原标题：“踩线”完成销售目标 华润置地百亿租金下的商业版图
本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道
央企华润置地有限公司（HK.01109，以下简称“华润置地”）近期高管频繁变动，其业绩情况也备受市场关注。
1月14日，华润置地公布了2019年全年销售业绩，其实现合同销售额约2425亿元，总合同销售建筑面积1324.8万平方米，分别按年增长15.1%及10.5%，2018年增长速度则分别为38.46%及25.24%，增速放缓成为华润置地难以回避的问题。
在2019年12月底，华润置地将持有的深圳华润前海大厦T2栋写字楼整栋出售给中信保诚人寿保险有限公司（以下简称“中信保诚”），涉及交易金额达80亿元。
据此前华润置地相关负责人告诉《中国经营报》记者，华润前海大厦由三栋国际甲级写字楼组成，最高塔楼高度近300米，总投资约200亿元人民币，华润自持比例为50%。
华润置地作为商业地产领域的佼佼者，其租金收入一直十分可观，但在唐勇、吴向东等多位老将出走后，其发展轨迹也在发生着变化。
“踩线”达标 增速5年最低
刚刚过去的2019年，华润置地的高层发生了多次变动，先是任职超过26年的“舵手”吴向东离职去往华夏幸福任总裁，之后是刚升任董事会主席未满一年的唐勇被调往华润电力。
实际上，自吴向东辞去董事局主席一职后，唐勇作为接班人，自2016年开始就全面主持工作，主导了近年来华润置地的转型和发展战略。
2019年2月中旬，在吴向东正式宣布离职后，唐勇获任华润置地董事会主席一职，不再担任首席执行官；但在同年12月，唐勇突然辞去华润置地全部职务，入职华润电力。
换而言之，2019年业绩是唐勇担任董事会主席后交出的第一份成绩单，却也是最后一份成绩单。
据悉，唐勇在2018年业绩发布会上曾介绍，华润置地2019年的销售签约目标为2420亿元，目前来看华润置地刚好“踩线”完成了销售目标，完成率为100.21%，相比华润置地4300多亿元的可售资源而言，去化率仅超过50%。
据本报记者统计，2019年15.1%的同比增幅，为华润置地近5年销售增幅新低，2015年~2018年，华润置地全年合约销售额同比增幅依次为23%、26.9%、40.8%、38.5%，据此看来增长幅度尚不及去年的一半。
华润置地报告显示，2019年开年第一个月，其实现销售金额和销售面积46.6%及79.6%的同比增幅，在最后一个月则呈现下滑趋势，同比分别减少 24.7%及 20.6%。
亿翰智库发布的《2019年1-12月中国典型房企销售业绩》显示，华润置地以2425亿元的权益销售金额与龙湖集团并列第十，相比2018年而言从第九位下滑到第十位，一直徘徊在16名左右的世茂房地产靠48.9%的高增速挤下华润置地，抢得第九名的位置。
去年初华润置地公布2018年全年业绩时，唐勇曾表示：“华润置地高速奔跑多年，面对未来的不断变化，是有转型压力的。”
针对房企销售排名变动的问题，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，一方面，房企之间并购现象不断涌现，大手笔并购不但会快速提升规模化水平，同时也会带动整体销售明显增长；另一方面在融资整体收紧的大背景下，房企的融资能力差异性有所拉大，导致部分房企增长乏力。
竞争加剧“突围”商业版图
华润置地2018年提出的“城市综合投资开发运营商”转型策略中，由吴向东一手建立的商业版图，如今也可能成为企业的一大挑战。
2019年12月底，位于深圳前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼，被中信保诚整栋收入囊中。据悉，这笔大宗交易所涉及的建面约10万平方米，交易对价约80亿元。
华润前海大厦总建筑面积约34万平方米，由三栋国际甲级写字楼组成，最高塔楼高度近300米，是2019年深圳前海片区最大新增供应项目。
本报记者就交易具体细节、为何出售等问题致函向华润置地相关负责人求证，截至发稿未获回复。
