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许世坛的两张新“王牌”

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乐居财经 林振兴 沙文蓉 发自上海

  2020年开年,一场突如其来的疫情带来空前考验,开发商诸多经营活动被按下暂停键。身处疫情之中,“如何从容应对市场剧烈波动、穿越行业不确定性”成为2019房企年报季的一道必答题。

世茂给出的答案是——根据自身的节奏来发展,不为外物所动。在过去的2019年,它坚守着稳健务实的发展观,创下全年签约销售额2600.7亿元新高,同比大幅上涨48%,跻身行业第九,增速明显高于TOP20房企均速。

  业绩排行稳步向前,世茂多项关键经营指标亦齐头并进。3月30日,世茂房地产(00813.HK)发布2019年业绩报告,营业额达1115亿元,同比上升30.4%;毛利额同比提升26.6%至341亿元,毛利率维持30.6%的稳定水平;核心利润153.2亿元,同比上升30.6%;股东应占核心利润104.8亿元,同比上升22.5%。

  更难能可贵的是,这已经是世茂“有品质高增长”的第三年。2017年,世茂完成千亿突围后,凭借其对城市机会的敏锐把控和产品供货结构的优化调整,在2018年继续扩大安全边际,实现行业集中分化下的二次进阶,并在2019年缔造“最稳健的出鞘年”,成功迈入房企第一阵营。

  三年磨一剑。在世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看来,连续三年实现“高品质增长”缘自于,“世茂是一家学习型企业,我们拥有愿意面对改变、接受改变的心态,特别希望拥抱未来发展、拥抱国家和城市发展。”

  站在两千亿的新起点再出发,世茂不是往外踩节奏,而是向内要动力,手握两张新王牌——“合作共赢生态圈”和“城市赋能战略”,在市场周期中持续夯实自身的核心竞争力,擘画“五年有品质增长”新蓝图。

左手“合作共赢生态圈”

  2019年以来,全国土地市场回暖,土地价格升至历史高位。当头部房企加大拿地力度之际,世茂却另辟蹊径,通过与行业内多家上市公司、非上市公司及国企合作,首创“合作共赢生态圈”。

  在外界看来,世茂是2019年收并购上发力最猛的选手,而许世坛则认为,这是“合作共赢”的成果。他有一套独到的合作逻辑,“其一,在合作标的方面,从项目合作延伸至资产包合作;其二,很多资产合作并不是收购100%的全部股权,减轻企业资金支出压力的同时,实现操盘并表。”

  独有的合作模式为世茂拓宽了土地资源的获取渠道,同时也为销售提供了潜在的“面粉”。业绩报告显示,2019年,世茂新增土地储备3092万平米,其中67%的土地面积通过收并购合作方式获取。

  随着合作项目占比的大幅提升,世茂不仅补充大量核心一二线城市的可售资源,同时有效降低新获取土地均价,规避高溢价土地带来的风险。报告期内,世茂拿地成本进一步摊薄至5035元/平方米,占销售均价1.77万/平方平的不到30%,为未来利润结转创造空间,也为持续“高质量增长”储备充足动能。

  截止2019年底,世茂总土储达7679万平方米,手握货值超过13000亿元,全国布局扩展至120城的349个项目。在备受瞩目的粤港澳大湾区,世茂凭借“合作共赢生态圈”模式的助力,拥有可售货值高达3800亿元,占总货值约29%。

  值得注意的是,尽管世茂于2019年获取了众多合作项目,新增超过5000亿元的土储货值,但其财务表现却越来越稳健。年报披露,截止2019年12月31日,世茂持有账面资金596.2亿元,未动用银行及其他金融机构融资额度约500亿元,确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付,可有效抗击疫情对企业造成的资金压力。

  同期,世茂净负债率为59.7%,连续八年维持在60%以下的水准。从偿债能力看,目前世茂短期借款为367.8亿元,仅占总借款29%,现金比达1.6倍,资金流动性水准好。

  2019年,在行业融资收紧、资金成本高企的背景下,作为TOP10中超低资金成本的拥有者,世茂的财务管理优势愈加凸显,其2019年融资成本控制在5.6%,较2018年底下降0.2个百分点,维持在行业较低水平。

