新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，大家对房地产市场及房企发展受影响情况颇为关注。为此，中指研究院特向全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调查问卷，集中开展相关调研，对问卷进行分析后形成《500地产经理人∣疫情对房地产市场及企业影响调查》。本报告与《3000消费者∣疫情影响置业信心调查》、《50地产专家∣疫情对房地产市场影响调查》、《1000经纪人∣疫情下的现状及预期调查》共同组成此次疫情影响的系列调查报告。本报告将500名地产经理人相关意见进行系统汇总，总结形成以下观点，供行业和社会各界参考。
疫情对市场的影响
500地产经理人中，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。相较于国有独资房企而言，民营和混合制房企经理人悲观情绪更为明显。
疫情对企业的影响
全国主要城市房企在营销端、投资端、开/复工等各方面均受到疫情影响，超八成房企已启动网上售楼处，近七成认为今年无法百分百完成销售目标，近半数认为全年拿地规模较去年下降，超七成预计开/复工时间较原计划推迟一个月左右，而疫情严重区武汉的房企受到冲击更大，其营销和开/复工受到影响的程度更显著。总体来看，当下房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。
对当下房企面临挑战的思考
地产经理人认为加大营销力度、创新营销方式和争取更多融资支持是企业当下及今后将采取的核心应对措施。政策方面，希冀政府能够出台放松限购、降低首付和贷款利率等刺激购房需求释放类政策，增加资金流动性、快速商业按揭放款等以缓解企业资金压力，解决燃眉之急。
壹
受访者基本情况
1、受访者工作地覆盖各级城市，样本具有代表性
此次调研选取具有代表性的40个大中城市，其中，一线城市4个，二线城市23个，三四线城市13个。
图：受访者工作地区
2、受访者覆盖多类房企，民营企业占比近七成
图：受访者所在企业类型
本次调研覆盖民营企业、国有独资企业、混合所有制企业等多类企业，其中，民营企业受访者占69%，国企独资企业占21%，混合所有制企业占8%。
3、各规模房企均参与调研，以全面评估疫情对不同规模房企的影响
图：不同销售规模企业的受访者占比
此次调研覆盖全国不同规模房企的一线实操经理人。以2019年商品住宅销售规模为参照，1000亿以上的房企受访者占比为29%，此类房企在《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中排名前35，具有一定的行业影响力；100-1000亿规模房企的受访者，占比为45%；100亿元以下的企业受访者占26%。
4、营销部、投资发展部门受访者占比达八成
图：受访者所属部门
根据调查反馈，42%的受访者就职于营销部，占比最高，其次是投资发展部，占比为38%，这两个部门的总占比达八成。此外，归属于办公室、运营部、研发部、工程部的受访者占比均较少。选择其他部门的受访者主要来自品牌部、客研部及客户关系等部门。
贰
500地产经理人预判疫情对市场影响
1、近八成受访者认为此次疫情对楼市的抑制作用高于“非典”
图：受访者对于此次疫情对楼市抑制作用的态度
基于目前疫情发展态势，房企认为此次疫情对楼市的抑制作用高于“非典”的占比高达79%。其主要原因是此次疫情扩散速度较快，并且范围较广，多数城市延期开工/复工，导致大部分项目无法运转，楼市表现冷淡。
中指研究院此前相关专题研究显示，对比SARS此次疫情对市场的影响更严重，尤其三四线城市市场压力较大。今年春节回乡置业需求受阻，如果没有旧改支撑，三四线城市的市场不容乐观，市场整体处于一个下行压力较大的阶段。
2、超半数受访者认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度，部分龙头房企和部分即将跨入千亿的房企对影响周期的预判较为悲观
图：此次疫情对房地产市场的影响周期
半数以上受访者认为此次疫情对房地产市场影响将持续两个季度，26%的受访者认为一个季度，仅有10%的受访者认为疫情对楼市的影响周期将在一年及以上，以此来看，这次疫情对短期市场的冲击是比较明显的。
