来源：半导体风向标
政策：
2019年政策总基调维稳，全面落实因城施策。我们预计2020年政策将以地方与中央平衡、城市间动态平衡、供需平衡为导向。2019年政策走向整体可分为三个阶段，第一个阶段以三稳为主要调控目标，落户政策有效放宽；第二个阶段出现了“史上最严厉”的房企融资渠道全面收紧；第三个阶段提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”并重申“三稳”长期保持不变。我们认为2020年的政策导向是“三个平衡”，首先是中央与地方之间的平衡，地方可以围绕中央的政策主基调进行局部微调；第二是各城市之间的动态平衡，城市分化会加剧，并且都将有自己独立的城市周期；第三是供需平衡，在需求端短期平稳微降的情况下，供给动态调整，以达成稳定市场的作用。但长期来看，我们认为政策将以“弱行政化、强经济化、供给差异化”为中心，逐步淡化纯行政调控措施，引导各地市场化发展，最终实现“高端住房有限制但市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁”的住房供应机制。
销售：
我们预计2020年全国商品房销售面积同比增速在-2%~0之间，销售金额个位数增长。预计2020年一线城市的新房成交面积将维持较强的韧性，预计平均房价仅有小幅上涨。二线城市整体成交量预计平稳微涨，持续看好城市群中的核心城市、具有特定产业和人口增量的二线城市。三四线城市成交量预计将负增长，但房价较难出现大幅下跌。2019年前11月全国商品房销售面积14.89亿平，同比增长0.2%，预计全年销售与去年基本持平；前11月销售均价增长7%，低于去年下半年平均10.2%的增速，上半年房价涨幅明显，下半年环比增速基本维持在0的附近。52个重点城市新房成交面积3.03亿平米，同比增长18.0%，继17年下滑后逐步回升，仍不及16年高点；而非监测城市（三四线城市）持续保持低位，除8月外各月成交量均出现负增长。一线开始回暖，二线平稳震荡，三四线城市开始回调。2019年百强房企销售增速明显放缓；全口径集中度提升度明显下滑，权益集中度仅局部提升；房企权益比例继续下滑。前11月百强房企全口径销售额集中度为74%，持续提升；但权益口径的集中度为54%，与18年同期相比出现了下滑，不过由于全国12月的数据还未公布，全年的集中度也有可能高于2018年全年，但仍需关注到提升速度的下滑。百强房企的权益比例均下滑，房企合作不断加大。其中CR100的权益比例下降幅度最大，达到7个百分点，而CR5、CR10仅下降了3个百分点。我们认为，未来头部房企的规模扩张较为稳定，而规模高速扩张只属于部分二线的房企，并且整体的时间窗口会收缩。房企不再只盯着量的扩张，而更多的是要求质的提升，因此行业开始出现了“大鱼吃中鱼”的现象。
土地：
百城土地成交总量不及2018年，住宅面积占比提升，拿地回归一二线；预计2020年成交量“前低后高”，整体正增长。楼面价明显回升，但溢价率持续低位运行。全国土地出让金预计与上年持平。非房地产企业在市场上的拿地占比持续提升。2019年百城土地成交建面12亿平，同比下降6.9%；其中住宅类用地占比47.9%，较去年提升了2.7个百分点；一二线城市占比49.1%，较去年提升了3个百分点。楼面均价为3135元/平米，同比增长20.7%，二三线城市地价明显上涨，一线城市平稳下滑。整体土地溢价率为12.96%，同比微幅提升0.3个百分点，9月开始各能级城市的土地溢价率均跌破10%，市场热度持续回落。从土地流拍率来看，下半年流拍现象加剧，房企拿地受融资紧影响较大。2019年前11月全国土地出让金5.8万亿元，增速仍有8%以上的增长，预计全年与上年持平。非开发商拿地总价占比提升，预计房企与非房企开展合作会增加。我们认为出现这种现象可能的原因有二：第一，非房企拿地是根据需求自用，例如建员工宿舍等等；第二，因为开发商的整体融资环境较紧，前期拿地资金较紧。而非房企出资拿地后，与房企开展合作，使得开发商提高了资金利用率，实现了以较少自有资金撬动杠杆。
投资建议：
预计2020年政策维稳基调不变，局部微调持续；房企融资有望边际改善；三四线城市将开始承压。2019年百强房企整体增速较2018年有明显放缓，其中CR20-50的房企增幅下降的最多，这一梯队的房企竞争环境较为严苛。千亿房企由去年的30家增加至34家，TOP20门槛也从1300亿增加至1500亿。行业整体的容量仍然足够，未来房企将越发重视自有资金的周转率，以此来提高资金转销倍数，实现自有资金的单位收益最大化。
主流房企的全年销售目标稳健增长，业绩确定性较强，建议关注板块的估值修复机会。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：万科A、金地集团、保利地产，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注保利物业、永升生活服务、碧桂园服务。
风险提示：
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。
目录
1 政策篇
2019年政策总基调维稳，全面落实因城施策
2019年房地产政策看点一：落户政策放宽与抢人大战全面打响
2019年房地产政策看点二：老旧小区改造进行时
2020年政策展望：地方与中央平衡、城市间动态平衡、供需平衡
2销售篇
全国商品房销售：
•预计2020年的销售面积同比增速在-2%~0之间，销售金额个位数增长
•前11月全国商品房销售均价增长7%
52个重点监测城市新房成交（房管局）：
•继2017年下滑后逐步回升，仍不及2016年高点
•52个重点城市月度走势增幅先升后降，非监测城市持续负增长
•一线开始回暖，二线平稳震荡，可监测的重点三线韧性较强
各能级城市销售：
•预计一线城市成交量维持较强的韧性，平均房价仅有小幅上涨
•二线城市整体成交量预计平稳微涨，个别城市价格涨幅可能较大
•在校小学生的人数更加真实，能够更好的反映城市多阶段的潜在需求
•三四线城市成交量预计将负增长，但房价较难出现大幅下跌
百强房企销售：
•百强房企销售增速明显放缓；集中度局部提升，权益比例下滑
3土地市场篇
百城土地成交面积：
•2019年全年土地成交总量不及上年，预计2020年“前低后高”，整体正增长
•住宅面积占比提升，拿地回归一二线
百城土地价格：
•楼面价明显回升，二三线城市地价明显上涨
•全年溢价率持续低位运行
百城土地流拍：
•百城土地流拍：房企“钱紧”+“重质”导致下半年流拍现象加剧
土地出让金：前11月增速仍有8%以上的增长，预计全年与上年持平
非开发商拿地总价占比提升，预计房企与非房企开展合作会增加
4投资建议
5 风险提示
方正地产夏亦丰团队
房地产首席分析师：夏亦丰
执业证书编号：S1220518100001
