茂业深圳中心区项目封顶近十年未开盘
本报记者/钟广莲/童海华/深圳报道
在寸土寸金的深圳市中心区，依旧有楼盘建成将近10年未开盘。
位于深圳市罗湖区文锦北路与田贝三路交会处的德弘天下华府楼盘项目，在今年12月7日举行了产品推介会，三周过去了，截至目前，该楼盘尚未取得《商品房预售许可证》。
事实上，该项目是2010年建成封顶的老楼盘。在涉嫌“捂盘”近10年后，近期不断传出即将开盘销售的消息。《中国经营报》记者调查发现，该楼盘近10年未开盘，也是与深圳市房地产调控政策不断碰撞的10年。
与政策碰撞的十年
据悉，德弘天下华府项目宗地早在1998年11月就取得《建设用地规划许可证》（深规土规许字01-1998-0204号），2008年10月取得《建设工程规划许可证》（深规建许字ZS-2008-0102号）。
2010年11月10 日，该项目举行了封顶仪式。但直到今年，才传出要开售的消息。
对于迟迟没有出售的原因，外界有诸多传言。该项目现场销售人员告诉记者，该楼盘在规划建设之初，全是200-450平方米的大户型。受到当时深圳“90/70”政策的影响，因此一直无法开售。
销售人员口中所说的“90/70”政策，是国务院办公厅2006年5月发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），提出“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
然而，在该政策执行两年后的2008年10月，德弘天下华府项目才取得《建设工程规划许可证》。现场销售人员透露，当时建成的都是200-450平方米的大户型。
在当时的政策背景下，需要通过“双拼”或“三拼”的方式才能购买大户型住宅，即“一套房办理两个到三个，甚至四个房产证。”这意味着，在该项目购买一套商品房需要两个以上的购房名额。然而，又碰上政府对房地产市场的进一步调控。
2010年5月，深圳发布《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，提出“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，变相地实施“家庭限购两套”的政策。另外，需要有一年社保或个税缴纳证明方有购房资格。
在此背景下，购房名额显得格外珍贵。
对于近10年未开售的原因，记者致电该楼盘相关负责人，对方表示“并不知情”。随后记者发函采访了楼盘开发商深圳茂业（集团）股份有限公司（以下简称“茂业”），截至记者发稿，未获回复。
亟待开盘
“具体开盘时间还没定，但是我们这个月一定会开盘。”在德弘天下华府营销中心，销售人员多次向前来看房的客户强调。
12月7日，德弘天下华府项目开发商茂业举行了产品推介会，宣布该项目即将入市。这个沉寂将近10年的楼盘突然传出要开盘的消息，在深圳市场掀起不小的波澜。
该楼盘位于罗湖中心区，加上深圳“四大名校”之一深圳中学的加持，引起广泛关注。深圳中学学位是该楼盘最大的卖点。在该楼盘的宣传册中，宣传主题就是“学府家，公园里”。
从产品推介到预约，一切都在紧锣密鼓进行着。12月11日，该楼盘开放样板间，开始蓄客。
对于近期开盘的原因，有销售人员透露，由于该项目建成后“捂盘”时间太长，政府近期发通知，称若今年再不开盘，则取消该楼盘所带的深圳中学的学位。
而该楼盘相关负责人告诉记者，并不存在取消楼盘深圳中学学位的情况。
在名校光环的加持下，该楼盘获得市场高度关注。黄女士（化名）在该楼盘样板间开放第一天就预约看房。“第一天人特别多，排队排了很久，还要验资才能看房。”
记者联系该楼盘销售顾问，对方表示需要提前预约并且验资50万元才能看房。在营销中心现场，记者注意到，来看房的大多是带小孩的家长。
“多拼”改成“单证”小户型