受疫情影响的重点区域及波及到的多数城市，短期因为线下售楼处的关闭以及购房者信心趋弱，一季度交易量会受到直接影响。市场的上下半年会有差异，上半年受疫情影响整体压力较大，二季度到下半年，前期受到抑制的一些购房需求会逐渐释放出来，对前期的需求不足进行一些补充。
图：不同规模企业针对此次疫情对房地产市场的影响周期
从不同规模房企的角度来看，各规模房企无一例外，认为影响周期为两个季度的比重均最高，在55%上下。值得注意的是，3000亿以上房企和500~800亿房企受访者中分别有23%和24%认为影响周期达三个季度，体现出部分龙头企业和部分即将跨入千亿的企业对此次疫情影响周期的预判较为悲观。
3、民营和混合制房企超半数受访者对2020年楼市发展态度更为悲观
图：相较于2019年对2020年楼市整体的态度
超半数的受访者对2020年房地产市场发展态度较为悲观，仅有6%的受访者对2020年楼市发展呈乐观态度。还有个别受访者认为疫情对短期楼市会产生影响，但后期的走势则与政府相关政策密切相关，当前对全年整体市场预判不好把握。
图：各类型房企对2020年楼市发展态度
民营房企、混合所有制企业受访者对2020年楼市持悲观态度的比例分别为57%、72%，均超过半数，可见此次疫情对民营企业和混合所有制企业的信心有一定打击，主要由于以上两种类型企业的资金成本、周转模式等均较国有独资企业存在较大差异，疫情下这两类房企所承受的压力和不确定性相对较大。
4、近五成受访者认为疫情对工作地楼市有中等及较大的影响，武汉地区该比例高达81%
图：受访者对疫情影响态度
受访者中，认为此次疫情将对楼市造成极大和较大影响的占比达47%，认为影响较小的为18%。针对武汉市场的受访者，其认为此次疫情对楼市有极大和较大影响的占比高达81%，其中认为影响极大的占比最高，为42%，主要原因在于武汉目前疫情确诊人数最多，已施行多项管控措施，包括公共交通暂停、物流限制、企业推迟开工等，对楼市有更为明显的抑制作用。
叁
500地产经理人预判疫情对企业影响
➤ 营销端
1、超八成房企已启动网上售楼处，较好的发挥了蓄客功能
疫情肆虐，禁止聚众，线下售楼处被迫关门，房企营销面临很大挑战，当前不少房企转战线上，积极推出网上售楼处。从调查样本来看，已有84%的企业启动网上售楼处，还有8%的正在筹备中。从疫情最为严重的武汉来看，企业启动网上售楼处的情况和全国分布基本一致。
图：网上售楼处的启动情况
长远来看，此次疫情很有可能成为房企营销工作的重要转折点，良好的线上营销体验不仅节约购房者的时间成本，还能较好发挥蓄客功能，促进后期的线下交易，对企业来说也能节省成本、提高效率、获得口碑。
2、四分之一受访经理人表示会调低年度销售目标，近七成认为今年无法百分百完成销售目标
此次疫情的发生对经济的影响是全方位的，房地产市场也不可避免。不少企业年初已制定公司的年度销售目标，疫情影响下是否会变化呢？
从调查结果来看，全国层面，35%的受访者认为公司年度销售目标不会调整，25%认为公司会调低年度目标。武汉受疫情影响较大，预计公司会调低目标的受访者占比达到37%，远高于全国企业25%的占比，武汉房企相比于全国来说，对疫情之于企业销售影响认识更为清晰。
图：年度销售目标调整
虽然不少经理人目前仍无法判断公司会不会因为疫情调整年初的销售目标，但是受疫情影响，41%的受访经理人预计今年销售目标完成率在80%~100%区间，22%预计目标完成率在60%~80%区间，6%认为完成率在60%以下，即，近七成受访经理人认为今年无法百分百完成销售目标，仅有19%认为公司能完成或超额完成销售目标。
从武汉地区来看，受访者对于公司年度目标完成率的分布与全国大致一样：39%的受访者预计能完成80%~100%，略低于全国水平，同时有26%预计目标完成率为60%~80%，高于全国水平。整体来看，行业内部对今年年初制定的销售目标的完成情况持较保守的态度。
图：年度目标预计完成率
3、七成企业预计一季度销售降幅超过10%，近五成企业预计全年销售下滑10%~30%
86%受访经理人表示公司一季度的销售规模同比下降，且近七成认为降幅会超过10%，其中，25%认为一季度销售规模与去年同期相比会腰斩，19%认为一季度销售同比降幅会在30%~50%区间。
武汉地区对一季度的销售预计则更为悲观，武汉房企超九成受访者认为销售会下降，其中56%认为降幅超过30%。从房企1月份的销售数据来看，的确有一些较大幅度的调整；2月初，疫情形势仍然严峻，疫情短期对量的影响不可避免。
