原标题：单日流出1.9亿资金 越秀房托基金财报怎么了？ 来源：港股挖掘机
年度可分派总额下跌10％的业绩出炉叠加大行看衰，越秀房产信托基金（00405）二级市场交易价格一天跌回2018年末水平。
智通财经APP了解到，越秀房托基金作为全球首只投资于国内物业的上市房地产投资信托基金，于2020年3月5日交出了自己2019年全年业绩答卷，数据显示公司于2019年实现收入总额为20.58亿元人民币（单位下同），同比增长1.3％；物业收入净额为14.95亿元，同比增长1.8％；不过净利润同比下滑2.7％至9.4亿元，年度可分派总额则大跌10.39％至7.61亿元。业绩发布之后瑞信更是发布研究报告表明悲观立场，将越秀房托基金目标价由6.5港元降至5.5港元，评级下调至“中性”。
受此影响，基金二级市场交易价格于3月6日开盘以-4.5％的跌幅跳空低开后一路下行，截止收盘跌幅达到了-8.68％，跌穿了运行长达一年之久的震荡区间底部，4.63港元的收盘价回到了2018年末那个底点，当天共计1.88亿港元逃离资金将成交量推到4001.4万股，较前一个交易日放大11倍多。就目前各项数据细节来看，市场悲观情绪短期难以消散。
行情来源：智通财经
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利润数据因资本开支缩减
2019年越秀房托基金旗下的各物业表现，还是较为稳健的。智通财经APP了解到，物业组合共有八项，首先是位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心，位于上海的越秀大厦等六项成熟型物业，其次是位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心（武汉物业）和杭州维多利商务中心两项成长型物业，公司物业产权总面积共计97.3万平方米，其中成熟型、成长型物业分别占70.4％、29.6％，除去各大厦的泊车位、酒店和配套用房面积后的可供出租总面积为63.3万平方米。
公司2019年物业总体出租率为92.6％，同比增长1.8个百分点，整体续租率为73.6％；租约单价与2018年持平，为每月214.4元/平方米。从物业类别看，公司写字楼出租率为90.2％，同比上升2.3个百分点，经营收入同比下滑0.45％至9.42亿元；零售商场出租率为90.2％，同比上升0.3个百分点，经营收入同比下滑8.66％至1.91亿元；批发出租率为100％，与去年同期持平，经营收入同比下滑1.44％至3.73亿元。
收入贡献方面，成长型物业是营收规模增长的主要动力。智通财经APP了解到，公司原越秀新都会的营收剔除导致收入同比减少6950万元，目前现有成熟型物业中白马大厦、维多利亚广场、国金中心营收分别录得1.4％、8.2％、1.9％的同比增长，财富广场、城建大厦同比微跌0.4％、1％，只有越秀大厦出现7.2％的同比较大跌幅，整体成熟性物业营收小幅下滑2.6％至18.56亿元，成长型物业因武汉物业录得34.3％的同比增长，加上杭州维多利同比增幅达到了159倍，营收实现59.3％的同比增长至2.02亿元，合计总收入小幅上涨1.3％至20.58亿元。
而利润端的小幅下滑，一定程度归功于融资开支大幅变动的“修饰”。智通财经APP了解到，越秀房托基金的物业经营开支总额录得与去年持平的5.63亿元，而大幅的汇兑亏损导致其他信托开支一项同比大幅增长963.3％，使得非物业开支总额同比增长10.7％至3.87亿元，公司未计融资开支、财务收入的税前利润仅小幅下滑1％至11.08亿元，之后由于费用占比最大的融资开支一项2019年仅录得7.78亿元，同比大幅降低22.9％，使得公司税前利润同比大增134.4％至3.96亿元。
不过公司在报告中明确表示，是由于在报告年度人民币兑港元及美元汇率贬值，港元和美元银行借款及港元和美元有担保票据产生汇兑亏损导致该项费用出现大幅变动，如果剔除此调整因素，公司由于2019年平均一个月期香港银行同业拆息率较2018年高出50个基点以上，公司银行借贷及票据的总体年利率由2018年的4.04％提升至4.20％，所以年度融资成本约为5.34亿元，较2018年4.81亿元大幅上涨11％。
这意味着去除这些非经营性的调整因素，公司税前利润其实是由大幅增长转为下跌的，再加上投资物业公平值公平值同比大幅下滑16.8％至7.52亿元，公司调整后的税后净利润跌幅较之目前的2.7％只会更大。
2019年业绩并不亮眼的越秀房托基金，于2020年还提前确定了部分利润流失。
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2020年经营难度直线拉升
宣布9000万租金减免，越秀房托基金2020年收入增长堪忧。智通财经APP了解到，基金于3月5日发布公告称，由于春节公共卫生事件影响，越秀房产基金将向越秀房产基金持有的写字楼、零售商场及批发商场的若干租户提供临时租金宽减，其中武汉星汇维港购物中心的所有租户将获得豁免两个月的租金。根据统计，基金所持有物业相关租金宽减总额估计将达到9000万元，占越秀房产基金2019财年总收入的近4.4％。
同时，基金旗下的酒店业务也受到明显波及。公告内容显示，基金旗下物业中唯一的广州四季酒店在农历新年假期和2020年2月的平均入住率大幅下跌，目前酒店七家餐饮门市当中的四家，还有其宴会及活动服务都已暂停营运，暂时还不知道营运恢复的时间。再加上营收占比最大的国金中心，其雅诗阁的入住率也低于目标。
短期商业物业受波及是行业现状，短期难有改善空间。智通财经APP了解到，目前各大物业企业应对公共卫生事件都采取了免租、减租等行为，而且由于开工审批的严峻性，2月份整体开业率仅在40-50％，当前北、广、深的空置率均处于5％的低位附近，上海位于历史中值水平，受公共卫生事件以及整体经济的影响，行业的空置率难免出现短暂上行。再加上经济增速和收入的切实影响，长期租金和出租率也将有不小的承压。
综上所述，越秀房托基金在交出一份难让市场满意的2019年业绩答卷后，又要面对更加难熬的2020年，当前市场资金恐慌性逃离造成的大幅下跌，算是在情理之中。
