来源：REITs行业研究
文丨商业价值官
根据弘毅投资，2020年2月28日，备北京合生国际大厦北楼项目完成交割，由弘毅投资联合名列国际前茅的知名地产基金共同收购。
合生国际大厦北楼是北京二环核心区内稀缺的可交易优质写字楼项目，体量大、交易结构复杂、难度极高。
合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环地标性建筑，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产，由北楼、南楼和音乐厅组成，本次收购标的是合生国际大厦北楼，总建筑面积75,930平方米，其中地上56,160平方米，地下19,770平方米，包括268个地下停车位及30个地上停车位。
此外，目前，弘毅投资已有一支美元基金实现退出，IRR达到28.5%。两支正在管理中的人民币基金为国内最早的人民币盲池不动产基金，加上由弘毅投资主导的外部合作基金，弘毅地产金融已管理一线城市商用物业资产超70万平方米，已管理资产总规模超200亿元人民币。
地产投资策略
根据商业价值官，地产投资策略主要分为四类：Core(核心型)，Core Plus(核心增值型)，Value Add(价值增值型)和Opportunistic(机会型)。
弘毅投资董事总经理鲍筱斌曾表示，现阶段国内地产金融发展的时机已经比较成熟，这主要得益于以下几点因素：一是国内地产行业正从开发销售模式向开发运营模式转型，开发运营资产的能力越来越重要。
二是开发商的角色正在从单一的开发商向“开发商+运营管理商+基金管理者”转型。
三是从新建为主转向存量市场。四是从重资产转化为轻资产。上述转变给地产金融的发展带来新的机会。
弘毅地产投资的核心竞争力
弘毅投资的地产投资的核心竞争力在于：第一，在国内做地产金融，要具备“地产+金融+运营”能力。
其中，做金融需要透明、规范，合规管理投资人的资金；而对于开发商来说，这是很有挑战的一件事。因此相较于开发商，弘毅做地产金融更具有金融属性。
第二，相比金融机构，弘毅在运营管理方面的经验比金融机构更丰富。国外的地产金融投资大部分是财务投资，然而，在中国这个特殊市场中假如没有运营管理能力，未来管控风险、提升价值都会有问题。
第三，弘毅的地产投资首先做的是价值增值型投资，关注点大部分集中于存量资产，也有新增资产。致力于通过改造翻新、功能调整、升级改造，实现价值提升进而做金融上的创新。
其次，弘毅在投资品类上倾向于老资产、布置在先进区域的资产、有压力状态下的资产，这几种资产最容易挖掘资产升值的潜力。
第四，弘毅搭建了全资运营的管理平台。运营平台必须具备设计定位、工程管理、招商管理、资产运维、以及客户服务这五种能力，才能识别风险、管控风险、提升价值。
▌弘毅的主要投资方向
弘毅专注的策略为价值增值型投资，重点在升级改造、功能调整、运营提升、资产解困等方面。
投资方向上，第一是老旧资产升级改造，第二是潜力资产运营提升，第三是压力资产折价收购。
优秀地产基金应当具备的能力
商业价值官认为，优秀的房地产基金公司应当深度了解金融与地产，在市场上拥有良好的品牌声望，并且具备优良的投资能力和投后资产管理能力。
美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元，在全球各地投资房地产资产。
黑石的重点业务包括四类：PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金。
在中国市场，黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。
以相对较低的价格收购资产，派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题；使得项目升值，最后择机出售，获利退出。
黑石的PE模式核心在要掌控投资时点。如何寻准买卖时机，又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项。
▌深度了解金融与地产
房地产基金需要有兼顾金融和地产的团队。团队有足够的能力识别有价值的低估值物业，能够设计出符合投资者需求的交易方案。
在交易完成后有能力持续提升物业的运营效率和租金收入水平，最后设计比较完善的退出机制，以实现投资者的最大化受益。
▌优秀的主动管理能力
目前而言，尽快一线城市的核心区已经成熟，但我国的城市核心区域还经常变迁，因此存在新片区开发机会，和主动选择带来超额收益楼宇的可能性（当然也意味着业务风险）。
另一种情况则是商圈升级，即由于产业升级，城市基础设施进步，商圈本身出现新的活力。虽然城市中心未必变迁，但商圈本身有质变。
总体来说，城市核心迁移和商圈升级，意味着不动产开发（经营、持有）公司有差别化投资的必要。业内有诞生出优秀公司的可能性。
而大量物业当前质素较低，普遍存在被改造空间，则意味着不仅在投资端，商业地产市场所需要的专业性较高，在运营端，写字楼市场也具备较高专业门槛。
▌品牌具有优质声望
房地产基金需要有市场识别度的品牌，包括基金自身的品牌，也包括所管理物业的品牌。房地产基金和任何资产管理行业或者更为宽泛的说轻资产行业一样，品牌的价值至关重要。
房地产交易的非标性、高价性决定了房地产基金中市场声誉和历史业绩的重要性。当然在现阶段，房地产基金的股东品牌也是重要的品牌资源。
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