乐居财经 林振兴 沙文蓉 发自上海
2020年开年，一场突如其来的疫情带来空前考验，开发商诸多经营活动被按下暂停键。身处疫情之中，“如何从容应对市场剧烈波动、穿越行业不确定性”成为2019房企年报季的一道必答题。
世茂给出的答案是——根据自身的节奏来发展，不为外物所动。在过去的2019年，它坚守着稳健务实的发展观，创下全年签约销售额2600.7亿元新高，同比大幅上涨48%，跻身行业第九，增速明显高于TOP20房企均速。
业绩排行稳步向前，世茂多项关键经营指标亦齐头并进。3月30日，世茂房地产（00813.HK）发布2019年业绩报告，营业额达1115亿元，同比上升30.4%；毛利额同比提升26.6%至341亿元，毛利率维持30.6%的稳定水平；核心利润153.2亿元，同比上升30.6%；股东应占核心利润104.8亿元，同比上升22.5%。
更难能可贵的是，这已经是世茂“有品质高增长”的第三年。2017年，世茂完成千亿突围后，凭借其对城市机会的敏锐把控和产品供货结构的优化调整，在2018年继续扩大安全边际，实现行业集中分化下的二次进阶，并在2019年缔造“最稳健的出鞘年”，成功迈入房企第一阵营。
三年磨一剑。在世茂集团董事局副主席、总裁许世坛看来，连续三年实现“高品质增长”缘自于，“世茂是一家学习型企业，我们拥有愿意面对改变、接受改变的心态，特别希望拥抱未来发展、拥抱国家和城市发展。”
站在两千亿的新起点再出发，世茂不是往外踩节奏，而是向内要动力，手握两张新王牌——“合作共赢生态圈”和“城市赋能战略”，在市场周期中持续夯实自身的核心竞争力，擘画“五年有品质增长”新蓝图。
左手“合作共赢生态圈”
2019年以来，全国土地市场回暖，土地价格升至历史高位。当头部房企加大拿地力度之际，世茂却另辟蹊径，通过与行业内多家上市公司、非上市公司及国企合作，首创“合作共赢生态圈”。
在外界看来，世茂是2019年收并购上发力最猛的选手，而许世坛则认为，这是“合作共赢”的成果。他有一套独到的合作逻辑，“其一，在合作标的方面，从项目合作延伸至资产包合作；其二，很多资产合作并不是收购100%的全部股权，减轻企业资金支出压力的同时，实现操盘并表。”
独有的合作模式为世茂拓宽了土地资源的获取渠道，同时也为销售提供了潜在的“面粉”。业绩报告显示，2019年，世茂新增土地储备3092万平米，其中67%的土地面积通过收并购合作方式获取。
随着合作项目占比的大幅提升，世茂不仅补充大量核心一二线城市的可售资源，同时有效降低新获取土地均价，规避高溢价土地带来的风险。报告期内，世茂拿地成本进一步摊薄至5035元/平方米，占销售均价1.77万/平方平的不到30%，为未来利润结转创造空间，也为持续“高质量增长”储备充足动能。
截止2019年底，世茂总土储达7679万平方米，手握货值超过13000亿元，全国布局扩展至120城的349个项目。在备受瞩目的粤港澳大湾区，世茂凭借“合作共赢生态圈”模式的助力，拥有可售货值高达3800亿元，占总货值约29%。
值得注意的是，尽管世茂于2019年获取了众多合作项目，新增超过5000亿元的土储货值，但其财务表现却越来越稳健。年报披露，截止2019年12月31日，世茂持有账面资金596.2亿元，未动用银行及其他金融机构融资额度约500亿元，确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付，可有效抗击疫情对企业造成的资金压力。
同期，世茂净负债率为59.7%，连续八年维持在60%以下的水准。从偿债能力看，目前世茂短期借款为367.8亿元，仅占总借款29%，现金比达1.6倍，资金流动性水准好。
2019年，在行业融资收紧、资金成本高企的背景下，作为TOP10中超低资金成本的拥有者，世茂的财务管理优势愈加凸显，其2019年融资成本控制在5.6%，较2018年底下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。
