记者抓紧缴纳2万元诚意金“占位”。
值得注意的是，对于东莞部分发展相对滞后的片区，楼盘为促成交的手段则更为激进。在踩盘过程中，有销售人员称项目不久后将要涨价，建议记者尽快“上车”。
在这过程中，记者提出距离满足社保缴纳条件还有5个月时，销售人员称有一个“人性化政策”，即购房者先缴完首付款后申请延期网签直至解决购房资格，若一次性缴纳首付款有困难，还可申请首付分期。个别楼盘销售人员称，缴完首付款后，往后不管价格如何上涨，都按原价计算，也有销售人员给出房源认定后不变的口头承诺。
违规收取诚意金
近期，快速上涨的东莞楼价搅得人心不宁，随着涨价潮而来的，是一众开发商加紧推盘的动作与“吆呼”购房者“落定”的急切心情。
4月16日，记者来到东莞高埗镇颐龙东路的“安联尚璟”项目。值得注意的是，走访当天，该项目的纸质户型图、样板房还没出炉，总计18层的一栋洋房目前也仅建了5层，尚未达到取得备案的要求、开盘价格也未定。同时，项目售楼处也只是临时设立，实际的售楼处仍在建。
不过，销售人员告诉记者，预计楼盘于今年6月份拿到预售证，鼓励记者“早做准备”。其进一步表示，“开盘前期有一个诚意登记，交了诚意金后可以开始认筹。诚意金金额未定，估计为3万～5万元，开盘前会事先将房源价格区间透露给客户。”
4月22日，开发商安徽安联高速公路有限公司方面对记者表示，公司目前并没有诚意金这一说法，但会对记者所反映的情况再作进一步核实。
同日，记者来到麻涌镇“保利滨湖堂悦”项目售楼处。傍晚时分，夕阳斜照下，与售楼处相距数百米的工地还处于紧锣密鼓的施工之中。一眼望去，四五辆水泥搅拌车进进出出，楼房主体上的吊臂加紧作业，但销售人员已经鼓动购房意向者抓紧“上车”了。
记者走访当天，楼盘的基本备案工作还在进行中，取得预售证与开盘的时间均未定，样板房也于2天后开放。即便如此，一名销售人员却在半小时内多次劝记者抓紧缴纳诚意金，占一个优先选购的位置，“诚意金可计入首付款，若没有意向房源也可退款。”就诚意金一事，记者联系采访保利发展控股集团股份有限公司核实，截至发稿，对方未就具体问题给出答复。
对于收取诚意金的行为是否合规，记者在东莞市住建局官网查询到，2008年11月刊发的《东莞市预售商品房买卖须知》中提及，凡未取得销售许可证（《东莞市商品房预售许可证》或《东莞市商品房现售备案证书》）的商品房不得进行销售，且房地产开发企业不得以认购费、登记费、诚意金等名义向购房人收取任何含有购房预订款性质的费用。
对此，中伦文德律师事务所张显峰进一步提醒购房者，“诚意金不是一个准确的法律概念，对购房者不具保障，若是不签合同，则对开发商更没有约束力。”
延期网签 首付分期
值得注意的是，为了乘上这波行情的“东风”，不少开发商打着政策的擦边球铤而走险，市场乱象丛生。
据东莞非本市户籍购房政策，全日制本科以上学历或初级职称以上，能提供东莞工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在东莞逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在东莞购买首套新建商品住房；非符合前述条件的异地购房者则需连续缴纳一年社保才能购买东莞首套一手房。
“安联尚璟”销售人员称，若项目开盘，有意向的异地购房者社保欠交期限不超过1个月，公司或许可以考虑给其内定一个资格，但不保证一定能行。
相较于“安联尚璟”的“谨慎”，位于寮步镇的“光大松湖云台”项目销售人员则表现出自如的应对态度，并向记者逐步介绍如何解决购房资格难题。
“光大松湖云台”项目由广东光大企业集团有限公司（以下简称“光大集团”）开发。在推售过程中，记者告知销售人员目前只拥有东莞当地1个月的社保缴纳记录时，其表示不用为此担心。
“我们现在有一个人性化的政策，只要你首付没问题，我可以跟公司申请，等到你社保缴满之后，再过来网签合同。我们有心帮你申请延期，关键取决于你要不要买。每次交款的时候，我们都有收据提供，有认购书和草签合同，这些文件公司有统一的版本。”
销售人员以一个房屋为例向记者详细介绍并称“只要能够在规定时间内把这个首付缴足，我就可以帮你申请延期网签。因为到时不用摇号，你认定了，这个房源就是你的了。”
