来源：REITs行业研究
01
调研情况简介
（一）马来西亚情况简介
房地产投资信托是马来西亚法律中的一部分。明确的REIT法规也已经颁布了，与REIT相关的税收法规也已经实施了。
REIT的法规在2005、2006、2007、2008、2011、2012、2018年都分别进行了修改。
▎马来西亚的Islamic REIT:
Islamic REIT是一个关于房地产的集合投资计划，根据Sharia法律，信托单位持有人可以通过REIT机构进行被动型投资。
明确的Islamic REIT的法规在2005年就已经颁布了，在2018年新的REIT法规中也加入了一些关于Islamic REIT的要求。
▎行业概述
▎排名靠前的REITs
（二）菲律宾情况简介
2009年的不动产投资信托法案，也被成为公开法案9856，虽然该法案并没有得到当时菲律宾总统的签名，但是根据菲律宾宪法27（1）章第VI节的规定，该法案仍旧在2009年12月17日颁布。
REIT法案是参议院No.2639法案和众议院No.6379法案的综合体，并且在2009年9月29日和2009年9月30日分别得到参议院和众议院的批准。
REIT法案在2010年2月9日正式生效。2010年5月13日，证券交易委员会批准了有关REIT法案的实施细则和监管制度（IRR）。
（三）泰国情况简介
I类地产基金（即可以公开发行的地产基金（PFPO））是第一类的地产互助基金，并且在泰国交易所（SET）挂牌上市。
PFPO成立的主要目的是为了从公众手里募集资金然后投资到可产生收益的地产资产（比如办公楼，服务设施和工业厂房等）。
在2012年下半年，泰国的证监会发布了新类型的地产信托基金，即地产投资信托（REIT），用于代替PFPO。
REIT的成立提供了一个更加现代化的工具，在很多方面与PFPO差异较大，其提供了更多的灵活性和设置了较少的限制条件。
PFPO只是一个法律上的结构，而REIT是一个信托基金，其持有的资产的权益可以由受托人持有。
REIT比PFPO有更多的优势，比如REIT可以投资境外资产，且如果其评级达到投资级别，则其资产负债率可以达到60%。
监管PFPO和REIT的法规是证券交易法规B.E.2535。该法规在1992年开始实行。但是REIT还要额外受到资本市场信托交易法规B.E.2550的监管。
▎行业概述
▎排名靠前的REITs
02
监管要求
（一）马来西亚
1、法律形式/手续
在马来西亚，一个信托的成立和注册是需要得到证券委员会的批准。信托受托人需要由REIT机构聘用，同时该受托人的任命也需要得到证券委员会的批准。信托受托人的注册也需要得到证券委员会批准。
信托机构必须由证券委员会认可的管理公司进行管理和运营。管理公司（除去已经被证券委员会批准的管理公司）必须是以下四种类型公司的子公司:（a）在马来西亚从事金融行业的公司，（b）房地产开发公司，（c）地产类投资集团，（d）其他被证券委员会认可的机构。
境外机构可以持有资产管理公司的70%的股权，至少要有30%的股权是由当地机构（即马来西亚居民）持有。在过去几年，管理公司的股东准备金金额要一直保持在100万马来西亚林吉特以上。
REIT机构所持有的地产项目必须由信托受托人认可的地产管理机构进行运营。
马来西亚 Islamic REIT:
与上面提及的要求相类似。另外，在Islamic REIT中至少要任命一名Sharia委员或者Sharia顾问，以确保Islamic REIT所收购的地产项目能够与Sharia相融合。
2、法律形式/最低股本金
▎法律形式
REIT机构要采用单位信托基金的模式，并且要注册在马来西亚，且得到证券委员会的批准。
▎最低股本金
基金的最小规模要达到1亿吉林特。
如果REIT机构中任何信托受托人是马来西亚的纳税居民企业，则REIT机构出于双重税收协议的目的要成为马来西亚的纳税主体。至于REIT分配的股利是遵守股息条款，商业利润条款还是其他收入条款，现在暂时还存在不确定性。
政府相关部门将会对现存的双重税收协议进行修订，同时也会对OECD所提的有关REIT的股利分配提案进行讨论。REIT的股利分配很有可能会被归为其他收入，除非非居民投资者可以说明其股息是其他类型的收入（即商业收入）。
3、信托单位持有人要求/挂牌要求
▎投资者要求
暂时还没有对投资者有明确的要求。对REIT的信托单位持有人也没有比例限制，不过对于REIT的管理机构的股权比例有明确限制，境外投资者持股比例不得超过70%。
▎挂牌要求
一个REIT机构可以选择挂牌上市也可以选择不挂牌上市。对于那些寻求挂牌上市的REIT机构，其信托单位需要满足相关的挂牌上市要求，具体细节可参考Bursa Malaysia security berhad第4章和2018版REIT指引第12章有关挂牌REIT的要求。这些要求大概包括以下内容:
*在Bursa证券交易市场首次申请挂牌上市的REIT，其规模不得低于5亿吉林特。
*申请挂牌上市的REIT机构，公众投资者必须至少要持有其所有的信托单位总数的25%，且公众投资者数量不得低于1000位，每位投资者至少要持有100个信托单位。
*在计算公众投资者持有信托单位比例是否符合规定时，REIT的管理公司、管理公司高管以及与REIT管理公司和其高管有任何关联的个人持有的REIT信托证券都不得计算在内。
*申请挂牌上市的REIT机构，必须确保其决策委员会中至少有2名或者三分之一（或者相接近的比例）的委员必须是独立委员。
*REIT的管理公司必须取得证券委员会的批准，其招股说明书也需要公开披露并在证券委员会备案。随后申请机构就可以取得在Bursa（马来西亚的主要证券交易所）交易所挂牌上市的批文和公开发售的金额。