图：预计2020年一季度与2019年同期相比的销售规模变化
图：预计2020年全年与2019年相比的销售规模变化
全年来看，超半数受访者认为今年销售规模会下滑，其中25%预计所在公司的成交规模会下降10%~30%，20%认为降幅在10%以内。此外，有近两成的受访者相对乐观，认为2020全年成交规模能实现增长，其中8%认为增长超过10%。武汉市全年销售规模的变化预计与全国相比相差不大。
4、目前疫情并未明显影响到企业产品定价，超半数受访者表示产品价格未因疫情而明显调整，少数表示会下调的，幅度也在10%以内
当前疫情发展并未对产品价格产生较大影响，近六成受访者认为公司产品整体价格与疫情发生前一致。仅有13%表示公司产品售价整体较疫情发生前下调或计划下调，且10%认为产品价格降幅在10%以内。
从武汉来看，表示产品售价整体与疫情发生前一致的占50%，16%的受访者表示产品价格降幅在10%以内，没有受访者认为产品价格下调超过10%。整体来看，当前疫情并未明显影响到企业价格策略。
图：企业采取或计划采取的价格策略
不同规模的企业价格策略也多以保持平稳为主，尤其是3000亿以上的大房企，超六成产品价格与疫情发生前保持一致。另外2000亿规模以上大中型房企中，超两成企业下调产品价格，降幅在10%以内。
中小规模房企当前也有部分受访者表示不清楚公司当前的价格策略或计划采取的价格策略，其中1000-2000亿规模的房企中，有四成受访者无法判断公司在疫情期间的价格策略变化，规模在1000亿以下的房企，则有近三成表示不清楚。整体来看，中小规模房企当前面对疫情发展而采取的价格策略没有大型房企明确，更多的仍处于观望中。
图：不同规模的房企产品整体价格较疫情发生前的变化
➤ 投资端
1、疫情影响下，相较2019年，2020年企业整体投资拿地规模以减少和持平为主，武汉作为全国较有投资潜力的热点城市，房企对其市场仍较有信心
从整体来看，疫情对房企拿地规模预期产生了一定的影响，近半数受访经理人认为全年拿地规模较去年下降。其中，45%的企业认为疫情影响下全年拿地规模较去年下降，31%的企业认为与去年基本持平，另有21%的企业认为规模会超过去年。
相比之下，武汉地区的房企对疫情下拿地规模的预期反而要好于全国总体情况（这与营销端较为低落的情绪完全不同），选择“超过去年”和“与去年基本持平”的比重均高于全国，说明武汉依然是全国较有投资潜力的热点城市，本土房企对武汉市场的信心还在，一定程度上也反映出房企对下一阶段的政府政策持积极乐观态度。
图：企业预计今年拿地规模较去年变化情况
从不同规模房企来看，各类房企对疫情下拿地规模的预期均以保守态度为主，选择“较去年下降”和“基本持平”两项的比重之和均超过六成，其中，500~1000亿企业的这两项比重之和更是高达95%。值得注意的是，100亿以下房企对疫情下拿地规模的预期更为悲观，超过半数受访者认为今年拿地规模与去年相比会有所下降。
图：不同销售规模企业预计今年拿地规模较去年变化情况
2、疫情期土地供求均将放缓，疫情后随着土地供应增加，企业加速拿地是主要趋势，但疫情对部分企业全年拿地信心有所影响，表示疫情后也会放缓拿地的企业占比也较高
企业土地投资节奏很大程度会取决于土地供应节奏，从2003年SARS疫情经验来看，疫情的发生会影响土地市场的供地节奏。土地市场会呈现出疫情期供地规模明显回落，疫情结束后供地大幅放量趋势，全年供地量则呈现同比增长态势。在此次疫情影响下，供地节奏大概率会出现和SARS疫情期相似态势。
从业内人士对拿地节奏预判来看，也是认为“疫情期放慢拿地、疫情后加速拿地”的占比最高（为35%），此外表示“疫情期和疫情后均放慢拿地”的也占相当比例（为26%），疫情对房企全年的投资拿地节奏和拿地信心均带来了一定影响，不同企业开始出现明显分化。
图：疫情对企业拿地节奏影响情况
3、超一半企业表示拿地比重不受疫情影响，1/3企业表示将下调疫情严重区拿地比重，疫情对企业投资拿地的区域布局产生了一定影响，但目前仍处于分化过程，预期尚未达成一致
关于疫情对企业今年拿地区域的影响，房企的意见主要集中在“不受疫情影响”和“下调疫情严重区拿地”两个选项。超半数企业表示拿地比重不受疫情影响，占比为55%；值得注意的是，有1/3的企业会下调疫情严重区域的拿地比重，也有极个别企业明确表态不会去疫情最严重的武汉拿地。