作为商业地产巨头，华润置地近年来对写字楼的大力投入有目共睹，2018年，华润置地在建及拟建的写字楼总楼面面积为229.15万平方米，同期写字楼在营总面积仅为63.29万平方米，这意味着未来几年入市的面积是在营面积的3.6倍。
值得注意的是，深圳前海在近两年新建了大量写字楼，空置率也不断攀上新高。
高力国际报告显示，2020年深圳将有约112万平方米的新增甲级写字楼入市，同比2019年高出58%，空置率预计从21.2%微升至24.9%。前海由于是新区域有大量新建项目，其甲级写字楼空置率始终保持高位，2019年底空置率为56%，在全市中位列第一。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者分析称：“租金是空置率高的主要因素。目前，前海写字楼规模较大、租金较高，相对于其他地区的同类写字楼价格偏高，而高盈利的优质企业相对较少，导致供需之间出现较大缺口。”
除了写字楼以外，在华润置地商业版图中，“万象城”无疑是其最为看重的模式。
华润置地一手打造的深圳万象城作为购物中心“深圳一哥”，其营业额近些年接连突破，2016年~2018年，从66亿元、77亿元攀升到85亿元。去年位列第二名的壹方城营业额为40.6亿元，尚不及其一半。
不过，华润置地虽扶持商业地产多年，但其商业地产的收入占全年总营收比例始终在10%左右。
2019年上半年，华润置地实现营业总收入459.5亿元，投资物业实现租金收入仅为57.0亿元，占总营收比例为12.4%，其中购物中心业务营收42.9亿元，写字楼业务营收6.9亿元，酒店业务营收7.2亿元。
具体到全年来看，华润置地2019年投资物业租金首次突破百亿元，实现收入约为124.23亿元，按年增长29.7%。
值得关注的是，存量时代的来临让房企们绷紧了神经，越来越多头部房企将发展商业地产提到了战略层面，将给华润置地带来不小压力。
例如，万科目标是未来5年内商业地产占比提升至20%；中海地产目标是5年商业地产营收100亿元；2016年挂帅新城商业的陈德力则宣布，到 2020年保证新城吾悦广场的开业数量达到100 家以上。
截止到2019年上半年，华润置地共有53个购物中心开业，包括22个万象城/万象天地、13个万象汇。而未来两三年该公司还将迎来新建购物中心投入运营的持续高峰期，包括至2021年将有81个购物中心在营业，另有22个购物中心于2021年后开业。
从华润置地在土地市场的动作来看，其还在大力加码商业地产比重，其投资物业土地储备从2015年的551万平方米，到2019年上半年已经增长至970万平方米。
分拆商业上市节点渐近
在房地产行业，头部企业将已经成熟的产品线进行拆分上市，甚至是走上资产证券化道路并不罕见。
以印力集团为例，在换上万科商业地产平台的马甲后，拆分上市的呼声便不绝于耳。从公开的营运数据来看，华润置地商业板块的营收占据行业第三，仅次于万达集团和宝龙地产。
早在2014年华润置地就透露过，其商业地产板块存在单独打包上市的可能，彼时市场预测如果将商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿元的上市公司。
2017年6月，华润置地迈出了商业地产业务独立发展第一步。对组织架构进行大调整，把商业地产事业部从开发业务中分出来，并将其调整为一级组织机构，形成了总部大区-项目-商业地产的三级管控组织。
然而2017年业绩会上，唐勇进行否认：“华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。”直到2019年8月底业绩会上，唐勇依然表示：“可能现在离这个时点越来越近了。”
盘和林指出：“分拆上市可实现二次融资甚至多次融资，有助于母、子公司突出主营业务，实现业务专业化和价值的快速增长，而相关的资本运作又会推动新产品与技术的升级，形成良好的价值创造循环。”
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