  与此同时,世茂还积极拓宽多元融资渠道,加强与多家银行的沟通合作,并与境内外40家金融机构达成战略合作。世茂稳健的财务状况让众多金融机构对其充满信心,主动在“合作共赢生态圈”中充当牵线搭桥的“媒人”角色,给它推介优秀合作伙伴及优质项目。

  而作为 “合作共赢生态圈”的另一位主角——“先头冲锋部队”世茂海峡发展公司,其主导的绝大部分合作项目在当年实现入市销售,高效率地将“面粉”转换为高溢价的“蛋糕面包”,不仅对行业处置不良资产包产生借鉴意义,也为世茂业绩大幅增长注入强劲动力。

  随着疫情结束,行业将迎来新一轮洗牌期,企业分化加剧,并购也成为当前行业热议的话题之一。许世坛在业绩会上判断,“因为疫情原因,当下流动性对大企业还是很充足,但中小开发商的压力还是很大,所以今年收并购有更大的机会。”

  但在世茂新一年的购地计划中,许世坛有着自己的节奏,既不激进也不盲从,“我们对于收并购项目要求会更严格,希望质量会更好。今年计划将回款的50%用于土地投资,但不会特别多,还是要稳妥一点。”面对近段时间全国地王扎堆的现状,世茂也没有跟风参与,他补充道,“我们有很多货值和土储,不用特别着急拍地王,这个风险特别大。”

  未来,世茂“合作共赢生态圈”将吸引越来越多行业内优质伙伴,结成穿越周期的命运共同体,通过高效行业整合,创造1+1>2的共赢局面。

 右手“独树一帜的城市赋能”

  当下,在房企升级转型的浪潮中,“城市运营商”的字眼出现在越来越多房企的前缀中,而世茂却”先人一步“,将企业定位角色转向至“城市赋能”。世茂“赋能城市”的气魄,来自于“敢为人先,谋在长远”的企业基因,更取决于其30年躬耕城市发展的沉淀。

  事实上,自世茂投身于地产开发领域以来,就秉持“缔造生活品位,成就城市梦想”的初心,坚定迈开了城市运营者的步伐。无论是90年代多个成片土地的综合开发成果,亦或是全国多个星级酒店、商业城项目的开业,都是它试图超越优秀地产商的范畴,谋求城市再造和土地赋能的真实写照。

  21世纪初,从豪宅作品、城市地标,到生活方式,再到城市运营,世茂逐步明确了“城市运营商”的战略定位,同时前瞻性地洞察到城市迭代过程中的多元需求,开始布局多元化业务。于世茂而言,稳立房地产开发主业的同时,积极开拓多元业态,既可以为其高质量增长注入可持续的强劲内驱力,反过来也成为支撑世茂赋能城市的重要筹码。

  如今,已过而立之年的世茂在多元化竞赛浪潮中,依然目光炯炯。在当下产业新旧动能转换的机遇窗口,世茂以开放的姿态拥抱高科技、文化、医养、教育等新产业、新模式,与多领域头部企业达成战略合作协议,并不断向自持物业等核心业务板块导入优质产业资源,撬动旗下业务板块提质焕新。

  在2019年半年业绩会上,许世坛首度将世茂当下的业务布局,命名为“大飞机战略”:房地产是核心主体;酒店管理、物业服务、商业办公、旅游娱乐为坚实双翼;高科技、医疗、教育、养老、金融等投资,则成为世茂平衡发展的关键尾翼。

  “两翼”业务在2019年实现了跨越式发展。报告期内,世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元,同比上升46%,目标完成率达105%。许世坛在业绩会上提及,虽然疫情对酒店等多元业务经营造成一定业绩影响,世茂会在下半年发力,尽力弥补损失,实现2020年冲击93亿元的业绩目标,且物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。

  值得一提的是,2019年也是世茂物业规模化发展的“元年”。通过优质股权合作和市场拓展的并驾齐驱,世茂服务已进驻超过60个城市,签约项目360余个,签约面积突破1亿平方米,为240万业主和用户提供生活服务。

  “尾翼”业务的撬动作用也在不断增强。尤其是,在这场抗“疫”战中,世茂整合自身在科技、教育、健康医疗等优势,通过数字化和智能化转型应对挑战,提升社区服务水平,为城市提供高品质的智慧生活和商旅体验。

