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项目开发涉捂盘囤地 长实集团上海市场“进退之间”

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项目开发涉捂盘囤地 长实集团上海市场“进退之间”

本报记者/刘颂辉/上海报道

“超人”李嘉诚退休后,长江实业集团有限公司(1113.HK,以下简称“长实集团”)交出了第二份年度“成绩单”。

年度报告显示,2019年,长实集团累计收入823.82亿港元,同比增长63.56%,股东应占溢利291.34亿港元,同比下降27.36%。

在前期不断抛售物业资产后,长实集团收缩了内地布局,在上海的项目更是屈指可数。《中国经营报》记者近日走访湖畔天下、高尚领域和御沁园等项目发现,受疫情影响,销售活动相比年前更为艰难,日接待量和接待时间受限制。

“关闭售楼处是为了配合防疫措施,但是会影响楼盘去化速度,肯定受影响还不小。现在来看,估计要4月份才能有限恢复一些。”3月25日,长实集团旗下和记黄埔地产上海公司一位负责人对记者说。

内地市场大幅萎缩慢开发模式存疑

业绩报告显示,2019年,中国内地市场方面,长实集团物业销售收入则较2018年同期减少41%,为130.59亿元。

对比近三年的发展数据可以看到,长实集团在逐步倾向于香港和海外业务,来自内地的销售逐年减少。年报显示,2017~2019年,长实集团来自香港的收入分别为245.76亿港元、230.94亿港元、603.37亿港元,来自海外的收入为82.87亿港元、175.78亿港元、212.69亿港元,来自内地收入为309.17亿港元、238.09亿港元、147.13亿港元。

位于浦东新区周康路的御沁园,是长实集团在上海的代表项目之一,为占地约26.3万平方米的大型住宅社区。自2012年开始销售,至今剩有165套住宅未售出。

近日,记者走访该项目发现,有三幢18层的住宅尚未完工,外立面的脚手架等待被拆除。一名王姓置业顾问介绍,售楼处设在别墅区里,疫情期间,只能线上了解产品。216套房源在年前开盘,至今一直未开放售楼处,因此房源充足。

一位熟知御沁园项目的知情人士透露,该项目近期曾开放售楼处,接待看房者,只是遭到小区业主的坚决反对,线下销售活动在复工后不久即被叫停,改为线上看房方式,今年前三个月仅售出16套。

除了御沁园,长实集团在上海多个项目销售均变现迟缓。3月23日中午,记者以购房者的身份走访嘉定区芳林路湖畔天下1期南门口时,工作人员搭好防疫台严阵以待,准备消毒和登记措施。“1个多小时都没进去一个(看房者)。”门口的工作人员如是说。

作为上海嘉定区为数不多的湖畔住宅,湖畔天下项目也是自2013年开始推售,但至今仍有254套住宅未售出,其中瑞林路1280弄地块今年前三个月仅售出7套。

因开发及销售进度过慢,长实在上海一直被蒙上“捂盘、囤地”的阴影,此后集团曾予以否认。而事实上,据相关媒体报道,湖畔天下项目地块为长实集团2008年1月以11.6亿元获得,总建筑面积近60万平方米,折合楼板价2892元/平方米。相比2019年3月杭州城建公司摘得嘉定区复华园区06-01 地块,楼面价达20453元/平方米。湖畔天下项目的地价至少上涨10倍以上。

现场一名销售顾问表示,高层住宅只剩100套左右,简单装修交付,其余别墅类房源全部售罄,销售完即清盘。如果周末签约还赠送上万元的交通卡和购物卡。缴纳10万元定金后如果首付不够的话,也支持分期支付。

据长实集团年报披露,截至2019年,公司拥有可开发土地储备约9200万平方米,其中400万平方米、8400万平方米及400万平方米分别位于香港、内地及海外。

今年1月3日,长实集团发布2019年在上海推售的两大项目销售业绩。湖畔天下及位于普陀区真如板块的高尚领域全年累计销售房源逾1270套,销售金额近100亿元,创下长实上海市场历年销售最优佳绩。3月23日,记者走访看到,高尚领域项目基本建造完成,但售楼处每天仅在下午营业四个小时。上海网上房地产数据显示,高尚领域项目共规划建设1108套住宅,截至3月26日,剩有298套待售。

记者在湖畔天下走访期间还注意到,该项目新推出的高层住宅中,每套房源分别在飘窗和阳台位置都画有标记,不计入实际面积。置业顾问介绍,与次卧的飘窗类似,全屋有5个飘窗都是开发商赠送,不计入房产证面积,加起来将近15平方米。

释放积极并购信号

从李嘉诚手中接棒第二年,长实集团董事会主席李泽钜仍旧延续父亲谨慎的态度。相较于前几年抛售上海陆家嘴东方汇经中心、上海盛邦国际大厦和上海浦东世纪汇广场不同的是,2019年,长实集团在内地市场的投资表现积极。

2019年12月,由李嘉诚参与创办的新加坡上市房地产资产管理公司ARA(ARA Asset Management Ltd,亚腾资产管理公司)宣布,拟通过其房地产私募基金参与位于上海浦东的三林印象城的收购,交易预计将于2020年一季度完成。收购对价约人民币24.2亿元。

记者在采访中了解到,三林印象城的前身是三林城市商业广场,自2009年对外开业,由于区域商业项目竞争激烈及运营问题,广场多数商业铺位均未有商户入驻,随后其余主力租户和餐饮品牌也陆续撤场。2017年4月份印力集团接手前,项目仅剩一家超市主力店在惨淡经营。

抛开区域商业项目竞争因素,三林城市商业广场曾存在不少硬伤,包括主楼与小楼之间的分割不互通、地下商业空间入口狭小可达性差、室内中庭直梯与扶梯交错拥挤、楼层动线不流畅、外立面老旧不连贯等一系列问题。

3月25日,记者实地探访三林印象城发现,商业部分经过系统化改造,诸多细节部位有所调整,项目体验感提升。不过,广场上安装的广播较为嘈杂,商场内的电动扶梯存在异响,A栋二楼的连廊存在漏水情况。

三林印象城商业管理中心一名工作人员介绍,项目仍是印力集团运营管理,预计四月份才与香港长实集团交接,目前规划和布局还没有变化。长实集团收购的部分是西区购物中心(即三林印象城)和东区的商业步行街,东区的酒店和写字楼不在交易范围内。

针对业绩报告及项目布局等问题,记者致电致函长实集团方面,但截至发稿,未收到正面回复。

骆贝贝对本文亦有贡献

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