与此同时，世茂还积极拓宽多元融资渠道，加强与多家银行的沟通合作，并与境内外40家金融机构达成战略合作。世茂稳健的财务状况让众多金融机构对其充满信心，主动在“合作共赢生态圈”中充当牵线搭桥的“媒人”角色，给它推介优秀合作伙伴及优质项目。
而作为 “合作共赢生态圈”的另一位主角——“先头冲锋部队”世茂海峡发展公司，其主导的绝大部分合作项目在当年实现入市销售，高效率地将“面粉”转换为高溢价的“蛋糕面包”，不仅对行业处置不良资产包产生借鉴意义，也为世茂业绩大幅增长注入强劲动力。
随着疫情结束，行业将迎来新一轮洗牌期，企业分化加剧，并购也成为当前行业热议的话题之一。许世坛在业绩会上判断，“因为疫情原因，当下流动性对大企业还是很充足，但中小开发商的压力还是很大，所以今年收并购有更大的机会。”
但在世茂新一年的购地计划中，许世坛有着自己的节奏，既不激进也不盲从，“我们对于收并购项目要求会更严格，希望质量会更好。今年计划将回款的50%用于土地投资，但不会特别多，还是要稳妥一点。”面对近段时间全国地王扎堆的现状，世茂也没有跟风参与，他补充道，“我们有很多货值和土储，不用特别着急拍地王，这个风险特别大。”
未来，世茂“合作共赢生态圈”将吸引越来越多行业内优质伙伴，结成穿越周期的命运共同体，通过高效行业整合，创造1+1>2的共赢局面。
右手“独树一帜的城市赋能”
当下，在房企升级转型的浪潮中，“城市运营商”的字眼出现在越来越多房企的前缀中，而世茂却”先人一步“，将企业定位角色转向至“城市赋能”。世茂“赋能城市”的气魄，来自于“敢为人先，谋在长远”的企业基因，更取决于其30年躬耕城市发展的沉淀。
事实上，自世茂投身于地产开发领域以来，就秉持“缔造生活品位，成就城市梦想”的初心，坚定迈开了城市运营者的步伐。无论是90年代多个成片土地的综合开发成果，亦或是全国多个星级酒店、商业城项目的开业，都是它试图超越优秀地产商的范畴，谋求城市再造和土地赋能的真实写照。
21世纪初，从豪宅作品、城市地标，到生活方式，再到城市运营，世茂逐步明确了“城市运营商”的战略定位，同时前瞻性地洞察到城市迭代过程中的多元需求，开始布局多元化业务。于世茂而言，稳立房地产开发主业的同时，积极开拓多元业态，既可以为其高质量增长注入可持续的强劲内驱力，反过来也成为支撑世茂赋能城市的重要筹码。
如今，已过而立之年的世茂在多元化竞赛浪潮中，依然目光炯炯。在当下产业新旧动能转换的机遇窗口，世茂以开放的姿态拥抱高科技、文化、医养、教育等新产业、新模式，与多领域头部企业达成战略合作协议，并不断向自持物业等核心业务板块导入优质产业资源，撬动旗下业务板块提质焕新。
在2019年半年业绩会上，许世坛首度将世茂当下的业务布局，命名为“大飞机战略”：房地产是核心主体；酒店管理、物业服务、商业办公、旅游娱乐为坚实双翼；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡发展的关键尾翼。
“两翼”业务在2019年实现了跨越式发展。报告期内，世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。许世坛在业绩会上提及，虽然疫情对酒店等多元业务经营造成一定业绩影响，世茂会在下半年发力，尽力弥补损失，实现2020年冲击93亿元的业绩目标，且物业、酒店在未来两年内相继分批分拆上市的计划不变。
值得一提的是，2019年也是世茂物业规模化发展的“元年”。通过优质股权合作和市场拓展的并驾齐驱，世茂服务已进驻超过60个城市，签约项目360余个，签约面积突破1亿平方米，为240万业主和用户提供生活服务。