该楼盘现场销售人员告诉记者，此次开盘，将原来7栋大户型改成68-76平方米的小户型，剩下1栋400多平方米的大户型保持不变。经过此次改动，该项目90平方米以下的户型占比超过70%，符合国家相关规定，而且购买90平方米以下的户型仅占用一个购房名额。
黄女士告诉记者，她去看了样板间，发现被隔断的户型看起来“很不舒服”，比如客厅开间过于狭窄、户型结构不合理等。在参观样板间过程中，记者也发现了黄女士所说的“客厅开间过于狭窄”等问题。
即便如此，在名校光环加持下的德弘天下华府，还是吸引了不少来看房的客户。有销售人员告诉记者，目前预约登记的客户已经超过4000批。然而，有人对此表示怀疑，“这可能是来看房的人数，而不是预约登记的客户。”也有人质疑这是销售人员为了炒热楼盘气氛虚构的数据。
将原来的大户型隔成小户型后，每一套房的销售总价大大降低，这让刚需客户看到了上车的可能。记者查询发现，该楼盘所在区域二手房挂牌价格普遍在5万元/平方米，最高的佳兆业金翠园的挂牌价在8万-10万元/平方米，少数户型挂牌价超过10万元/平方米。
销售人员表示，此次开售的价格不会低于周边二手房的价格。但由于备案价格还未获批通过，因此价格暂时未定。
此外，记者注意到，2013年4月，深圳住建局发布《深圳市2012年开工保障性安居工程项目汇总表》，其中德弘天下华府项目有50套公租房的配建指标，总建筑面积0.25万平方米。
然而，本次推售宣传的过程中，开发商对此只字不提。
货值涨两倍多
回顾该宗地的历史，可谓一波三折。
公开资料显示，德弘天下华府项目宗地号为H307-0038，此前归属于深圳市深宝实业股份有限公司（简称“深深宝”，000019.SZ）。 1997年12月11日， 深深宝与深圳基泰投资有限公司（以下简称“基泰”）签订了《合作兴建深宝商业城合同书》及附件，以深深宝出地、基泰出资的方式合作开发深宝商业城。
后来因基泰未完成该项目报批工作，深深宝将该地块收回。1999 年12月26日，深深宝与茂业签订了《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》，将该宗地的开发权益转给茂业。补充协议约定，茂业需要向深深宝支付1.46亿元的补偿金和约0.34亿元的地价款项。而有关建设成本和实际售房收入由茂业独享。
2000年8月18日，深深宝、基泰与茂业三方签订了协议书，约定基泰与深深宝此前协议中的全部权利义务由茂业承接，包括此前基泰分期支付给深深宝的5000万元。至此，茂业以2.3亿元的成本获得该宗地的开发建设权益，并独享全部售房收入。
然而，直到2008年，该宗地才取得《建设工程规划许可证》，2010年11月正式封顶。近10年过去，周边二手房的价格已经翻了几番。
深圳房地产信息网显示，项目总建筑面积为265187.878平方米，住宅面积174935.455平方米，参照周边二手房的最高价格，该楼盘此次开盘，可售货值在140亿元以上。
安居客数据显示，2010年，罗湖区新房均价还在1.4万-1.6万元，即使按照当时豪宅的标准，该楼盘项目的可售货值也不超过40亿元，“雪藏”10年，货值涨了两倍有余。
在这近10年期间，该楼盘偶尔传出将开盘入市的风声。封顶后，开发商还多次修改规划。公开资料显示，2016年9月，项目调整变电站的位置。2019年6月25日，开发商申请调整项目宗地用地红线范围及经济技术指标，并将A、B、C栋建筑高度由161.5米改为162.6米，D、E栋建筑高度由167.8米改为168.9米，F、H栋建筑高度由164.65米改为165.75米，G栋建筑高度由164.05米改为165.15米。
然而，销售人员信誓旦旦保证“本月一定开盘”后，截至目前，该项目仍未取得《商品房预售许可证》，今年是否能顺利开盘尚不确定。上述负责人告诉记者，目前手续的办理流程已经接近尾声，很快就能开盘。茂业另一工作人员向记者表示，“我们会在春节前开盘。”
