来新浪理财大学，听彭道富讲《龙头战法超长深度解析5讲》，揭秘最适合散户的股票投资战法！
新浪财经讯 2月26日早盘，受外围市场连续大跌影响，A股也迎来调整，今日开盘，沪深两市低开，沪指开盘跌1.15%，深成指跌1.51%，创业板指跌1.69%。
盘面上看，房地产逆势上涨，截止发稿，申万一级行业指数中房地产板块上涨超3%。
第一届新浪金麒麟最佳分析师评选房地产行业最佳分析师招商证券赵可在研报中表示，推荐行业少数派龙头。
其核心观点如下：
摘要：推荐少数派龙头并非防守；近年“房价超涨名义GDP”导致行业大牛市提前结束，房价弹性受限，囤地模式房企或加快缩表，倒逼“高质量周转第二春”，行业进入总量去杠杆，降合意库存周期；同时，市场不会一刀切放松，但这种低边际改善更有利于“少数派”龙头加快拉开差距；“现金流”选股的逻辑非但没有发生变化，反而被强化：“好公司”的核心在于无息负债驱动的“高质量周转”和不囤地不拿地王造就的“利差创造能力”，去年的踩点能力差异明显化，房企已拉开差距，而踩点能力的背后就是不囤地不拿地王；配置上需规避有“缩表”压力的公司，配置三类好公司。
近期有投资者问我们，推荐“万科”这类大蓝筹是防守的意思吧 我们才发现有必要把选股逻辑和框架再归纳强调下，来呈现“真龙头第二春”的这一观点：
一、近年“房价超涨名义GDP”导致行业大牛市提前结束，房价弹性明显受限，少数龙头的机会得以出现
城镇化率目前60%+，还未进入成熟阶段，这在未来8 年中仍可给需求提供良好支撑；但在过去数十年土地供应结构扭曲，“住宅补贴工业之下”，造成近年房价明显超涨名义GDP，使得房价上涨脱离了财富增长速度，表现为购房压力上行，尤其是新市民，影响“民生”；不论从需求端还是政策端看，未来房价上涨的弹性都将转弱，这或也是“稳地价，稳房价，稳预期”出台的历史背景；和股票市场类似，大牛市环境中，股神辈出，但拉长看，常胜将军寥寥无几。房价弹性受约束，意味着房地产行业的大牛市环境已经过去，未来进入结构牛市行情，商业模式将遭受挑战，“少数派”王者或将出现。
囤地模式房企或加快缩表，倒逼“高质量周转第二春”。在过去的房地产行业“指数”牛背后，经营管理能力强的房企难以完全体现优势，这就好比牛市中的基本面选手；反过来，也造就了房企“囤地模型”的主流，大多数的房企赚取的是周期弹性的价值，是“加杠杆、赌增值”的“金融行为”，而非“经营行为”；即便部分所谓“高周转”公司的背后，也仅仅是从拿地到销售的“快”，本质上是杠杆高，不得不快，如果没有周期的弹性，则是典型的庞氏增长，当然，这也是时势造就“商业模式”。
二、行业进入总量去杠杆，降合意库存周期，“少数派”去年已占先手行业未来将进入总量去杠杆，降合意库存的周期，“囤地模式”面临缩表压力，从而倒逼行业少数龙头增长和市占率真实提高（过去的集中度是前50 强大家都提高），这样一来，或出现前几年消费等行业的少数龙头行情。而只有做到“快速周转、适度杠杆、稳定盈利”的公司，才能称得上是真正的高周转公司。
现金流角度选股，“无息负债”驱动的高质量周转以及“不囤地，不拿地王”造就的利差创造能力，同时也是择时能力是核心（这种能力不是1-2 年就能学会的）。
这种能力在现金流量表的体现之一就是长期以来销售回款稳定高于融资回款，或者说经营性流入稳定高于筹资流入。具体请参考我们的报告：《夹缝中的房企生存之道， Martingale 策略的失效之路》，我们要找到的就是具备这种能力的公司，以及判断什么样的公司未来具备这种能力。这种能力的积累请参考我们的房企高周转五要素模型。
第一届新浪金麒麟最佳分析师评选房地产新锐分析师天风证券陈天诚团队在研报中表示，土地市场供需转暖 推荐优质、低估值房企。
其核心观点如下：
土地供应（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地供应建筑面积累计同比下降35.16%本周合计供应29 宗地块；其中住宅用地15 宗，商服用地7 宗，工业用地6 宗，其他用地1 宗。
本周100 城土地供应建筑面积合计341.98 万平方米，环比上升20.78%，同比下降57.54%，累计同比下降35.16%，较前一周下降1.58 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为65.87、46.94、229.17 万平方米，环比增速分别为75.48%、-64.79%、104.09%；同比增速分别为232.42%、-89.53%、-32.06%；累计同比增速分别为-10.22%、-29.77%、-41.66%；较前一周变动7.78、-5.88、0.52 个百分点。
