保利发展董事长宋广菊致辞
乐居财经 王向南 发自香港
历时8个月，从新三板到登陆港股，保利物业完成了资本航道的转换。
“上市是里程碑，也是新起点”，一贯低调的保利发展董事长宋广菊，亲自为此次敲锣仪式站台并致辞。此外，中国保利集团总经理张振高、保利物业（06049.HK）董事长黄海等管理层均出席现场。
获得大佬亲自站台，保利物业的股价表现也十分抢眼，开盘价达43.80港元，高开24.79%。收盘价45.35港元，涨幅为29.20%，总市值241.87亿港元。
“有央企背景背书，收入、利润结构也很好，未来增长可期。”一位行业人士向乐居财经表示。
目前，保利物业是央企中最大的物业企业，在10月份新鲜出炉的《2019物业服务企业综合实力500强榜单》中，它排名第4。
公开资料显示，截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省份的148个城市，在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。除物业管理服务外，保利物业还提供其他增值服务。
截止至2019上半年，保利物业来源于保利发展的在管面积为1.12亿平米，储备面积为0.73亿平米，来自关联方的合同面积/在管面积比值为1.66倍，较2018年年底上升0.03。可以预见，未来2年公司储备面积仍将保持净增长。
财务数据方面，根据招股书，保利物业2016、2017、2018年度收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率28.4%；基础服务、社区增值服务、非业主增值服务分别占收入的65%、19%、16%，非业主增值服务收入占比位居同业中低位；业主增值服务则贡献了高达35%的毛利。
东北证券研报显示，受益于收入结构的优化，过去几年公司的毛利率、溢利率稳步提升，预计未来公司的毛利率、溢利率均有望稳中微升。
随着保利发展的多元拓展、保利物业本身市场化的发展，以及整个物业服务行业的革新，保利物业正在从社区走向城市，探路“大物业”。
“在保利发展‘一主两翼’的战略指引下，在资本市场加持下，在物业行业万亿级市场蓝海中，保利物业将坚持‘大物业’，把握收购或投资机会，多渠道扩大物业管理规模，加大信息化和智能化投入，以技术革命促进管理升级与服务变革。”现场致辞中，宋广菊不忘强调保利物业对“大物业”战略的坚持。
在今年6月的2019物业服务企业品牌发展论坛上，保利物业助理总经理朱芮嘉，首次对外公开阐述了保利物业的“大物业”战略。
简而言之，“大物业”包含五重界定，即全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业。
其中，全业态物业可以说是保利物业寻求差异化发展的重要一步棋。所谓全业态物业，即以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场，在新业态方面，保利物业已服务1918产业园、收购湖南天创物业、进驻西塘古镇、服务贵阳机场等。
目前，保利物业的外拓战略基本是围绕多业态展开的，具体以居住业态为根基、商办物业为精品、公共服务物业为发力点。
2019年上半年，公司外拓项目比例首次超越来自于保利发展开发的项目。公司合计在管面积达到2.6亿平米，其中外拓项目、保利发展开发项目面积分别为1.48、1.12亿平米，分别占比56.9%、43.1%。
值得注意的是，外拓面积的迅速增长，主要是来源于公共及其他物业业态的迅速增长，截止至2017年底、2018年底以及2019年年中该类物业在管面积分别为764、6842、13219万平米，实现巨大跨越。
2019年上半年，来自于公建物业的基础物业服务收入为2.16亿元，同比大幅增长368%;在基础物业服务中占比11.9%，较去年同期提升8.3个百分点。
东北证券研报显示，考虑公共物业较短的入驻周期，预计公司的公共物业管理面积将继续爆发式增长。
同时，由于公共物业大多为菜单式服务，因为在管规模的暴增不会立即反应于收入，但随着公司对服务内容的深挖和细分领域优势渐成，未来来源于公共物业的收入将成为公司收入的重要来源，成为“大物业”管理公司。