4、资产层面/投资行为
▎非挂牌上市的REIT
非挂牌上市的REIT机构只能投资如下资产:
（a）房地产
（b）单一目的公司（单一目的公司是指主要资产是房地产项目的非挂牌上市公司）
（c）与房地产相关的资产
（d）非房地产相关的资产
（e）现金，存款或者货币市场的金融产品
非挂牌的REIT机构中，其至少50%的总资产要投资到房地产项目或者主要资产是房地产项目的单一目的公司。
非挂牌的REIT机构投资于非地产项目、现金、存款和货币市场金融产品不得超过其总资产的25%。
非挂牌REIT不得从事以下投资行为:
（a）贷款垫付，融资贷款和其他任何形式的信用贷款
（b）正在开发的地产项目
（c）并购闲置土地
▎挂牌的REIT
挂牌的REIT只能投资以下资产:
（a）房地产
（b）非房地产相关的资产
（c）现金，存款和货币市场金融产品
在挂牌的REIT总资产价值中，至少75%的资产要投资于能够一直产生持续租金收入的地产项目。
挂牌的REIT不能投资以下资产:
（a）贷款垫付和任何其他信用贷款
（b）并购闲置土地（除非准备用该土地进行房地产开发）
所有的REIT都可以投资与房地产相关的资产和与非房地产相关的资产，这些资产包括那些在境外市场（该交易市场的监管机构必须是国际证券委员会组织的会员）上市交易的境外投资产品。
马来西亚Islamic REIT:
更多的限制条款会适用于Islamic REIT。Islamic REIT可以出于多种目的进行地产项目的并购。
但是基金管理人必须确保，Sharia法规所规定的不允许投资的地产项目不会进行投资，Islamic REIT从其获取的租金收益不得超过其整体收入的20%。
另外，Islamic REIT要确保在其挂牌上市后的第十年年末，要将其持有的不符合Sharia法规规定的资产租金收入从不超过其总收入的20%的门槛降到不超过总收入的5%门槛。
Islamic REIT不得投资那些全是由不适合资产组成的新项目，也不得收购那些由不适合资产构成的存续项目。
不合格或者不允许的投资项目主要是指以riba（利率）为基础的金融服务业务。
不合格的投资项目也包括赌博产业，游戏产业，non—halal产品或相关产品的生产及销售产业，传统保险业，sharia法规不允许的娱乐业，与香烟及相关产品生产及销售产业，股票经纪业，以及在sharia法规不认可的市场进行交易的产业等。
5、杠杆率
基本原则是REIT机构所借款金额不得超过其总资产规模的50%，除非其通过合法的程序得到信托单位持有人的授权批准。
马来西亚的REIT机构只能从已经注册备案的金融机构借款，金融机构的注册备案程序要符合2013版金融服务业法规和2013版Islamic金融服务业法规。REIT机构可以发行债券。
6、利润分配义务
▎经营收入
马来西亚的REIT不被要求最少要分配多少比例的利润，但是只有当REIT把其当年所评估的总体利润的至少90%的比例分配给投资者，其才能享受到税收减免优惠政策。
评估年份从2017年开始生效，且只有在马来西亚Bursa交易所挂牌上市的REIT才能享受到该税收优惠。
根据MITA，对于每年分配多少资本利得没有明确的规定，但是90%的分配门槛也适用于REIT的所有收入。此处所说的所有收入是指REIT机构所获取的那些要缴税的收入。
但是马来西亚现在暂时还没有资本利得税，除了涉及到处置房地产项目或者处置房地产公司股份所获收益的地产收益税法（RPGT）。
该法规从2019年1月1日开始生效，RPGT法规关于REIT处置资产所纳税率是在10%—30%之间，具体税率要根据REIT持有地产项目或者房地产公司股份的时间而确定，具体情况见下表:
7、处罚措施
当机构或个人违反了CMSA的条款或者没有遵守、遵从、强迫或者对由SC已经颁布的条款、指引施加影响，SC机构都有权采取以下一种或者多种措施：
* 对违反相关规定的机构或个人进行指导管理；
* 根据其违规所造成的严重性和破坏性，按比例进行罚款，但是最高罚款金额不超过50万林吉特；
* 对违规的机构或个人进行谴责；
* 要求违规的机构或个人按照证券委员会（SC）的要求采取补救措施，或者是削弱这些违规行为所带来的负面影响，包括对因此次违规事件所带来损失的任何机构或个人进行赔偿；
* 任何符合CMSA要求的处罚措施
（二）菲律宾
1、程序/手续
REIT的股份必须在证券交易委员会进行注册备案，且按照证券交易所的要求进行挂牌上市。
2、法律形式/最低股本金
REIT必须要以公司的形式成立，即不动产投资公司（REIC）。
公司的股份要依据菲律宾的公司法规设立且要遵守证券交易委员会所颁布的法规和监管要求。或者公司在境外国家內成立，且其主要目的是为了持有能产生收益的不动产或者不动产证券。
REIT机构的管理层绝大部分必须是菲律宾居民。且REIT机构的董事会中至少2名（或者当REIT有超过6名董事时，至少要有全体董事的33.3%比例）董事是独立董事。
根据菲律宾法律成立的REIT机构会成为菲律宾的纳税居民企业，并且可以享受菲律宾政府已经签署的任何双重税收协议的优惠政策。
根据境外国家法律成立的REIT机构，如果其在菲律宾从事资产交易或商业业务，则其会被认为是菲律宾纳税居民企业。
在菲律宾的法律下，进行商业业务主要包括:在菲律宾从事本地业务，公司、实体企业的管理，监督或者控制；确保商业交易和商业分布能够持续经营的任何行为或工作，密切关注这些行动或工作的进展程度，并且采取了一些措施可以实现商业收益或者促使该商业主体达成其目的。
