仁恒置地集团董事局主席钟声坚
乐居财经 曾树佳 发自南京
在新加坡的某个论坛上，仁恒置地集团董事局主席钟声坚，曾发出感慨：“这几十年我做过好几种行业，但最终能让我安身立命的，还是房地产行业。”在他的掌舵之下，仁恒置地显露出与其他房企不同的发展姿态。
近日，据媒体报道，在号称南京“富人岛”的江心洲，仁恒江湾世纪项目在南京青年会议中心开盘，仅三小时便去化了近九成。该项目销售均价为43650元～46036元/平方米，户型为130平方米～180平方米多种，总价最高808万元。
依靠老业主复购、“老带新”的销售惯例，仁恒置地以较快的项目去化节奏，扩张自身的销售版图。例如，上个月推出的成都仁恒滨河湾三期项目，就为仁恒置地带来了17.47亿元的预售收入。
但在“日光盘”风光的表面下，却隐藏着仁恒置地对业绩目标的追赶压力、对现金流释放的迫切，以及对降杠杆的焦虑。
一直以来，以“善待土地，用心造好房”为宣传标语的仁恒置地，对规模“竞速”、行业排名似乎并不感兴趣。这家肇始于90年代的房企，经过二十几年的发展，直至2018年，其销售额也仅为302.9亿元。
去年，国内房地产市场份额达到15 万亿元，销售套数超过 1400 万套。按照钟声坚的说法，即便仁恒置地2018年在建项目达到28个，建筑面积达为355万平方米，同比提升23.6%，但它的规模仍显得十分渺小：“我能做 5000 套，是整个这 1400 万套里面的九牛一毛。”
仁恒置地的策略，是通过布局重点城市的高端住宅物业，来博取较高的毛利，从而维持公司的轮转。去年，它的毛利率达维持在46%，在行业内处于高位。不过，近年来很多城市限售限价，在一定程度上，影响到它未来的利润水平。
2019年，仁恒置地开始向“规模”转身。2019年销售目标定为500亿元，目标增幅为65.07%。在行业整体销售目标增幅为30%的背景下，它的规模“突进”，略为显眼。
克而瑞数据显示，今年前11月，仁恒置地实现全口径销售额为439.9亿元，距离目标还有60.1亿元的差距。假如按照月均40亿的平均销售节奏，跨过500亿的门槛仍有一定难度。所以年底冲刺，成为它“达标”的不二途径。
当然，仁恒置地加速去化，并不只是为了销售目标的达成。
财报显示，尽管上半年它累计实现合约预售及认购约207.35亿元，同比上年同期的116.56亿元，增长了77.9%。但由于交付计划的缘故，其上半年交付物业的建面仅为19.35万平方米，大大低于去年同期交付的44.74万平方米。
交付面积的减少，导致了仁恒置地营收由去年同期的168.51亿元，降为77.12亿元；股东应占利润也由22.75亿元，降为11.88亿元。同期，其现金及现金等价物为169.40亿元。
在标普看来，截至2019年中期，该公司资本结构中有209亿元的有抵押债务，以及183亿元的无抵押、但有旗下经营性子公司担保的债务。其今年的杠杆水平，预计将从2018年的3.8倍，升至3.9-4.0倍。
即使从下半年开始，它位于成都、苏州和深圳的项目，包括成都溪云居、杭州仁滨公寓和前湾二期、深圳仁恒梦公寓、苏州四季和鸣雅园、耦前別墅、浅棠平江陆续推出预售，但预计其未来的财务缓冲余地仍然有限。
若项目推盘与交付延迟，或举债扩张步伐进一步加速，可能将继续推高穿透后的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率。
在这样的情况下，仁恒置地对于“加速推盘”必然不敢怠慢。而在“开源”之外，它也降缓了拿地的步伐，开启了“节流”的操作。
有媒体数据显示，仁恒置地今年1-11月新增土地价值为53.2亿元，比上年同期的87.1亿元大幅下降了38.9%。该拿地支出数值，占同期销售额的比例，也仅为12.09%。乐居财经查阅获悉，今年以来，仁恒置地除了入股苏州高新苏州工业园区住宅项目、34亿元竞得上海静安区宅地之外，鲜有拿地身影。
目前，在调控的基调下，国内房企容错空间大大收窄。仁恒置地在维持规模、利润、现金流的同时，还要履行自身“品质”的定位，难度不言而喻。
近年来，仁恒置地项目投诉、维权的事项时有发生。比如，武汉仁恒公园世纪，曾被投诉变相捆绑软装包；仁恒江湾城曾因学区配套不兑现，引发大规模业主维权；苏州仁恒双湖湾出现天花板、墙体崩裂等等。
仁恒置地需要调节好“鱼和熊掌”的天平。