  在世茂2019年终工作会上,许世坛曾强调,未来世茂要依托“尾翼”的前瞻性产业布局,在世茂“城市运营者”的角色上,继续叠加、升级“为城市赋能”的新角色。

  从“运营者”到“赋能者”。表面上,世茂通过住宅、酒店、商业、写字楼去提升城市的颜值,但实质上是依托产业布局及国际优质资源的整合,去影响一个城市内在的骨骼与肌理,实现对城市的深度赋能与扎根,同时也为公司收益提供丰富的羽翼,提升世茂品牌的影响力与话语权。

 擘划“五年有品质增长”新蓝图

  进入2020年,新冠肺炎疫情对房地产市场的冲击明显,前两月开发投资额增速累计同比由增转跌至16.3%,创近20年新低。疫情之下,世茂化“危”为“机”,通过线上与线下并行,加快销售流入;并重申客户与用户需求的“绝对首位”意识,抓住人居诉求的升级变化,挖掘健康住宅的深层需求。

  通过积极应对,世茂在此轮疫情中将自身优质的产品力及创新的服务力,有效转化为提升销售业绩及溢价的关键利器。数据显示,世茂房地产于1-2月份累计合约销售额167.1亿元,累计合约销售面积为958,713平方米,依然位列行业前十。进入3月,世茂销售业绩也顺利突破200亿元关口,比去年同期略微上涨。

  许世坛预测,疫情对地产的影响将在二季度的4、5月份慢慢好转,但有所增长还要等到下半年。同时,他预计2020年一手房成交量将下降10%-15%,但伴随着降息、降准、降税等利好政策,全年影响将缩减到6%-7%,15万亿仍存在可能。

  当然,在开年疫情的影响下,外界也更加急于从销售目标上窥视房企新一年的走势。2020年,世茂在全方位考虑疫情等不确定因素的影响下,将全年销售签约目标锁定于3000亿元,并将通过提升去化率、均价,以及凭借新拿地增量的潜在红利,冲击更高目标。

  业内人士则分析,世茂去年全年回款1950亿元,实现销售额与回款额双双突破。接下来世茂仍将处于强销期,其2020年可售项目资源超5000亿元,按照保守60%去化率计算,实现3000亿元销售目标指日可待。

  站在新十年的开端,基于对行业周期的判断,许世坛在纵向时间上调整了企业的中长期战略,将三年目标拉长至五年:未来,世茂将战略重点由“规模之路”升级为“利润之战”,希望在周期中“做强”,在真正意义上实现连续五年的高质量增长,为行业创造出一个“发展样本”。

  所谓更高质量的业绩增长,离不开稳健经营的指挥棒,只有将经营精细化、运营化、可持续化,实现有回款的销售、有现金的利润,才是真正地踏上高增长之道。就此,许世坛给出了一个清晰的终极路径:增长高质量=规模×权益×利润。

  这个简洁的公式,意味着世茂的增长是轻装上阵,利润增长要同步跟上,净负债率不能抬头。据过往年报披露,前三年世茂已连续实现20%以上的权益后核心利润增长,2020-2021年它将维持上述增长目标,同时实现全年30%的毛利率,在增速方面继续领先于前20房企,并连续十年将净负债率控制在60%以内。

以下为业绩会问答精选:

  问:疫情之下,对世茂房地产今年的业绩是否有影响?管理层采取哪些积极有效的措施,对今年的走势有何预判?

  许世坛:疫情对全国房地产销售确实产生比较大的影响,我们在报告里预测会有10%到15%的下降,这是因为疫情不仅对国内市场产生了影响,全球范围内影响也很大。

  我们应对也比较迅速,2月份启动网上销售,取得了不错成绩,截至目前,95%的售楼处已经开放,3月份销售额突破200亿,比去年同期略微上涨,但是一二月份下降了20%多,所以整个一季度还是会下降10%以内。四五月份会慢慢好一点,如果要有增长的话,我们判断还是要到下半年,特别要看国家在二季度出台的政策。降息,降税和降费,如果有很多的政策密集出台,整个流动性有比较大的改善,那我们判断最好的情况下,可能只会下降6%-7%。

