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龙头房企“新常态”:左手地产、右手新业务穿越周期

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  龙头房企“新常态”:左手地产、右手新业务穿越周期

  本报记者/翁榕涛/赵毅

  回顾2019年,随着地产行业步入“新常态”,切换赛道成为龙头房企的首要选择。

  商品房市场的成交金额在2018年已经突破15万亿元,2019年预计将冲击16万亿元,进一步逼近天花板。在强者恒强的地产行业里,龙头房企的业绩表现更为突出,TOP10中有7家房企销售业绩环比增加。

  位于大湾区的三大龙头房企,历来备受瞩目,2019年也迎来了收获的季节。

  公开数据显示,碧桂园2019年前11个月实现权益合同销售额约5398.4亿元,已超过2018年全年的5018.8亿元;恒大前11个月销售收入达到5805.6亿元,超过了2018年全年的5513.4亿元;万科前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元,预计大概率超过2018年全年的 6069.5亿元。

  地产行业的资金扩张时代已然过去,“新常态”下内生驱动将成为房企新的增长动力,龙头房企纷纷转换竞争赛道,而这一切将考验每家企业的战略选择。

  龙头房企步入“新常态”

  龙头房企的业绩增速依然保持平稳增长,不过业绩增速已经整体放缓。

  根据国家统计局数据,2018年全国商品房销售额为15万亿元。而在2019年12月26日的《平安地产金融白皮书2020》发布会上,平安银行行长胡跃飞预计,2019年全国商品房销售额将创下接近16万亿元的新高。

  截至2019年11月底,百强房企占全国的销售份额已达73.9%,而10年前该指标仅为22%,近3年基本以每年10个百分点的速度在提升,行业集中之快可谓惊人。

  数据显示,2019年前11个月销售额达到“5000亿元”的房企数量已经达到4家,分别为碧桂园、万科、恒大以及融创中国。白银时代下的地产行业,销售业绩仍在不断创下新高,但增长速度相比以往慢了一些。

  公开数据显示,碧桂园2019年前11个月实现权益合同销售额约5398.4亿元,同比增长10.2%,2018年该数据为31.25%;恒大2019年前11个月销售收入达到5805.6亿元,同比增长8.48%,2018年该数据为10.1%;万科2019年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元,同比增长5.4%,2018年该数据为14.5%。

  龙头房企集体出现的增速放缓并非偶然。

  世界上还没有一家房企规模能够超越万亿。在传统开发业务遭遇增长极限的背景下,对于龙头房企而言,打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化,这不仅关系着企业自身涅槃重生,也关乎房地产行业的规模边界。

  2018年初,碧桂园宣布,未来将根据市场情况推出货量,不在设具体合同销售目标。当年中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌提到“提质控速”目标。这也意味着,碧桂园规模增长不追逐量化指标,而是在确保质量和安全前提下,以稳健的节奏发展。

  万科董事会主席郁亮曾提出“房地产转入白银时代”,该观点被行业广泛接受。强调房企需要转型的郁亮也指出,成功有很多赛道,不是规模大就是冠军。企业如果能在白银时代胜出,这就是成功。

  2009年~2016年期间,恒大销售额平均增长率高达30%~50%。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧预测,2016年~2019年的3年内,恒大预测销售额增长率会逐渐降低为18%、15%、10%左右。

  “我们的规模已经如此之大,在这个基础上未来2~3年保持20%左右的增长已经非常厉害。”2018年恒大集团董事局主席许家印公开提及,以前恒大做规模第一的房企,现在要做利润王。只要利润目标完成,即便未来跌出前三或前十都无所谓。

  在2019年的万科集团目标与行动沟通会上,郁亮以“收敛聚焦,巩固提升基本盘”为主题作报告,与这一战略方向相配套的,是战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的全方位变革。郁亮于2018年中表态称,希望10年后万科不再是一个房地产公司。

  从多元扩张到战略聚焦

  “山重水复疑无路,柳暗花明又一村”,对于不少房企而言,始终在多元化和聚焦做强之间徘徊,而寻找到一条适合的新道路并不容易。

  碧桂园在多元化道路上一直比较谨慎,显露出少而精的特征,并且越来越聚焦于“高科技”这一关键词。

  碧桂园集团董事会主席杨国强认为,在工业4.0时代,科技是未来强大竞争力的源泉,碧桂园要朝着高科技企业的方向去发展。碧桂园在2018年6月宣布成立碧桂园农业控股有限公司,正式进军现代农业;2018年9月又宣布进军机器人领域。