“尾翼”业务的撬动作用也在不断增强。尤其是，在这场抗“疫”战中，世茂整合自身在科技、教育、健康医疗等优势，通过数字化和智能化转型应对挑战，提升社区服务水平，为城市提供高品质的智慧生活和商旅体验。
在世茂2019年终工作会上，许世坛曾强调，未来世茂要依托“尾翼”的前瞻性产业布局，在世茂“城市运营者”的角色上，继续叠加、升级“为城市赋能”的新角色。
从“运营者”到“赋能者”。表面上，世茂通过住宅、酒店、商业、写字楼去提升城市的颜值，但实质上是依托产业布局及国际优质资源的整合，去影响一个城市内在的骨骼与肌理，实现对城市的深度赋能与扎根，同时也为公司收益提供丰富的羽翼，提升世茂品牌的影响力与话语权。
擘划“五年有品质增长”新蓝图
进入2020年，新冠肺炎疫情对房地产市场的冲击明显，前两月开发投资额增速累计同比由增转跌至16.3%，创近20年新低。疫情之下，世茂化“危”为“机”，通过线上与线下并行，加快销售流入；并重申客户与用户需求的“绝对首位”意识，抓住人居诉求的升级变化，挖掘健康住宅的深层需求。
通过积极应对，世茂在此轮疫情中将自身优质的产品力及创新的服务力，有效转化为提升销售业绩及溢价的关键利器。数据显示，世茂房地产于1-2月份累计合约销售额167.1亿元，累计合约销售面积为958,713平方米，依然位列行业前十。进入3月，世茂销售业绩也顺利突破200亿元关口，比去年同期略微上涨。
许世坛预测，疫情对地产的影响将在二季度的4、5月份慢慢好转，但有所增长还要等到下半年。同时，他预计2020年一手房成交量将下降10%-15%，但伴随着降息、降准、降税等利好政策，全年影响将缩减到6%-7%，15万亿仍存在可能。
当然，在开年疫情的影响下，外界也更加急于从销售目标上窥视房企新一年的走势。2020年，世茂在全方位考虑疫情等不确定因素的影响下，将全年销售签约目标锁定于3000亿元，并将通过提升去化率、均价，以及凭借新拿地增量的潜在红利，冲击更高目标。
业内人士则分析，世茂去年全年回款1950亿元，实现销售额与回款额双双突破。接下来世茂仍将处于强销期，其2020年可售项目资源超5000亿元，按照保守60%去化率计算，实现3000亿元销售目标指日可待。
站在新十年的开端，基于对行业周期的判断，许世坛在纵向时间上调整了企业的中长期战略，将三年目标拉长至五年：未来，世茂将战略重点由“规模之路”升级为“利润之战”，希望在周期中“做强”，在真正意义上实现连续五年的高质量增长，为行业创造出一个“发展样本”。
所谓更高质量的业绩增长，离不开稳健经营的指挥棒，只有将经营精细化、运营化、可持续化，实现有回款的销售、有现金的利润，才是真正地踏上高增长之道。就此，许世坛给出了一个清晰的终极路径：增长高质量=规模×权益×利润。
这个简洁的公式，意味着世茂的增长是轻装上阵，利润增长要同步跟上，净负债率不能抬头。据过往年报披露，前三年世茂已连续实现20%以上的权益后核心利润增长，2020-2021年它将维持上述增长目标，同时实现全年30%的毛利率，在增速方面继续领先于前20房企，并连续十年将净负债率控制在60%以内。
以下为业绩会问答精选：
问：疫情之下，对世茂房地产今年的业绩是否有影响？管理层采取哪些积极有效的措施，对今年的走势有何预判？
许世坛：疫情对全国房地产销售确实产生比较大的影响，我们在报告里预测会有10%到15%的下降，这是因为疫情不仅对国内市场产生了影响，全球范围内影响也很大。
我们应对也比较迅速，2月份启动网上销售，取得了不错成绩，截至目前，95%的售楼处已经开放，3月份销售额突破200亿，比去年同期略微上涨，但是一二月份下降了20%多，所以整个一季度还是会下降10%以内。四五月份会慢慢好一点，如果要有增长的话，我们判断还是要到下半年，特别要看国家在二季度出台的政策。降息，降税和降费，如果有很多的政策密集出台，整个流动性有比较大的改善，那我们判断最好的情况下，可能只会下降6%-7%。