事实上，企业拿地布局还要受企业整体投资战略、周转模式、各地政府供地计划、供地时间等多方面因素影响，各企业是否会在疫情严重区域“加码”，目前仍处于明显分化的过程。
图：疫情对企业拿地区域布局的影响情况
➤ 工程端
1、大部分企业预计工程的开/复工时间将推迟一个月，疫情严重区部分项目推迟时间相对更久
对于企业工程开工/复工时间的预计，房企整体持乐观态度，11%的房企表示已经开工/复工，超七成房企预计复工时间较原计划推迟一个月左右；预计推迟两个月的仅占15%，预计推迟三个月的占比更低，为3%。另外，我们注意到预期推迟超两月的大多为疫情较为严重的武汉等地区的企业。
图：疫情对企业工程开/复工时间的影响情况
2、各企业项目开/复工受到影响的程度表现分化，规模较小的企业受影响程度相对更大
疫情影响开复工的项目数量占比在各企业中表现分化，但整体来看，受影响项目数量达70%以上的企业占比更高，达25%，表明此次疫情对全国房企的项目都带来了较大的影响。调查中，疫情最为严重的武汉企业受影响项目数量占比情况与全国整体情况相近，但若湖北省或武汉市开工/复工时间推迟超两月以上，其影响可能会加剧。
图：企业开/复工项目受疫情影响数量占比情况
100亿以内的房企有1/3表示其受影响项目数量占比超70%，而1000亿以上房企受影响项目占比在10%~30%的居多，可见规模较小的企业项目开复工受疫情影响相对更为明显。
图：不同规模企业开/复工项目受疫情数量占比情况
肆
500地产经理人对当下房企面临挑战的思考
1、受疫情影响短期内企业面临的最大挑战主要是销售和开工受阻
无论从整体来看，还是从投资部、营销部角度看，“销售受阻”“施工拖延”以及“现金流承压”都是当下对企业带来挑战的重要问题，而首当其冲当属“销售受阻，营销计划难以落实”。在当前这个预防疫情蔓延的关键时期，员工在家自我隔离及关闭线下售楼处等方式最直接影响的是销售业务。此外，工人无法返程务工等造成的建设施工进度拖延，部分楼盘延期交付问题也对企业带来较大挑战，后期的法律风险、客户沟通压力不容忽视。而由上述两项引发的现金流减少等问题也就自然成了企业的痛点。后期政府的政策不仅要解决前端可见的问题，还要系统性考量疫情影响的后续问题，避免引起民众大范围的投诉。
相比之下，品牌口碑受影响、股价下跌、债务违约风险等问题则不算突出。自疫情爆发以来，部分品牌房企积极承担社会责任，一方面通过积极捐资、捐物等方式支援前线，另一方面注重加强小区物业管理等，从多方面体现房企的责任担当，反而提升了自身的口碑形象。
图：疫情影响下企业短期内面临的挑战情况
2、直面企业当下痛点，营销创新和融资支持是助力企业平稳度过疫情及影响期的核心要素
鉴于当前企业最大痛点还是疫情对房企最直接带来的销售受阻的问题，所以更多企业认为当下确保本企业平稳度过疫情及影响期的核心还是在于营销创新。此外，为应对现金流紧张，加大融资支持也是非常重要的。
营销方面，加大线上营销力度是主要举措，另外强调精准分析客户需求，合理定价，增强售后服务等。还有企业在疫情期加紧蓄力，待疫情后加快推货。
应对现金流紧张方面，除了加大融资支持、增加融资渠道、加快上下游产业链融资、优化投融资方案外，还强调以销定产，以融定投，来稳定现金流。
图：确保企业平稳度过疫情及影响期的核心要素情况
3、企业对缓解资金面及刺激购房需求释放类政策期望度最高，认为是确保在疫情期实现平稳经营的关键政策
从企业对各类政策的期望度来看，企业呼声较高的政策主要聚焦于解决企业自身资金压力和刺激购房需求释放，与企业当下面临的痛点是密切相关的。
解决企业自身资金压力方面“央行增加资金流动性”的政策呼声最高，受访企业超六成认为这一政策有助于确保企业在疫情期实现平稳经营。此外，针对需求端的“放松限购、降低首付比例、降低房贷利率”刺激购房需求释放类政策呼声也较高。
图：有助于确保企业在疫情期实现平稳经营的政策期望情况
4、经过此次疫情，更多公司表示未来会从物业服务、空间通风和采光以及绿色环保等方面去优化产品设计
此次疫情引发了企业对未来产品设计方面的思考，小区提供优质的物业服务、房间和公共空间通风和采光效果更好以及居住和生活空间更加绿色环保对居民的身心健康都会带来极大好处，受访企业大多表示未来在这些方面会更加注重。
图：疫情后企业在未来产品设计中会更关注的要素情况
当下，国家宏观经济运行承压，企业外部环境复杂多变，倒逼企业不得不加大变革创新探索的力度，以增强自身发展韧性和抵御外部风险的能力。我们预见，“不创新、无未来”将越来越成为地产企业的共识。
