封面题图｜《都挺好》
问：前一段时间，我们看到一些新闻，在疫情比较严重的时候，有城市规定，「本地有房的可以回来，但是租房住的不能回」。这让大家觉得租房的人特别憋屈，于是很多人说，「房子，还是买来的好」。
冯叔，我们知道您过去有个观点，「买房不存在应该不应该，如果喜欢稳定的生活，就买一套；如果不急于这么稳定，先租房住也未尝不可」。针对疫情当中出现的这种情况，您觉得未来是租房好，还是买房更好？
冯叔：这个问题，我觉得不能一概而论。我认为，至少可以从四个角度来考虑和判断。
首先，买房还是租房，与每个人的活法有关。活法不同，跟房子的关系肯定一样。
我有一个好朋友，企业做得很成功，但是他从来不买房，一直租房住。最开始，他觉得自己是一个创业者，不太愿意为房子这些事付出，就租房住，他太太也支持他的想法，后来发现这样挺好，租房省去了不少麻烦，买房还得为房子操心，于是就一直租房住。对他们来说，租房住就是一个生活态度。
我也看到这样一个故事。一个北京大姐在北京三环有一套不到 100 平米的房子，她把房子卖了。卖了一千万多一点，然后到大理买了一个 300 平米的别墅，剩下的钱理财，每年也有六七十万的回报。她拿三四十万在北京租一个豪华的公寓，剩下的钱生活。
在北京，把一套不到 100 平米的普通的公寓，变成住进豪华公寓，时不时去大理住一段时间，不用上班，账上还有七八百万现金。
如果她执着于买房，在她觉得老房子住得不舒服的时候，卖了旧房，换个豪华公寓，不仅要贷款，还得努力挣钱供房子，日子过得紧巴巴，更不可能在大理买别墅了。
这两个故事里的主人公，大概都属于「自在随心」、不怕折腾的那种人。还有很多人，需要稳当的生活，先买个小房子，结婚生孩子，然后再换个大一点的，老人也搬过来一起住。这是多数人的选择。
所以，买房还是租房，与活法有关。选择没有对错，只需要看是否适合自己。
《超时空同居》｜买房还是租房，与活法有关其次，需要从财务的角度来看。
有人说了，「租房住，把租金都付了，之后什么也落不下，我还不如买房子。买了房，还能升值，也是一种投资」。我觉得，这个说法对了一半。
为什么说是一半呢？因为买房也好，租房也好，都得看是什么时候，在哪？
如果我们所在的城市人均 GDP 不到 1 万美金，经济发展水平比较低，增长潜力还比较大，城市人口净流入，住宅市场中新房占主导，二手房还比较少的时候，买房从理财的角度看是划算的，因为这样的城市房价大概率会继续上涨。
如果倒过来，比如说一线城市和一些强二线城市，成都、青岛、昆明、南京、杭州等等，人均 GDP 都过了 1 万美金，住宅市场中，二手房已经超过了 60%，人口的增长也减缓，甚至出现负增长，这种情况下，买房就不一定比租房划算。
买房还是租房，要看势头，看地方。所谓「看势头」，就是看看经济增长是不是很快？城市化率是不是在 50% 以下？人口是不是在增长？等等。
如果经济增速放缓，住宅市场二手房占主导，城市总人口下降……那么，从财务的角度看，买房就不会带来很高的利润。反之，买房就能挣到钱。
《小欢喜》| 怎样买房，才是划算的投资？第三，在目前的法律环境下，租房和买房的体验差别很大。
咱们国家的法律体系对买房人的保护要好过租房人。换句话说，租客跟房东发生纠纷，打官司时，我们的法律更保护业主的利益。
在国外，比如德国、日本，法律更注重保护租客的利益。租客租房子，有保险，万一有什么事，可以由保险公司赔。另外，有疫情的时候，租客要隔离，房东不能赶租客走，等等。总之，打官司的时候，租客比业主更容易赢，人就愿意租房。
我们的法律更保护业主，比如说隔离的时候，有业主看到租客从外地回来，尤其是从疫区回来，就毁约不租了，租客拿他一点办法没有。
当然，中央定位「房子是用来住的，不是炒的」，要加强廉租房等的建设，未来在相关的法律体系上，一定会有更多的法律规章来保护租客的利益。这样的话，大家租房时不仅不觉得别扭，不体面，还会有一个非常踏实的感觉，租房的人也会越来越多。
我们知道，在德国，大概 50% 的人都租房住。于是，德国关于租赁的这套合约，以及保护租客的相关法律就非常完善。他们在房地产租赁这一块，就做了很多研究。不只是德国，在美国一些大学，你要学房地产的话，还有租赁专业。在他们的市场中，租赁市场很大，也是一个常态化的市场。我们这边经常遇到的续租难、搬家难，等等问题，他们的法律法规中，都有相应的办法，来保护租客的利益。
租赁体系还有一个问题。租赁市场有很多「散户」，老百姓自己有房子，拿来出租，没有其他服务，租客租到房子以后，相关服务都由小区物业提供。同时也有很多大的公司，集中式的出租房屋，他们出租的公寓房，服务比一般的社区物业要好。这样的服务，方便，同时也能让租客有安全感。