如果上面的标准都满足了，则该境外REIT机构可以享受菲律宾政府签署的双重税收协议的优惠政策。
一个REIT机构的实收资本至少要达到3亿比索。为了阻止一些公司成立REIT仅仅是为了将其持有的基础设施的所有权转换为流动性资产，监管机构颁布了相关法规限制用REIT的实收资本金去偿还其债务（即公司的债务只能通过其主营业务的收入来偿还），因此阻止了一些公司通过成立REIT来偿还其自身债务。
3、股东要求/挂牌要求
REIT必须要按照证券交易所的法规和监管要求挂牌上市，且会做为一家公众公司被监管。
既然作为一家公司，REIT机构在挂牌上市后必须至少要有1000名股东，且每位股东至少要在每类股份类型中持有50股，这些股东的持股总比例在REIT挂牌上市当年要至少占REIT总股本的40%。且在挂牌上市后的三年内公众股东持股比例至少要达到67%。
REIT机构在其挂牌上市的过程中、在宣告股利分配的期限內、在任何需要股东会决议的公司重大事项执行期限內或者由证监会要求的其他日期內，关于REIT是否遵守了公众持股最低比例的相关要求，这件事项需要公共注册机构进行及时核实。
为了能够持有位于菲律宾的土地，REIT机构需要在菲律宾的法律下严格遵守境外投资者限制条款。
也就是说，这些投资者不论是个人还是机构，都需要是菲律宾居民（针对于个人）或者菲律宾国民（这个概念包括菲律宾居民，本土的合伙人，由菲律宾居民控制的附属公司，根据菲律宾法律成立的公司且该公司的至少60%的股份由菲律宾居民所控制）出于获得土地的目的，如果公司的至少60%的股本和投票权由菲律宾居民持有，则该公司会被认为是菲律宾国民。
4、资产层面/投资行为
REIT只能投资如下资产:
a、房地产。不论是净地还是租赁用地，不论是在菲律宾境内还是境外。REIT机构在菲律宾境外投资那些可以产生收益的地产规模不得超过其存量地产项目的40%，特殊事项需要通过证券交易委员会批准。投资地产项目的方式可以是直接投资也可以是通过控制SPV公司来间接持有地产项目。
b、与房地产相关的资产。不论发行人，资产或者相关证券位于哪里，在哪里交易，在哪里发行。
c、由境内或者境外的非房地产上市公司管理的基金，发行的债券或者股票。
d、代表菲律宾政府或者其他国家政府发行的政府债券，以及一些全球性机构发行的证券。
e、现金和现金等价物。
f、SEC允许的其他一些相类似的投资标的。
9856公开法案又提出了以下一些要求:
a、REIT机构的存量地产项目中至少75%的比例要投资到能产生收益的地产项目。
b、REIT机构不能投资那些正在开发建设的地产项目，不论是其自己拥有还是和其他机构联合持有。也不能投资那些非上市的房地产开发公司，除非该公司所拥有的地产项目都已完工。REIT机构正在进行开发的地产项目和其投资的正在开发的地产项目总金额不得超过其存量地产项目总规模的10%。
c、在REIT机构所管理的投资基金总金额中，至多15%的比例能够投资于证券产品和基金，除非投资标的是政府债券，该投资比例限制可以提高到25%。
d、在REIT机构所管理的投资基金总金额中，至多5%的比例能够投资于指定的金融产品，包括且不限于信用互换产品，信用关联产品，CDO，总收益互换，信用差额期权，信用违约期权，以及SEC机构允许的金融产品。
e、REIT机构根据其成立时所确立的章程，可以投资境内或境外的资产。当投资的资产位于境外的时候，REIT机构务必确保能够遵守当地的法规和监管要求。
f、当作为一个联合投资人时，REIT机构可以通过持有那些拥有地产项目的非上市SPV机构的股份或者权益来进行地产项目投资，并且REIT机构有充分的自由权能够处理掉其所拥有的股份或者权益。
5、杠杆率
REIT机构的借款和延期支付款项总金额不应该超过其所拥有的存量地产项目总市值的35%。
但是如果该REIT机构能够得到那些国际性的评级机构认可，且被评为投资级别，则该REIT机构的借款和延期支付款项总金额可以超过35%的比例限制，但是不能超过其所持有的存量地产的市场总价值的70%。
另外，该REIT机构的所有资产至少每年要进行一次价值评估，且要聘请SEC认可的评估公司。
在境内和跨境的情况下，REIT的杠杆率并没有明显差异。
6、利润分配要求
▎经营性收入
REIT机构每年至少要将其可分配收入中的90%比例分配给投资者，且分配时间不得超过REIT机构当年的会计年度末的5个月内。
可分配收入是指根据国际会计准测规定，通过未实现收入和损失/费用，资产损失准备和其他科目的调整后的净收入。可分配收入不包括REIT机构通过出售其资产所获取的收益，该类资产是指其一年内已经出售后又重新投资的资产。
▎资本利得
已经实现的资本利得收益，有多大比例金额能够包括在可分配收入中，需要SEC机构确定。如果REIT机构出售相关资产又在一年内回购，则出售该资产所获取的资本利得，是不记入可分配收入。
未实现的资本利得收益也不包括在可分配收入中。另外，通过出售当地公司的股份所获取的资本利得也不包括在可分配收入中，因为这些收入已经缴纳过最终税费了。
现在对于境内和跨境的利润分配要求，并没有明确的区别。
7、惩罚措施
REITs的摘牌退市:
a、如果REIT被交易所要求摘牌退市，不论其是自愿还是被迫，主要是因为其没有遵守REIT法案和交易所法规的条款。其所享受的税收鼓励也会据此废除，并以REIT摘牌退市的日期作为最后日期。
b、REIT机构以前享受的任何税收鼓励，在其摘牌退市后，都要返还给政府，并且要缴纳20万到500万比索的罚款。
c、如果REIT摘牌退市对于公共投资者的利益产生损害，REIT或者其负责机构要按照其退市当日的股份价值赔偿投资者。
