南昌楼市分化明显 | 40城楼市备忘录⑪

乐居财经

2020.01.1710:49

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编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

城市综述·南昌：2019年南昌楼市上半年偶现“小阳春”，下半年全国范围内的政策收紧，加之南昌公证摇号的正式实施，经历了平淡的“金九银十”后，南昌楼市步入“冬天”。不过一些热销区域、改善型楼盘继续保持热度。2020年南昌楼市预计分化程度将继续扩大。

2020置业南昌指数：★★★

2019年南昌政策保持平稳，并所有收紧，年底市场观望情绪较浓，分化程度有所扩大。刚需可以出手，投资建议暂缓。

①成交：2019新房网签53199套九龙湖居区域成交首位

据乐居江西统计，2019年南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新房网签53199套，网签面积约630.44万㎡，二手房网签27308套，网签面积约260.35万㎡。相较2018年，南昌市新房网签微涨3.8%，成交面积同比上涨9.84%。从2011-2019年南昌新房成交数据来看，2019年新房成交居第五位，仅高于2011、2012、2013及2018年。

总言之，南昌新房网签并未出现“大起大落”之势，整体较为平稳。显然，上半年“小阳春”闪现，新房网签数据势头不错，除却1月份，因春节临近，楼市处于“休假期”。下半年，随着楼市政策调控收紧，网签量有所下降，特别是楼市传统“金九银十”并未出现火热现象。

纵观2019年南昌二手房网签数据，整体来看，二手房网签一直在低位徘徊，全年较为平稳。年初，受春节影响，网签量不高，特别是2月份，网签量仅1397套，为全年最低。

从南昌市每月住宅成交均价来看，整体随市场波动大。上半年，住宅均价波动幅度较小，呈微涨之势，至8月份住宅均价达到顶峰，为15944元/㎡，之后，住宅均价逐渐回落，且一直处于下降状态。

通过2019年1月、12月南昌住宅成交均价对比，我们可以直观地看到，南昌市住宅成交均价上涨4.25%。

另外，南昌市大部分区域住宅成交均价都有所上涨，其中，以东湖区上涨幅度最大，为14.75%。反之，红谷滩区住宅均价却大幅下跌，跌幅超2成。

东湖区涨幅达到14.75%，苏宁檀悦的入市功不可没，要知道苏宁檀悦的备案价在24000-25000元/㎡左右。

红谷滩下跌超2成，实际上红谷滩中心区除了富力华庭，基本无新房住宅可卖，这个数据可近乎视为红角洲的数据。年初红角洲的某盘卖别墅，到下半年，华润万象城限价高层入市，产品不同，自然价格就不一样。

2019年，南昌关注度最高的项目是华润万象城、华侨城万科、联泰天禧、碧桂园中江温泉城、苏宁檀悦，大部分为改善型楼盘，苏宁檀悦为豪宅项目。

据江西易居研究中心数据显示，2019年南昌市项目备案金额金额排名榜中，华侨城万科、融创文旅城、新力城列前三。

事实上，南昌各个区域的楼市，出现了分化。从年初的“小阳春”到下半年急转直下的楼市调控政策，南昌楼市在跌跌撞撞走完了2019年。不难预见，南昌楼市在三限房新政的严控之下，未来，将继续维持平稳态势！

②政策：“三限房”开始公证摇号首个项目即现“万人摇”

2019年8月5日，南昌市房管局发布《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》，对商品房预售做出了新规定。今后南昌市区“三限房”在销售时，必须经过摇号方式进行。即当期所有待售房源，将按不同户型、分组摇号方式来确定“三限房”购买对象资格名单。根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号。当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取“人房对应”摇号方式。当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取“顺序号”的摇号方式。

南昌首个公证摇号项目——华润万象城悦府，根据华润官方发布的数据，总共29916人成功报名，总共632套房源，以此计算，中签率仅2.11%，成为南昌楼市首个、也是目前唯一一个“万人摇”！而与之相反的，则是南昌部分楼盘，在公证摇号下，报名人数仅为个位数，抛开部分开发商对公证摇号政策不够积极之外，一定程度上也说明了，目前南昌楼市分化程度逐步加大。

③土地：2019成交93宗地揽金363亿南昌县为供地大户

整体而言，2019年南昌土地市场的表现“不够亮眼”，尤其是进入到三季度之后，开发商拿地的姿态愈发谨慎，11月流拍频频。据乐居江西统计，截至2019年12月27日，南昌市（含赣江新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交93宗经营性用地，出让总面积约5694亩，即375.7万㎡，土地出让金总额363亿元，土地出让面积同比2018年下降29.21%，然则土地出让金额同比去年微涨。

2019年南昌县土地成交达31宗，土地出让面积1748.35亩，土地出让总金额约96.48亿元，连续拿下三个“第一”，稳坐南昌市土地成交第一名的宝座，可谓是货真价实的“供地大户”。南昌老城区（西湖区、东湖区、青山湖区、青云谱区）土地出让仅26宗，面积约1042亩，约占总出让面积的17%，老城区明显供地劲头不足。可以预见的是，2020年，南昌新房供应将主要集中在南昌县、九龙湖、赣江新区，老城区新房依然“捉襟见肘”。

2019年，南昌市本级（不含赣江新区、新建区、南昌县、安义县、进贤县）商服+商品住宅用地供应计划共5516亩。截止12月底，南昌市本级土地成交2758.1919亩，仅完成年度计划的50%。这也就意味着，2019年南昌土地计划再次爽约。

④2019南昌最新房价收入比：10.4

来计算下南昌的房价收入比。2019年南昌市（不含南昌县、新建区、进贤县、安义县，下同）新建商品房网签53199套，网签面积约630.44万㎡，而据江西易居研究中心数据，2019年南昌市新建商品房成交均价约14519元/㎡，照此计算，南昌市成交套均面积约118.5㎡，成交总价平均值为172.05万元/套。

据南昌统计局，2019年上半年南昌全市城镇居民人均可支配收入20672元，则全年以2倍41344元计算，家庭收入以人均可支配的4倍165376元计算。据此可计算南昌房价收入比约为10.4。

⑤购房者：仅2成网友看跌2020年

目前南昌二手房市场依然是冷热分化明显，带优质学区的，依然受到追捧，反而地铁、商业配套等的影响因素并不明显。而对于老城区的“老破小”，依然面临较大压力，不少房源挂牌一年也没能卖出去，一位卖家直言，中介已经在劝说降价10万进行售卖，不过她没接受，对她而言，还不如出租。

据了解，目前南昌城区老破小二手均价在1.0-1.2万之间，有优质学区的会有相应的溢价。

对于未来房价趋势，根据乐居南昌微信公众号调查数据显示，仅2成网友看跌2020年南昌房价，超3成网友认为2020年南昌房价将持稳，4成网友看涨。