来源：每日财报
原标题：时代中国：千亿目标落空 反背上千亿债务
两年前，时代中国提出千亿销售目标，时至今日未能达成
上周，时代中国（01233.HK）发布了2019年业绩公告。公告显示，2019年，时代中国实现合同销售额783.6亿元，同比增长29.3%，如期完成750亿元的年度销售目标。
对于20岁“弱冠之年”的时代中国来说，这份看似靓丽成绩单背后却暗流汹涌。早在2018年，时代中国便提出在2020年实现千亿销售目标。时至今日，千亿目标未能达成，让时代中国失约的种种因素也初见端倪。
高价拿地 现金流为负
过去一年，时代中国加大了拿地力度，旨在增加土地储备面积扩大布局。据《每日财报》统计，时代中国2019年拿地金额为247亿元，较2018年的129.67亿元增加近一倍，约90%的新增项目位于粤港澳大湾区。
时代中国通过公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多个渠道购入28幅地块，并首次进入杭州、武汉等新市场，虽未达成全年302亿元的拿地预算，但同比增长80%，总新增建筑面积约757万平方米。
其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，时代中国拿地的溢价率皆在33%以上。值得注意的是，时代中国高价拿地的举动也不是一朝之举，早在2017年，时代中国以55437元/平方米、总价约20.4亿元拿下的广州广纸轻工地块，刷新了广州楼面地价纪录，拿地价直逼售楼价。
《每日财报》查阅时代中国近五年财报，发现其投资现金流和经营活动所产生的现金流量净额也都是负数。从2015年~2019年，时代中国投资现金流分别是-16.1亿元、-43.9亿元、-84.96亿元、-70.79亿元、-85.62亿元，经营活动所产生的现金流净额分别是-52.43亿元、-5.59亿元、-65.85亿元、-5.23亿元、-27.75亿元。
值得注意的是，如果经营性现金流为负，会影响融资，融资不畅，反过来又影响经营，就会陷入恶性循环的困境之中，融资不畅的话，企业运营风险极大。
疯狂融资 负债率上升
据《每日财报》统计，2019年时代中国融资金额将近300亿人民币，成本为10.1亿元，相比于2018年上升了51.5%。
一方面，去年4月，时代中国先旧后新配售1.08亿股公司股份，配售所得款项净额约为15.53亿港元。另一方面，时代中国于6月份开始连续发债，资金用途多为新债抵旧债，颇有拆了东墙补西墙的滋味。融资品种则包括美元债、小公募债、ABS、境内公司债等，其中安全性较大、周期较长的美元债是发行最频繁、数量最高的。
不断融资背后，时代中国的负债水平也在不断上升。据年报显示，截至2019年末，时代中国负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债达到77.84%，其中有息负债合计达532.61亿元，其中一年内到期的债务为185.98亿元，占比35%，同比增长了154.4%。
另外，时代中国将有4笔债券在2020年到期。除一笔已于1月到期并已偿还的债务以外，在下半年的时间内还需偿还3笔到期债务，包括两笔美元债和一笔公司债，本息总额超过80亿元。2021年，时代中国的债务集中度较高，待偿还债务总额将超过130亿元。
发力旧改 毛利率下降
旧改是时代中国获取土地的重要方式。2018年时代中国拿地金额约120亿元，少于预定的200亿元，时代中国董事会主席岑钊雄曾解释，主要是公司放缓在公开市场购地，但加大了旧改的投资力度，用力的地方不一样。
但是，旧改项目的盈利水平也对公司的整体毛利率造成不小影响。发力旧改并未让时代中国吃到“甜头”，反而陷入了增收不增利的窘境。截至2019年12月31日，时代中国实现营收424.3亿元，同比增加23.4%；营业成本约为300.0亿元，同比增加26.3%。对比可知，时代中国的营业成本增幅大于营业收入。
值得注意的是，2019年时代中国的毛利率约为29.31%，比2018年的毛利率30.9%降低了约1.6个百分点。毛利率下降恰恰就和旧改业务有关，根据财报显示，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所下降和城市更新业务毛利率有所下降。
从收入的构成来看，在2019年，时代中国通过旧改项目获得收入21.7亿元，与2018年的27.8亿元相比有所下滑，对收入贡献比例也由8.1%下降至5.1%。2019年，时代中国的净利润率为13.01%，较此前两年的13.95%、14.38%明显下降，处于连续下滑状态，公司全年的归母净利润增速也只有18.5%，明显落后于营收增速。
另外，时代中国在业绩公告中指出，将2020年的销售目标调整为823亿元。按此计算，仅比2019年的销售业绩增长5%。
对于昔日定下的千亿目标，时代中国董事会主席岑钊雄也改了口，表示“在公司内部，千亿目标已经不是很重要的目标了，千亿只是一个阶段目标，不是今年就是明年会实现，而我们现在赋予了一个更高的目标。”而至于这个更高的目标，时代中国没有具体透露，千亿无坦途，时代中国还有漫长的路要走。《每日财报》也将持续关注。