REIT的注册备案资格被废止:
a、如果SEC机构发现REIT的成立主要是为了获取REIT法案的益处，而并没有执行相关条款或者没有遵守REIT法案的相关法规，则SEC机构将会废止或者取消REIT的股份注册资格。
b、REIT机构也要向回追溯，按照非REIT机构的情况下补交税费，并且还要补交相关费用及利息。
（三）泰国
1、法律形式/手续
▎PFPO
I类型的地产基金只能由资产管理公司（AMC）通过公开发行（PO）而成立和管理。基于SEC的政策，从2014年1月1日起，没有新的PFPO成立。另外，现存的PFPO基金也不能扩张其规模了。
AMC机构要由泰国金融监管部门批准成立且受SEC法规监管。
虽然AMC机构负责成立和管理基金，但是也会有基金监管方来确保AMC根据基金方案运行基金。而且AMC机构偶尔也会聘请专业的地产服务机构来负责地产资产的日常运营。
▎REIT
REIT机构一般是由信托财产授予者把信托权益资格（TC）授予信托受益人的方式成立。信托财产授予者可以与REIT管理者（RM）是同一人，该管理机构可以是AMC公司或者通过PO成立的有资格的公司。
要成为RM，AMC公司或者其他合格公司必须在房地产投资和管理方面十分专业。基于信托的概念，RM机构只是负责成立和管理REIT。
而信托受托人在法律层面是具有资产的所有权，其主要责任是监督RM机构的行为以确保RM机构能够按照信托的方案对REIT进行日常的运营，从所投资产中获取收益并把这些收益分配给信托受益人。
信托受托人必须与RM机构完全独立，持有SEC所颁发的证书，并且已经注册备案，实收资本也要至少在1亿泰铢以上。
2、法律形式/最低股本金
▎法律形式
根据法律的定义，PFPO是共有基金模式，REIT是信托模式。
▎最低股本金
注册资本最少要在5亿泰铢。
▎PFPO
▎单位证券持有人要求
在PFPO进行IPO阶段，单位证券持有人的数量至少要在250个以上，挂牌之后的单位证券持有人数量也要在35个以上。
以前的地产所有者和相关联人（向上和向下追溯三层，且每一层的持股比例要在10%以上），以及机构型投资者持有的公开发售的证券总数不能超过三分之一。
在单位证券分配的过程中，实行“小批量优先”的原则。该原则意味着在把单位证券分配给大批量购买者之前，优先满足小批量投资者的申购需求。
▎挂牌要求
在SET挂牌是必要条件。
▎REIT
▎单位证券持有人要求
在REIT进行IPO过程中，单位证券持有人数量至少要在250个以上，挂牌之后，持有人数量至少要在35个以上。
以前的地产项目所有者和相关联方在每一层出售的单位证券总数中占比不得超过50%。
在现行的SEC的法规中，对于境外投资者在REIT中的占股比例没有明确要求。
但是如果REIT机构投资了不止一处地产项目，那么境外投资者在REIT中所占的最高比例就是根据相关法律规定，境外投资者在相关资产中所能占有的最高权益比例。
▎公众持股量
在每一层结构中，至少有15%的股份比例由公众投资者持有。
▎挂牌要求
在SET挂牌必须遵守相关要求。
5、资产层面/投资行为
▎PFPO
PFPO基金中的至少75%的净资产要投资在地产项目上。基金只能投资已完工地产项目或者该地产项目至少已经完成了80%。
而且，PFPO基金只能投资位于泰国的地产项目。有争议的地产项目不允许购买或者租赁。另外，地产项目需要按照规定投保。
在基金总收益中，最多25%的收入来自于资本利得收益。AMC在作出投资决策之前，必须要进行项目可行性研究。
地产项目的并购价格和处置价格要以评估价为基础。在购买或者处置项目时，AMC公司必须聘请一家得到SET认可的评估机构对地产项目进行评估，并且把相关结果披露给投资者。
地产项目必须每两年进行一次价值重估。PFPO基金也可以投资相关子公司。
▎REIT
REIT中至少75%的净资产要投资在可产生收入的地产项目上。当进行境外投资时，对于所投资的地产项目类型没有限制。但是与非法和不道德的业务相关联的地产项目是不允许投资的。
REIT机构可以投资正在建设中的项目（与绿色领域相关联的项目），但是该类项目的规模不得超过净资产的10%。
RM在作出投资决策之前，必须要进行项目可行性研究和尽职调查。资产并购和处置的价格要以评估价格为基础确定。项目也必须每两年进行一次重新评估。
从2016年4月16日起，倘若REIT机构的附属子公司也遵守REIT投资的监管要求，则由REIT机构至少持股99%以上的附属子公司可以帮助REIT机构进行间接投资。
6、杠杆率
▎PFPO
PFPO基金被允许负债，但是不得超过其总资产的10%。但是，AMC公司被要求详细说明在PFPO所管理的项目和计划说明书中每笔负债情况，并且要遵守SEC的特定要求。
▎REIT
7、利润分配要求
▎PFPO&REIT
▎经营性收入
基金的总收入中至少75%的比例是来自于租赁收入。净利润中至少90%的比例要在每个会计年度末的90天内分配给投资者。
▎资本利得
资本利得中至少90%的比例要进行分配。净利润中最多10%的比例可以由基金留存，不用分配给投资者。
8、惩罚措施
▎PFPO&REIT
03
REIT层面的税收处理
（一）马来西亚
1、公司所得税/服务税/预提税
▎经常收入
如果在马来西亚Bursa交易所挂牌上市的REIT在财务报表评审当年将总收入的90%以上分配给信托单位持有人，则其是不需要缴纳所得税。
关于设立马来西亚的预提税目的，主要是为了要求REIT机构在分配利润前按照一定的税率代替投资者缴纳所得税，然后按照税后的股息金额分配给投资者。