所以，随着城市化发展，大型出租系统的建立，大型公司专门为出租推出产品，有一个持续的供给，法律制度也进一步完善，我们租赁房子就会感觉很好。这个时候，关于租赁和买房，大家在心理上会越来越平衡，而且也越来越能接受租房。
《裸婚时代》| 房子是必需品吗？还有一件事，跟租房、买房这件事有挺大的关系，那就是技术。
过去互联网不发达，我们要租个房子，很费劲。现在我们拿着手机，下载个 APP，就能很方便地找房子，还可以 VR 看房、短视频看房，租房合同也都标准化了，完全可以通过手机签合同、付房租，把这些事全部处理完。未来还有区块链技术，等等，技术手段越来越发达。
再加上人口出现了倒金字塔结构，再过几十年，到了 90 后、00 后的爷爷奶奶都不在了的时候，他们继承的房产会很多，又会多出来很多房子。
所以，我觉得，未来的社会会更开放、人更自主、流动性更强，选择的机会也更多。在这种情况下，租房的人会越来越多。这是一个趋势。
《超时空同居》｜买房还是租房，与活法有关其次，需要从财务的角度来看。
有人说了，「租房住，把租金都付了，之后什么也落不下，我还不如买房子。买了房，还能升值，也是一种投资」。我觉得，这个说法对了一半。
为什么说是一半呢？因为买房也好，租房也好，都得看是什么时候，在哪？
如果我们所在的城市人均 GDP 不到 1 万美金，经济发展水平比较低，增长潜力还比较大，城市人口净流入，住宅市场中新房占主导，二手房还比较少的时候，买房从理财的角度看是划算的，因为这样的城市房价大概率会继续上涨。
如果倒过来，比如说一线城市和一些强二线城市，成都、青岛、昆明、南京、杭州等等，人均 GDP 都过了 1 万美金，住宅市场中，二手房已经超过了 60%，人口的增长也减缓，甚至出现负增长，这种情况下，买房就不一定比租房划算。
买房还是租房，要看势头，看地方。所谓「看势头」，就是看看经济增长是不是很快？城市化率是不是在 50% 以下？人口是不是在增长？等等。
如果经济增速放缓，住宅市场二手房占主导，城市总人口下降……那么，从财务的角度看，买房就不会带来很高的利润。反之，买房就能挣到钱。
《小欢喜》| 怎样买房，才是划算的投资？第三，在目前的法律环境下，租房和买房的体验差别很大。
咱们国家的法律体系对买房人的保护要好过租房人。换句话说，租客跟房东发生纠纷，打官司时，我们的法律更保护业主的利益。
在国外，比如德国、日本，法律更注重保护租客的利益。租客租房子，有保险，万一有什么事，可以由保险公司赔。另外，有疫情的时候，租客要隔离，房东不能赶租客走，等等。总之，打官司的时候，租客比业主更容易赢，人就愿意租房。
我们的法律更保护业主，比如说隔离的时候，有业主看到租客从外地回来，尤其是从疫区回来，就毁约不租了，租客拿他一点办法没有。
当然，中央定位「房子是用来住的，不是炒的」，要加强廉租房等的建设，未来在相关的法律体系上，一定会有更多的法律规章来保护租客的利益。这样的话，大家租房时不仅不觉得别扭，不体面，还会有一个非常踏实的感觉，租房的人也会越来越多。
我们知道，在德国，大概 50% 的人都租房住。于是，德国关于租赁的这套合约，以及保护租客的相关法律就非常完善。他们在房地产租赁这一块，就做了很多研究。不只是德国，在美国一些大学，你要学房地产的话，还有租赁专业。在他们的市场中，租赁市场很大，也是一个常态化的市场。我们这边经常遇到的续租难、搬家难，等等问题，他们的法律法规中，都有相应的办法，来保护租客的利益。
租赁体系还有一个问题。租赁市场有很多「散户」，老百姓自己有房子，拿来出租，没有其他服务，租客租到房子以后，相关服务都由小区物业提供。同时也有很多大的公司，集中式的出租房屋，他们出租的公寓房，服务比一般的社区物业要好。这样的服务，方便，同时也能让租客有安全感。
所以，随着城市化发展，大型出租系统的建立，大型公司专门为出租推出产品，有一个持续的供给，法律制度也进一步完善，我们租赁房子就会感觉很好。这个时候，关于租赁和买房，大家在心理上会越来越平衡，而且也越来越能接受租房。
《裸婚时代》| 房子是必需品吗？还有一件事，跟租房、买房这件事有挺大的关系，那就是技术。
过去互联网不发达，我们要租个房子，很费劲。现在我们拿着手机，下载个 APP，就能很方便地找房子，还可以 VR 看房、短视频看房，租房合同也都标准化了，完全可以通过手机签合同、付房租，把这些事全部处理完。未来还有区块链技术，等等，技术手段越来越发达。
再加上人口出现了倒金字塔结构，再过几十年，到了 90 后、00 后的爷爷奶奶都不在了的时候，他们继承的房产会很多，又会多出来很多房子。
所以，我觉得，未来的社会会更开放、人更自主、流动性更强，选择的机会也更多。在这种情况下，租房的人会越来越多。这是一个趋势。