值得一提的是，销售人员多次提醒记者，延期网签的资格很难获得，首付不足的顾客均不在考虑范围内。然而，当记者提出首付资金比较紧张时，该销售人员话锋一转，立即表示，“问题也不大，我们再给你申请首付分期，分3期还，每3个月交一期，每期24万元左右。”
对此，光大集团相关工作人员林小姐告诉记者，上述销售人员或是对疫情期间东莞发布的社保延期缴费政策理解出现偏差，加上出于蓄客目的才会告知客户可进行上述操作。目前公司不存在为尚未取得购房资格的客户保留房源的情形，且公司对于回款期限也有要求，不可能等待太长时间。
无独有偶，可为社保缴纳期限未满的购房者内定购房名额的情况也在“和昌拾里松湖”“华润幸福里”项目的推售过程中出现。
“和昌拾里松湖”位于东坑镇，项目于2019年11月10日开盘，销售人员对记者称：“如果社保缴纳期限在开盘后还没满足条件，我可以帮你申请延期，但要先在3～7天内交完首付，取得认购书和草签合同。等到缴足社保之后，再过来正式网签。”
4月22日，开发商和昌地产集团有限公司方面对记者否认了公司内定房源操作的存在，称销售人员或出于安抚客户的心理才会如此宣称。项目经理李先生也对记者表示，公司目前仅有可能对资金方面尚未到位的客户申请延期网签，同时，没有取得购房资格的客户也不能缴纳首付款。
位于常平镇的“华润幸福里”项目销售人员也向记者介绍，即便社保要求还未达成，有意向的购房者也可先交2万元认购定金锁定看中的房源，之后在7天内缴完首付款，并提供学历证明和工作证明。
“确认没问题后，我们就可以给你开收据和草签合同，帮你保留购房的资格。往后不管房价如何涨，都是按照这个价格计算。等到社保缴足就启动审核流程，没问题了就网签。”销售人员介绍道。
4月23日，华润置地控股有限公司旗下的东莞市润平房地产有限公司方面就华润幸福里项目问题回复记者称，经了解和核实，“项目个别销售人员存在销售动作不规范的情况，我司已对此进行严格查处和整改。我司严格执行政府相关限购及销售政策，在接下来的销售工作中亦将持续加强销售管控，规范销售人员的行为。”
高房价与低成交量背离
在走访中记者发现一个有趣的现象，高涨的东莞房价与市场成交量“背离”。
合富大数据显示，2020年第一季度，东莞楼市网签均价达约22630元/平方米，同比上涨20%，其中3月均价约22500元/平方米，同比上涨18%。合富研究院（东莞）指出，背后的原因除了高房价区域成交上升带动外，也在于网签政策的调整。
根据最新政策，2020年3月东莞取消了价格备案，改为预售价格申报，180天后可调高5%，调低不限；实际销售价格不得高于申报价的同时，亦不得低于申报价的90%。
合富大数据显示，2020年第一季度东莞一手住宅新增供应仅4179套，同比减少39%；网签5639套，同比减少30%。由于受疫情影响，2月份东莞一手楼成交量大幅萎缩66%。3月份复工推进后有所好转，但也不乐观，一手住宅网签面积约30.9万平方米，约2679套，同比减少35%。
截至3月底，东莞一手住宅库存面积约364万平方米，较2月减少2%。按照过去6个月平均消化速度测算，去库存时间约10个月，比2月增加一个月，总体仍处于低位水平。
需要指出的是，东莞楼市价格上涨亦并非由于供应不足。据悉，2020年第一季度，东莞全市住宅潜在供应约886万平方米，较去年年底815万平方米增加约9%，较去年同期的859万平方米增加约3%。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出：“整体来看，随着疫情放缓与货币宽松政策带动，市场上涌现出投资热情与投机心理，加之部分人对未来货币通胀的预判，为了避险选择早点进入楼市，导致楼市呈现躁动的势头。”但是他也认为，疫情冲击了居民的收益，使得楼市消化能力下降，同时部分城市开始打击违法违规乱象，在这波热潮中，购房者更应该回归理性。
记者先后致函东莞市不动产登记中心与东莞市住房和城乡建设局，询问如何管理市场上存在的违法违规售楼现象，截至发稿未获回复。
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