即使REIT机构已经对其总收入缴纳了所得税，其分配给投资者的股息在投资者层面仍旧要缴税，就好似这些分配利润之前没有缴税一样。不过投资者可以向当地税务机构要求税费返还。
关于REIT机构成立的过程中所发生的初始费用（即咨询、法律和评估费用）是允许进行税前收入的抵扣的。
当评估法案在2008年开始实施以后，公司出售工业建筑物给REIT机构的行为是不需要再进行账面金额的调整，REIT机构可以继续按照资产出售者的纳税报表，对建筑物的剩余价值进行资本摊销。
当2013年评估法案修正案实施后，上述那些规则只适用于那些将机构的剩余利润（即税后净利润）中至少50%的比例分配给投资者的REIT机构，或者是在REIT机构清算过程中，将机构的剩余资产（即折旧摊销后的资产）中至少50%的比例分配给投资者的REIT机构。
▎资本利得
从2019年1月1日开始，REIT机构通过出售地产项目或者房地产公司股份所获取的资本收益是要按照10%—30%的税率缴纳RPGT税费。
具体税率要根据持有地产项目或者公司股份时间而确定，详细规定见下表:
▎来源于股息收入所要缴纳的税费
马来西亚一般是不对股息征收预提税。从2014年1月1日开始，所有公司都处于一个单层次的税收体系中。
在这个体系内，公司所获取的利润缴纳的税费是其最终税负，而REIT机构从其投资的公司（一般情况下只占小股份）内获取的股息在REIT层面是不需要缴纳税费的。
如果境外的地区要征收预提税，但是马来西亚对于此类收入是不征税的，则REIT机构就无法针对于此类税费申请税收返还。
但是，如果此类收入在马来西亚是要征税的，则REIT机构也是有可能针对于已经缴纳的境外税费那部分申请税费返还。
▎会计准则
REIT机构的财务报表编制是要遵循已批准的可适用的会计准则（FRS）、可适用的法定要求、合同条款和任何监管要求。
▎间接税
GST制度在2018年8月31日被废止，并被销售税和服务税（SST）所替代，这两个税收制度是在2018年9月1日开始生效。
销售税是向产地在马来西亚的物品征收，然而服务税是向在服务税法体系中规定的应纳税服务征收。
那些已备案注册的个人或机构在从事商业行为或提供进口的应纳税服务时，是需要缴纳服务税的，一般税率为6%。
应纳税个人或机构和应纳税服务清单已经在2018年服务税收法规第一个附表中列式出来。
REIT机构进行的地产租赁业务、地产项目的处置以及地产公司的股份出售行为在监管法规中不被列为应纳税收入。因此，这些行为也不用缴纳服务税。
2、类型转换的相关法规
3、注册费用
在把地产项目转让给已批准的REIT机构过程中，是可以申请印花税豁免。除了印花税，关于将地产项目转让给REIT机构过程中，现在暂时还没有其他的税费。
SST税费不适用与地产项目的转让行为（与GST制度不一样）。
（二）菲律宾
1、公司所得税/预提税
▎当期收入
REIT的应纳税净收入是指在税法规定下的总收入减去下面的扣减项:（a）税法列举的扣减项，（b）在纳税年度末，REIT机构分配给投资者的股利。
应纳税净收入要遵守一般的公司所得税法规（RCIT），自从2009年1 月1日开始，公司所得税税率为30%。REIT不适用于最低公司所得税法规（MCIT）。
▎资本利得
只有那些已经实现了且没有缴纳相关的最终税费的存留资本利得可以包括在REIT的总收入中，这些收入剔除掉相关扣减项后要按照一般公司所得税法规纳税。
如果境内的公司没有在股票交易所上市，即使该公司已经上市，但是股份的交易是没有发生在股票交易所內，REIT通过出售境内公司股份所获取的资本利得是需要缴纳资本利得税（CGT）。资本利得金额小于10万比索是按照5%税率，超过10万比索的资本利得金额要按照10%税率纳税。
▎预提税
任何境外的预提税可以被用作总收入的扣减项或者可以申请税收返还。REIT在境内所获取的收入是按照最低的预提税返还额计算，即预提税的1%。
▎其他税费
a.REIT通过出售资产或者服务（即租赁收入）所获取的总收入要遵守12%的增值税（VAT）税率（增值税销项税），这些税费将会转嫁给购买者或者承租人。REIT机构也可以将其物品和服务的供应商所开具的增值税金额冲抵其增值税销项税额。
REIT机构所缴纳的增值税就是销项税额大于进项税额部分。如果REIT不被认为是证券交易商，则其进行的证券买卖和转移是不需要缴纳增值税，这些业务也只是被认为是其房地产相关业务。
b.REIT机构进行上市股票的交易或者在交易所进行交易行为，都需要遵守股票交易税法（STT）的规定，按照其出售总价格或者股份价值所对应的总金额的0.5%纳税。
如果REIT不在股票交易所转让上市股票，则其要遵守资本利得税的规定，对于低于10万比索的资本净利得收益按照5%的税率纳税，对于超过之后10万以上的资本利得收益要按照10%税率纳税。
c.出售或者转让任何资产给REIT，包括出售或转让附着于此资产上面的证券，都需要根据税法规定缴纳相关的印花税（DST）的50%金额。
d.投资者出售，转让，互换或者处置REIT机构所持有的上市股票的行为并不会提高REIT层面上的印花税税率。
e.REIT需要缴纳当地的商业税费，至于具体税率要由REIT所位于的当地政府机构所颁布的收入法规确定。
f.REIT需要针对于不动产的转让缴纳当地的转让税费，至于具体税率要由REIT所位于的当地政府机构所颁布的收入法规确定。
▎会计准则
菲律宾政府采用的是国际财务报告准则。
2、转换规则
通过把不动产转让给REIT机构所获取的收益是不免除资本利得税或一般的所得税的，即使这类资产转让根据相关的税法规定搭建一个销售交易架构来作为一种递延税收交易。
REIT必须是新成立的实体机构。一个现存的房地产企业不允许通过修改公司章程来转变成REIT状态。