  纵观整个2019年碧桂园新业务的发展,其逐渐构建起以地产、农业、机器人为基本业态的商业版图,三大板块实现内生式增长与外延式扩张并进,有助于碧桂园穿越经济周期,寻找未来业绩的新增长极。

  碧桂园集团副总裁兼博智林机器人副总裁朱剑敏曾向《中国经营报》记者表示,“目前建筑市场招工难,而且人力成本不断攀升。研发建筑机器人投入工地使用,将在安全、质量和成本等方面带来多重效益。”

  碧桂园方面提供的信息透露,目前博智林机器人公司共成立8大研究院和2大事业部,组建超过3000人的研发人才团队,其中博士、硕士占比超过31%,其中建筑机器人、医疗机器人、餐饮机器人三大在研产品线已完成多款样机研发,进入测试及小批量量产阶段。

  截至2019年12月,博智林已递交专利申请超过1500项,在研建筑机器人项目59个,其中29款进入工地测试阶段,智能制造工厂已经正式投产,佛山顺德机器人谷建设正在加快推进。

  广东机器人产业协会秘书长廉迎战受访时表示,“目前各类机器人还未在全社会进行大规模应用的原因,很大程度是由于成本上的问题。如果能够将每台机器人的成本降至3万~4万元,那么很多企业就能负担起这个成本,未来机器人的市场前景将十分广阔。”

  另一家布局高科技的龙头房企为恒大集团,自2019年以来,恒大一直在通过收购等方式布局新能源汽车领域,被业内认为是“买出来的汽车版图”。

  此前恒大集团跨界涉及多个领域,包括文旅、百货超市、矿泉水以及体育产业等等,如今也越来越聚焦于新能源产业这一新领域。

  “恒大的多元化布局正式结束,5年内不再拓展新领域。”2019年3月的业绩会上,许家印公开表示。

  中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,“越来越多的房企选择放缓扩张速度,进行转型,提质发展。大力开拓旧城改造、发展品质提升和服务改善的项目、进军高科技产业等领域,也应该是未来房企的发展方向,毕竟多元化发展战略或能帮助房企更好地应对未来可能存在的经营风险。”

  “内生增长”平衡周期波动

  对于多数房企而言,2019年是最近5年来资金压力最大的一年,销售、融资压力持续趋紧。人民法院公告网的数据显示,截至2019年12月12日,这个数字已经增加到492家。这也表明2019年以来,平均每天有1.4家房企倒闭。

  如何成功穿越地产行业周期,保持长久的竞争力,成为众多龙头房企不得不面对的问题。

  作为房地产主业的战略补充,碧桂园正在实现科技小镇的落地,经过两年多时间的发展,碧桂园已在粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角城市群布局了多个科技小镇、科技产业园和科技综合体等,落地30多个产城项目。

  以位于深莞惠几何中心,仲恺高新区的潼湖科技小镇为例,目前项目一期已建成并投入使用,已签约思科、创新工场、浪潮集团等约80家科技企业、孵化器和科研机构。小镇计划8年内引进150000名高科技人才、1600家企业,成为全球物联网和智能控制产业的创新高地。

  部分房企还通过“数字化改革”手段重新塑造企业,而碧桂园项目工地的智慧化正是这场变革的一个缩影。

  为有序推动数字化进程改革,碧桂园数字化管理中心制订了4年计划:2018年信息化、2019年数字化、2020年智能化、2021年科技化。

  以碧桂园总部三期工地为例,通过智慧工地平台全程应用BIM技术、人脸识别、全景监控、质安通等信息化管理手段,可以让过去割裂的设计、施工、维护等环节得以打通。

  如此一来,工地管理的监控、预警和协同等功能均集成在一个平台,数字化升级使得建筑的整个生命周期得到充分的管控。

  “我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。”杨国强认为,碧桂园应该是一个高科技企业,未来是科技创新引领行业的时代。

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