  邵亮:受疫情影响,我们2月份逐步形成了网上销售和现场销售并行模式,2月份整体网上认购超过60亿,线下售楼处除了湖北以外都开了,大部分城市已经恢复了正常销售,我们通过各种手段加快销售,包括收款端也进行了更多的政策释放。另外,全年的业绩也会通过在前端的供货调整,会在一些优质的供货区域以及政策相对更充足的地区加强供货。另外,在尽力补充供货的情况下,增强在销售端的去化,进一步实现全年业绩的兑现。

问:近期世茂福晟的组织架构已经浮出水面,能否介绍一下福晟公司目前的情况旗下有哪些资产,何时可以正常运作,未来的目标是什么?

  许世坛:福晟是我们的一个战略合作,现在很多工作都在稳步推进,比如物业公司、六建,还有一些项目,我们会一个一个项目去做详细尽调,看其负债和结构,我们现在比较多的可能还是通过品牌的进入,代销代建来做。当然这个过程中有好的项目会陆续做转股,大家也可以看到组织上有一些调整,这块还是由世茂海峡发展公司来直接对接。

  今年世茂福晟的目标在300亿,它有1200亿的货值,够四年的发展。另外土地储备上,有很大的旧改,旧改推进速度还是挺快的,今年应该还有好几个项目,我们会陆续拓展。

问:世茂房地产对未来战略有没有新目标?世茂的酒店和物业的分拆上市计划是否有改变?

  许世坛:战略方面,我们已经有一个五年的计划,世茂每年都会有进步。我们对2020已经有很细的要求,在销售增速上希望比前20房企更快,权益后的利润增长希望可以做到每年20%以上,这都是行业领先标杆的地位。至于分拆上市,物业和酒店会在未来两三年完成,物业会更快一些。

问:去年收并购主要还是资产包,会不会收一些比较小规模的上市公司?酒店、商业会不会受到疫情影响比较大,对利润有没有一个预判,会影响到多少?

  许世坛:前几年我们收并购比较多的是项目,去年更多的是资产包,就是一个企业我们觉得比较好的多个项目打包,福晟的合作更大,差不多是公司的合作。未来是公司的合作,还是项目作为资产包的合作,不同企业有不同需求,如果交易太复杂就收项目,有合适的机会来了就收资产包。有些合作不仅仅在住宅,比如和福晟的战略合作,它不是住宅合作这么简单,还有物业、产业链和多元化商业的合作,这可能会采取公司和公司层面的合作。

  疫情对酒店和商业的影响确实很大,酒店今年我们预测在疫情前可以做到30个亿的收入,增长也差不多是30%,现在我们已经调整到5%,实际上它的真正影响应该不止,应该影响到七八个亿。所以下半年需要做得更好一点,把损失弥补回来。四月份已经陆续有一些酒店恢复正常,因为受国际环境的影响,可能比较高层级的城市,像北上广深可能会上升,内生型城市五六月会好一些。

  商业也调整了两三个亿,我们预测整个商业酒店会超过11亿的影响,我们希望下半年可以多做三个亿,全年可以控制在八个亿左右的影响。商业和酒店不像住宅,住宅可能一季度不卖,二到四季度还是可以卖,但是商业、酒店错失了那几个月的生意,后面不可能全部弥补回来。

问:公司今年重点拿地的预算是多少?重点区域在哪里?

  许世坛:今年希望回款的50%用于土地投资,工程上的开支大概占30%,息税费大概25%到30%,这样就可以基本平衡,我们的利润再增加,再做一些增发动作,整体负债率应该很有可能轻微下降。

  以前大家对世茂的理解是在长三角比较强,现在我们最大的土地货值在大湾区,有接近4000亿;第二个才是长三角3500亿;福建和环渤海在2000多亿。预计今年的投入重点在大湾区、长三角、福建和环渤海,中西部我们也会持续跟进,肯定都在国家战略发展的重点区域。按货值来算,一线城市我记得前几年,这个数字应该低于10%,去年年底已经到了21%了,加上二线50%多就有70%多,加上强一点的三线就有90%了,所以大部分都是非常好的。相信今年年底,我们一线会超过25%,加上二线可能会超过75%,所以大部分都是好的一二线城市。现在对一二线,价量都比较看好。

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