3、登记费用
当转让不动产给REIT可能会提高其所缴纳的当地转让税费，不过这类资产转让根据税法的40（c）（2）和109（X）章节的规定，是不需要缴纳12%的增值税。资产出售合同的注册登记是需要缴纳注册税的。
正如上面所描述的，出售不动产给REIT需要缴纳印花税的50%金额。REIT在境内的收入只能按照最低的预提税的1%申请税收返还。
（三）泰国
1、公司所得税/预提税
▎经常收入
REIT机构不需要缴纳所得税，但是要对其从不动产租赁业务中所获取的收益征收12.5%的土地及建筑税。
▎资本利得
REIT机构不需要缴纳所得税。
▎预提税
REIT机构不需要缴纳预提税。
▎其他税费
REIT机构关于其服务收入，出售物品和不动产的收入要缴纳增值税，类似的，通过出售不动产所获取的收益也要缴纳特别商业税（SBT），同时还要缴纳印花税。
关于不动产的租赁业务（只有当租赁业务期限长于三年），REIT是按照其租赁收入总金额的1%一次性缴纳注册费。当处置不动产的时候，REIT是按照正式评估价格的2%缴纳转让费。
关于不动产的正式评估价格（根据不动产的类型和位置）是需要土地管理部门进行评估。
▎会计准则
REIT机构要按照GAAP准则进行会计处理。
PFPO
2、公司所得税/预提税
▎经常收入
PFPO基金不需要缴纳所得税，但是要对其从不动产租赁业务中所获取的收益征收12.5%的土地及建筑税。
▎资本利得
PFPO基金不需要缴纳所得税
▎预提税
PFPO的股利分红，不需要缴纳预提税
▎其他税费
从2017年5月24日之后，PFPO需要缴纳增值税和特别商业税费。
关于不动产的租赁业务（只有当租赁业务期限长于三年），PFPO是按照其租赁收入总金额的1%一次性缴纳注册费。当处置不动产的时候，PFPO是按照正式评估价格的2%缴纳转让费。
关于不动产的正式评估价格（根据不动产的类型和位置）是需要土地管理部门进行评估。若不动产是转让给地产基金，则转让费用可以从2%降为0.01%。
▎会计准则
PFPO基金要按照GAAP准则进行会计处理。
3、类型转换的相关监管
其他类型的机构不允许直接转换为REIT。但是PFPO可以通过把其资产出售给REIT机构实现类型转换。
现存的实体机构把其地产项目资产出售给REIT机构，必须要按照资产的市场价格出售。
但在2018年1月1日之前进行的类型转换所获取的收益，单位信托证券持有人需要缴纳所得税（个人所得税或公司所得税）。
PFPO基金在2018年1月1日之前进行的类型转换，在类型转换过程中所产生的税基价值、收入和金融工具的执行收益，或者通过类型转换所产生的地产所有权，PFPO基金都要对这些收益分别缴纳增值税和特别商业税费。
4、注册费用
在出售不动产的情况下，一般都会按照不动产的评估价值的2%缴纳转让费。但若地产是出售给地产基金，则转让费可以降到0.01%，最高限额是10万泰铢。
在实操过程中，这些地产项目的转让费用的承担方要根据买卖双方谈判的结果而定。如果谈判完成后，关于地产转让费用的条款应该在买卖合同中约定清楚。
在租赁不动产的情况下，如果租赁期限超过3年，则一般会按照租赁总收入的1%缴纳注册费用。
04
在投资者层面的税收处理
（一）马来西亚在信托单位持有人层面的税收处理
1、境内投资者
▎机构投资者
REIT层面的收入已经免税的股利分红情况:
来自于REIT机构的股利分红一般是按照24%的公司所得税缴税的。如果机构投资者是中小型企业（SME），则对于其第一个50万林吉特的应纳税收入是按照18%（2019年评估年度之前是按照17%的税率）的税率缴税。
从2009年评估年度政策开始实行以后，SME企业被重新定义为注册地在马来西亚，并从企业开始评估当年年初开始，实缴注册资本金不高于250万林吉特，且满足以下条件:
（1）机构投资者的实缴注册资本金中不超过50%的比例是由非SME企业直接或者间接持有；
（2）机构投资者在非SME企业中的实缴注册资本金中通过直接或者间接方式持股比例不超过50%；
（3）对于在非SME企业中持股比例超过50%的企业，其在机构投资者中的实缴资本金占比不得超过50%。
对于已经在REIT层面的收入免除税费的股利分红，投资者是无法申请税费返还。
REIT层面收入应纳税（即相关条件没有满足）的股利分红情况：
在考虑了REIT层面的税费和机构投资者关于其所获取的股利分红金额要根据24%的公司所得税纳税的情况下，REIT机构分配的股利金额要进行还原计算。
但是如果股利分红已经在REIT层面纳过税，则机构投资者可以申请这部分税费的返还，用于补偿机构投资者关于其股利分红总金额已经缴纳的所得税。
▎资本利得税
在马来西亚没有资本利得税，除了处置地产项目或者地产公司的股份所获取收益要缴纳RPGT税费。但是处置REIT份额是不需要缴纳RPGT税费。
▎个人投资者
REIT层面的收入已经免税的股利分红情况：
REIT机构分配给个人投资者的股利分红是要按照10%的预提税纳税（该税率适用于2016年1月1日到2019年12月31日），个人投资者接受的股利净收益是不需要再缴纳其他税费。
REIT层面的收入应纳税的股利分红情况:
在考虑了REIT层面的税费和个人投资者对于其分红金额要按照累计税率（税率为0-28%）缴税的情况下，REIT机构分配的股利金额要进行还原计算。这些已纳过税的股利分红可以申请税收返还，用于补偿个人投资者关于其股利分红总金额已经缴纳的所得税。
▎预提税
当REIT机构给居民企业分配股利时，是不需要代扣预提税。这些公司也可以声明REIT机构的股利属于应纳税收入，然后这些收入按照24%的公司所得税纳税。对于居民个人，如果股利分红在REIT层面是免税的，则需要缴纳10%的预提税。