邵亮：受疫情影响，我们2月份逐步形成了网上销售和现场销售并行模式，2月份整体网上认购超过60亿，线下售楼处除了湖北以外都开了，大部分城市已经恢复了正常销售，我们通过各种手段加快销售，包括收款端也进行了更多的政策释放。另外，全年的业绩也会通过在前端的供货调整，会在一些优质的供货区域以及政策相对更充足的地区加强供货。另外，在尽力补充供货的情况下，增强在销售端的去化，进一步实现全年业绩的兑现。
问：近期世茂福晟的组织架构已经浮出水面，能否介绍一下福晟公司目前的情况旗下有哪些资产，何时可以正常运作，未来的目标是什么？
许世坛：福晟是我们的一个战略合作，现在很多工作都在稳步推进，比如物业公司、六建，还有一些项目，我们会一个一个项目去做详细尽调，看其负债和结构，我们现在比较多的可能还是通过品牌的进入，代销代建来做。当然这个过程中有好的项目会陆续做转股，大家也可以看到组织上有一些调整，这块还是由世茂海峡发展公司来直接对接。
今年世茂福晟的目标在300亿，它有1200亿的货值，够四年的发展。另外土地储备上，有很大的旧改，旧改推进速度还是挺快的，今年应该还有好几个项目，我们会陆续拓展。
问：世茂房地产对未来战略有没有新目标？世茂的酒店和物业的分拆上市计划是否有改变？
许世坛：战略方面，我们已经有一个五年的计划，世茂每年都会有进步。我们对2020已经有很细的要求，在销售增速上希望比前20房企更快，权益后的利润增长希望可以做到每年20%以上，这都是行业领先标杆的地位。至于分拆上市，物业和酒店会在未来两三年完成，物业会更快一些。
问：去年收并购主要还是资产包，会不会收一些比较小规模的上市公司？酒店、商业会不会受到疫情影响比较大，对利润有没有一个预判，会影响到多少？
许世坛：前几年我们收并购比较多的是项目，去年更多的是资产包，就是一个企业我们觉得比较好的多个项目打包，福晟的合作更大，差不多是公司的合作。未来是公司的合作，还是项目作为资产包的合作，不同企业有不同需求，如果交易太复杂就收项目，有合适的机会来了就收资产包。有些合作不仅仅在住宅，比如和福晟的战略合作，它不是住宅合作这么简单，还有物业、产业链和多元化商业的合作，这可能会采取公司和公司层面的合作。
疫情对酒店和商业的影响确实很大，酒店今年我们预测在疫情前可以做到30个亿的收入，增长也差不多是30%，现在我们已经调整到5%，实际上它的真正影响应该不止，应该影响到七八个亿。所以下半年需要做得更好一点，把损失弥补回来。四月份已经陆续有一些酒店恢复正常，因为受国际环境的影响，可能比较高层级的城市，像北上广深可能会上升，内生型城市五六月会好一些。
商业也调整了两三个亿，我们预测整个商业酒店会超过11亿的影响，我们希望下半年可以多做三个亿，全年可以控制在八个亿左右的影响。商业和酒店不像住宅，住宅可能一季度不卖，二到四季度还是可以卖，但是商业、酒店错失了那几个月的生意，后面不可能全部弥补回来。
问：公司今年重点拿地的预算是多少？重点区域在哪里？
许世坛：今年希望回款的50%用于土地投资，工程上的开支大概占30%，息税费大概25%到30%，这样就可以基本平衡，我们的利润再增加，再做一些增发动作，整体负债率应该很有可能轻微下降。
以前大家对世茂的理解是在长三角比较强，现在我们最大的土地货值在大湾区，有接近4000亿；第二个才是长三角3500亿；福建和环渤海在2000多亿。预计今年的投入重点在大湾区、长三角、福建和环渤海，中西部我们也会持续跟进，肯定都在国家战略发展的重点区域。按货值来算，一线城市我记得前几年，这个数字应该低于10%，去年年底已经到了21%了，加上二线50%多就有70%多，加上强一点的三线就有90%了，所以大部分都是非常好的。相信今年年底，我们一线会超过25%，加上二线可能会超过75%，所以大部分都是好的一二线城市。现在对一二线，价量都比较看好。