本周100 城土地挂牌均价1939 元/平方米，环比下降33.82%，同比下降8.97%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1903、2159、1920 元/平方米，环比增速分别为-86.21%、24.29%、-6.3%；同比增速分别为-67.84%、-16.02%、49.18%。
土地成交（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降34.99%本周合计成交74 宗地块；其中住宅用地22 宗，商服用地4 宗，工业用地44 宗，其他用地4 宗。
本周100 城土地成交规划建筑面积846.69 万平方米，环比上升23.39%，同比下降43.02%，累计同比下降34.99%，较前一周下降0.89 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为156.23、69.04、621.42 万平方米，环比增速分别为84.88%、-76.63%、102.9%；同比增速分别为322.33%、-90.67%、-12.3%；累计同比增速分别为-48.81%、-48.9%、-90.57%；较前一周变动10.58、-5.31、-70.44 个百分点。
本周100 城土地成交均价3444 元/平方米，环比上升30.7%，同比上升36.99%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为16317、981、481 元/平方米，环比增速分别为80.5%、-64.88%、-32.82%；同比增速分别为2024.61%、-75.81%、-51.61%。
本周100 城土地成交总价291.6 亿元，环比上升61.25%，同比下降21.95%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为254.92、6.78、29.91 亿元，环比增速分别为233.7%、-91.79%、36.42%；同比增速分别为8868.68%、-97.74%、-57.56%。
投资建议：
政策预期差加大——房住不炒和因城施策是动态平衡机制，未来因城施策宽松占上风：央行公布1 年期LPR 下降10 个基点到4.05%，5 年期以上LPR 下降5 个基点到4.75%，符合我们之前LPR 利率持续下行的判断。央行在2 月19 日公开公布的《中国货币政策执行报告》中重申“坚持房住不炒的定位、不把房地产作为短期刺激经济手段、LPR 机制下确认个贷利率基本保持原有水平”，和中央保持一致，但在2 月21 日《2020 年金融市场工作电视电话会议》中更注重提到的是因城施策，“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”
落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行”，我们认为房住不炒作为基本政策中长期是不变的，但短期内因城施策将更占据上风，对于实体经济的扶持力度继续加大，央行副行长刘国强表示“下一步将继续保持流动性合理充裕、推进LPR 改革继续释放金融机构降低贷款利率的潜力”，或预示后续仍有降息空间。地方政策抗疫情形下，行业政策持续松动。河南省七部门联合发布针对化解地产行业的风险的若干措施，加大信贷支持、支持加快复工（售楼部、项目部等）；河南驻马店首提公积金首付降准（首套首付比由30%下调至20%），同时也执行放宽预售条件等；苏州取消限价、放宽预售条件，反映地方政府因城施策持续发力，后续或将有更多城市，为保持房地产市场稳定性，在“房住不炒”的大逻辑下，实施“一城一策”的边际宽松。
基本面预期差或加大——三四月小阳春或可期：我们认为整体而言，今年地产基本面面临显著的下行压力，但是2 月疫情的冲击或将导致3-4 月推盘上升，带动小阳春效应，目前市场预期不足。
我们认为房住不炒是长期政策，但是短期“因城施策”或将占据上风，且和中央地产调控精神一致，受疫情影响越严重的区域，更有动力实施宽松政策，地产政策和基本面预期差加大，继续看好地产板块投资机会。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、物业板块集中度、渗透率提升：招商积余、保利物业；持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3）商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。
风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期
【免责声明】以上内容不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。