从2017年12月30日开始，如果个人或机构能够享受免税政策，则可以申请对其从REIT机构分配的股利所缴纳的预提税进行税费返还。
▎间接税
投资者/信托单位持有人有权从其投资的REIT机构中获取股利，则该股利分红是不需要缴纳SST税费。
信托基金的单位证券发行、持有和赎回，及证券所有权的转让都不需要缴纳服务税。不过涉及到使用或提供经纪业务的金融服务内容是需要缴纳6%的服务税。
2、境外投资者
▎机构投资者
REIT层面的收入已经免税的股利分红情况:
分配给非居民企业的股利，在2016年1月1日之前，一般是按照24%的预提税纳税。
分配给非居民机构投资者的股利一般是按照10%的预提税纳税（这个税率适用于2016年1月1日到2019年12月31日）
REIT层面收入应纳税的股利分红情况:
非居民企业：如果非居民企业在马来西亚有应纳税业务或纳税主体（在相关的双向税收协议中有所定义），则其会被要求在马来西亚填报纳税申报表。
当非居民企业被要求填报马来西亚的纳税申报表，则从REIT机构中获取的股利金额要在考虑REIT层面税费的情况下进行还原计算，并且非居民企业所获取的股利收益总金额要按照现行的24%的所得税税率缴税，关于REIT层面已经缴纳的税费可以申请税收返还。
如果非居民企业没有责任填报马来西亚纳税申报表（即其没有应纳税业务或纳税主体），则非居民企业从REIT机构中获取股利金额是已纳过税的净值。非居民企业也没有权利针对于其从REIT机构获取的股利收益申请税收返还。
非居民企业从以前要纳税的REIT机构获取的股利收益是不用缴纳预提税。
非居民机构投资者：机构投资者一般被定义为养老基金、集合投资计划或者其他由监管机构批准的机构。如果非居民投资者在马来西亚有应纳税业务或纳税主体（在相关的双向税收协议中有所定义），则其会被要求在马来西亚填报纳税申报表。
当非居民机构投资者被要求填报马来西亚的纳税申报表，则从REIT机构中获取的股利金额要在考虑REIT层面税费的情况下进行还原计算，并且非居民机构投资者所获取的股利收益总金额要按照合适的税率缴税，关于REIT层面已经缴纳的税费可以申请税收返还。
如果非居民机构投资者没有责任填报马来西亚纳税申报表，则非居民机构投资者从REIT机构中获取的股利金额是按照24%税率纳过税后的浄收益。非居民机构投资者也没有权利针对于其从REIT机构获取的股利收益申请税收返还。
非居民企业从之前纳税的REIT机构获取的股利收益是不用缴纳预提税。
▎个人投资者
REIT层面的收入已经免税的股利分红情况：
REIT机构分配给非居民个人投资者的股利分红是要按照10%的预提税纳税（该税率适用于2016年1月1日到2019年12月31日）
REIT层面的收入应纳税的股利分红情况：
如果个人投资者要在马来西亚填报纳税申报表，则在考虑了REIT层面的税费和非居民个人投资者对于其分红金额要按照28%（2016年评估年份之前适用的税率）的税率缴税的情况下，REIT机构分配的股利金额要进行还原计算。
当非居民个人投资者不填报纳税申报表，其也没有权利针对于其从REIT机构获取的股利收益申请税收返还。
▎预提税
如果要征收预提税，则从马来西亚政府角度考虑，这个预提税将会是最后的税负。同样地，那些获取了股利净收益的信托单位持有人在马来西亚也不会再缴纳其他税费了。
从2017年12月30日开始，如果该机构或个人享受了税收优惠政策，则可以申请对其从REIT机构分配的股利所缴纳的预提税进行税费返还。
在现行的税收协议下，对于预提税没有明确的减免政策。但是根据接受国的税收政策执行情况，在平常的单边双重税收减免规则下，投资者可以申请税收协议保护政策。
（二）菲律宾在投资者层面的税收处理
1、境内投资者
▎机构型投资者
REIT分配给境内公司或者境外公司下属的居民企业的股利是不需要纳税的。
一旦REIT的股份在当地交易所挂牌上市后，机构投资者出售REIT的股份是要缴纳下面的税费:
a、如果REIT的股份是在股票交易所进行的交易转让，则股份交易税费要按照总体的出售价格或者出售股份的价值所对应的总金额的0.5%纳税。
b、如果REIT的股份不是在股票交易所进行的交易转让。则对于不超过10万比索的首次资本净利得收益按照5%的资本利得税纳税，对于之后的超过10万比索的资本利得收益要按照10%的税率纳税。
▎个人投资者
REIT分配给居住在菲律宾的外国人或者菲律宾居民的股利要缴纳10%的税率，且该税费是其最终税费。菲律宾居民或者居住在菲律宾的外国人通过转让REIT股份所要缴纳的相关税费可以参考机构投资者的处理方式。
从2011年8月11日开始，菲律宾的REIT分配给现在定居海外的菲律宾投资者的股利，7年内是免交菲律宾所得税。
2、境外投资者
▎机构型投资者
除非境外的机构投资者可以根据相关的税收协议申请低于10%的预提税税率，否则对于境外机构投资者所获取的股利都是按照10%的预提税税率纳税，并且作为其最终税负。
根据菲律宾的税法，预提税的默认税率是35%，然后根据税法的相关优惠条款，预提税税率又减少到15%，再根据一些税收协议，预提税税率又减为10%。
不过请注意，现在还没有哪个国家与菲律宾政府签署了税收协议，可以将预提税税率降到10%以下。
境外机构型投资者出售REIT的股份的税收处理方式与上面所述的境内机构投资者出售REIT股份的税收处理方式一样。
▎个人投资者
REIT机构分配给境外个人投资者的股利需要缴纳10%的预提税。对于在菲律宾从事商业或者贸易的非居民个人，其所纳税的默认税率是20%。
绝大部分的税收协议将这些税率降到15%或者10%。
境外个人投资者出售REIT的股份的税收处理方式与上面所述的境内个人投资者出售REIT股份的税收处理方式一样。
▎预提税
税收协议的优惠政策是可以享有的。但是当境内法规所规定的税率低于协议税率时，这些税收协议政策在实操过程中也不太可能会用上。
（三）泰国在在单位信托证券持有人层面上的税收处理
1、境内投资者
▎机构投资者
从REIT机构所获取的红利要包含在公司的收入中，并且按照20%的税率缴纳所得税。与利润分配的税收规定相类似，资本利得也需要缴纳20%的税费。
▎个人投资者
个人投资者关于其所得红利要按照5%-35%的税率缴税。如果个人投资者允许信托受托人代其预提10%的所得税，则该预提税就是其最终税费。
▎预提税
如果个人投资者允许信托受托人代其预提10%的所得税，则该预提税就是其最终税费。其他的个人税费也适用类似规则。
信托凭证的机构型投资者也要缴纳10%的预提税。
2、境外投资者
▎机构投资者
根据泰国税收法规的40（4）b条款，从REIT机构获取的股利被视为机构投资者的收入。因此，若信托证券投资者是境外的公司，则其从REIT所获取的股利收入需要按照10%的税率纳税。
在信托证券持有人是境外公司的情况下，通过出售信托证券所获取的资本利得要按照15%的税率缴纳预提税。
▎个人投资者
若信托证券持有人是个人投资者，不论是居民还是非居民，从REIT机构所获取的股利都要按照10%的税率缴纳预提税。
若信托证券持有人是个人投资者，不论是居民还是非居民，通过出售已在SET上市交易的信托证券所获取的资本利得，是不需要纳税。
3、PFPO
▎境内投资者
▎机构投资者
机构型投资者对于其从PFPO基金所获取的股利分红，可以申请50%或者100%的税费减免。如果该机构投资者是上市公司，则可以申请100%税费减免，如果不是上市公司，则只能申请50%的税费减免，不过该机构投资者要在其从PFPO基金获取股利分红之前或者之后，持有基金份额超过3个月。
否则，只能适用于一般的公司所得税法规。对于资本利得收益要缴纳20%的所得税。
▎个人投资者
个人投资者对于其所获取的股利要缴纳5-35%的个人所得税。如果投资者允许PFPO基金代其预提10%的所得税，则该预提税就是其最终税负。个人投资者通过出售基金份额所获取的资本利得，也是可以免交个人所得税。
▎预提税
如果个人投资者允许PFPO基金代其预提10%的所得税，则该预提税就是其最终税负。否则就要按照个人所得税的一般法规进行纳税。个人投资者所获取的资本利得收益也不用缴纳预提税。预提税也不适用于公司。
▎境外投资者
▎机构投资者
现在泰国暂时还没有相关法规对境外机构投资者的收入或者资本利得征收所得税。
根据税收法规40（8）章节内容，境外投资者的收入会被税务局认定为商业收入，所以当信托机构分配利润给境外的受益人时，是不需要缴纳预提税。但是对于那些位于泰国税收体制外的境外公司，是没有明确的税费豁免条款。
▎个人投资者
现在泰国暂时还没有相关法规对境外个人投资者的收入或者资本利得征收所得税。
根据税收法规40（8）章节内容，境外个人投资者的收入会被税务局认定为商业收入，所以当信托机构分配利润给境外的受益人时，是不需要缴纳预提税。但是对于那些位于泰国税收体制外的境外个人，是没有明确的税费豁免条款。
▎预提税
境外投资者不用缴纳预提税。
05
境外REIT和境内投资者层面的税收处理
（一）马来西亚境外REIT层面和其境内单位证券持有人层面的税收处理
▎境外REIT
如果境外REIT的收入是来自于马来西亚，则其要根据马来西亚与境外REIT机构注册的区域之间的相关双重税收协议条款，对其收入在马来西亚境内纳税，
▎机构投资者
从境外REIT机构所获取的股利分红被看作是来自于境外的收入，而且根据1967年马来西亚收入税收法规第6附表中的第28段条款，该收入是可以申请马来西亚税费的减免，除非股利接受者是居民公司，且从事银行、保险、海运或空运的业务。
▎个人投资者
与机构投资者的要求一样。
该文章从情况简介、监管要求、REIT层面的税收处理、信托单位持有人层面的税收处理、境外REIT层面和其境内信托单位持有人层面的税收处理五个方面介绍了马来西亚的REIT最新发展情况。
（二）菲律宾境外REIT和境内投资者层面的税收处理
▎境外REIT
如果境外REIT从菲律宾获取的收入不是来自于菲律宾REIT，则其与任何的非居民企业一样遵守相关的菲律宾税法，或者遵守相关的优惠税率协议，或者遵守境外信托或境外公司的相关免税政策，具体情况要取决于境外REIT是如何构成的。
▎机构型投资者
境内机构投资者从境外REIT获取的股利要包含在其总收入中的，扣除掉相关项目后，按照一般公司所得税纳税。
▎个人投资者
境内个人投资者（菲律宾居民或者居住在菲律宾的外国人）从境外REIT获取的股利要包含在其总收入中的，扣除掉相关项目后，按照一般个人所得税的税率纳税。
（三）泰国境外REIT和其境外单位信托证券持有人层面的税收处理
▎境外REIT
在泰国，对于境外REIT的税收处理方式与对其他类型的境外个人或公司的税收处理方式一样，就好像该REIT机构是一家被境外相关税务机构颁发了居留权证明书的非居民实体机构。
▎机构投资者
如果该机构投资者是境外REIT的一个境外单位信托证券持有人，则关于该境外投资者从境外REIT获取的任何形式的收入都不需要缴纳泰国方面的税费。
▎个人投资者
如果该个人投资者是境外REIT的一个境外单位信托证券持有人，则关于该境外投资者从境外REIT获取的任何形式的收入都不需要缴纳泰国方面的税费。
