中房报记者 许倩 | 北京报道
12月10日上午9点半，郑州南三环中州大道融创城售楼处，人山人海。售楼处外，闻声赶来买房的车辆堵得水泄不通，马路边、土堆边，车辆停了一地.这都是因为一条被传得沸沸扬扬的售楼消息：融创城项目拟推千套特价房促销，原单价1.4万元∕平方米的房子降至1.05万元∕平方米，还有首付10%分期优惠。对比周边新楼盘单价约1.5万元∕平方米，融创城被视为“大降价”。
对于降价消息，当日融创城售楼处置业顾问给出的回复是：房源、价格、开盘时间均不确定。
有了这种送上门来的抢房客源，12月11日晚上10点，融创城连夜开盘，来自四面八方的购房者的滚滚车流再次拥堵在售楼处门前。开盘价格为：小户型价格1.35万元～1.45万元∕平方米，仅几套房源卖到1.03万元∕平方米。但这并不妨碍开盘一小时卖出56套房子、2小时热销201套的战绩。
这种情节连电影都想不到，有网民即刻调侃，“自古套路得人心。”
调侃归调侃，在喜剧般场面背后，折射出的现实是，三年来严厉调控下的郑州楼市已经大变样，从高光时刻步入降价跑量时期。二手房市场，房价连连下跌，但市场观望气氛仍较浓；新房市场上，开发商们迫于年底回款和冲击业绩需要，不惜自编自导自演降价与特价房大戏。
郑州市住房保障和房地产管理局最新数据显示，2019年10 月，郑州全市商品住宅销售13926套，销售面积157.58万平方米，同比分别下降48.8%和43%，与2019年9月相比环比分别下降25.3%、26.8%。同比销量降幅几近腰斩。2019年10 月，郑州全市二手住宅销量环比下跌26%。
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分销、降价、特价房，都是为了跑量
2019年，郑州楼市在3、4月份经历一波“小阳春”之后，下半年以来开盘去化持续走低，市场陷入低迷状态。
来自市场数据显示，11月份，郑州在售楼盘中，半数项目开盘去化不足70%。而在几个月前，80%的项目开盘去化率都在70%以上，开盘即售罄的项目时有出现。
克而瑞的统计称，2019年10月郑州商品住宅供应量85.47万平方米，成交量57万平方米，环比下降15%。10月现有住房库存量为608.8万平方米，环比增加5%；库存去化周期为7.7个月，环比增长31%，库存和去化周期已连续4个月持续上升。
若再加上新开工未售数据，以易居研究院的统计口径，截至2019年10月，郑州库存去化周期可达20.2个月，处于明显供大于求状态，预计明年上半年这种供求比还存在继续上行的压力。
与销量锐减对应的是，降价也在突袭郑州楼市。10月郑州商品住宅均价14879元/平方米，环比下降3%，同比下降2%。根据国家统计局数据，10月份，郑州二手住宅销售价格环比下跌0.2%，同比下跌2.5%。自2018年10月以来，郑州二手房价几乎一直处于下跌态势，即便在3、4月份“小阳春”期间环比涨幅最多也才0.2%。
与此同时，郑州新房市场特价房、首付分期、工抵房轮番上阵。
郑州市场行情转凉，尤其是二手房市场行情不好，给了代理机构转战一手房做分销的契机。2017年链家带着加盟模式正式进驻郑州，到目前郑州分销楼盘占比已达80%以上，对于一些远郊以及不成熟的新区楼盘而言，没有分销就意味着没有客流。代理机构极力营造一种“购房界美团”的形象，即购房者通过代理机构买房比在售楼处还便宜，而分销也给开发商提供了变相降价的渠道。
“拿地成本高企之下，很多公司融资成本都在10%左右，如果为了几千块的让利，未来将承受更高的财务成本。”一位郑州开发商人士感慨。融创、万科、碧桂园、恒大等诸多大开发商在售的新楼盘，现价均较原价出现折扣，低于周边500～1000元∕平方米。
特价卖房的战场甚至转到了线上。在苏宁易购上的恒大集团官方旗舰店中，郑州多个楼盘都推出了特价房源，包括北龙湖、高新区、平原新区、洞林湖等多个片区。其中，11月3日推出的房源中，位于北龙湖的恒大悦龙台2栋2403房源，秒杀价470万元，比原总价少了165万元。
河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞表示，今年（郑州）各个区域销售压力大，市场情况不是特别好，其中原因和大形势有一定关系，包括经济本身的速度在放缓，房地产企业在资金端、回款方面也不太乐观。
据郑州一位地产人士分析，郑州整体的政策调控力度仍然比较大，郑州房贷利率长期处于全国高位，刚需购房成本增加；郑州所有行政区域内购房者3年限售政策，以及二手房交易20%的差额税费，也令投资者望而却步。
10月份，全国首套房贷款平均利率5.52%，已连续5个月小幅上升，在实施房贷利率新政后，郑州10月涨幅排名第一，首套房平均利率达到6.09%，涨幅领跑全国。与苏州、南京、武汉一道成为全国4个房贷利率破“6”的城市。
2016年曾是郑州楼市的高光时刻。当年8月，郑州房价涨幅全国第一，连续三个月进入全国涨幅前三。2016年9月，郑州密集出台了一系列房地产调控政策，但并没有阻止当时的楼市地市疯狂。2016年，郑州诞生了14个地王，总价最高地王金茂府，楼面单价达3.7万元/平方米。
很快，更强烈的调控政策出台。2017年，郑州接连出台限购、限贷、限售、限价等系列政策，这年的10月份起市场终于转冷。彼时，郑州的房贷利率一度高居全国第一，首套房上浮20%～30%成为常态。当时其他二线城市首套房贷利率长期维持上浮10%～15%。
在这波长周期调控下，3年过去，郑州市场大环境已发生改变，高企的房价正逐渐回归到正常水平。
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公积金好落户放宽，温和刺激楼市
变化开始出现。2019年收尾之际，来自政府层面的两则利好消息传来：一则是住房公积金贷款额度大幅提高；另一则是郑州再次放宽了落户条件，租房也可落户。这令焦灼的市场人士仿佛看到了楼市“回暖”的曙光。
郑州市公积金网站发布消息称，自2020年1月1日起，郑州将调整住房公积金贷款额度，从原来的最高60万元调整至80万元。
此前郑州公积金贷款仅限郑州户口，在市内或省内异地缴存公积金的职工申请办理，在省外工作、缴存公积金的郑州人回乡购房时并不能使用公积金贷款。
新政规定，自2020年1月1日起，具备郑州户口、在外省缴存公积金的，在郑州购房时也可使用公积金贷款，只要夫妻双方满足公积金贷款条件、购买首套房且首次使用公积金，最高贷款额度也是80万元。
业内人士称，相较于提高公积金贷款额度，新政中调整的异地公积金使用，降低了入场条件，更能激活郑州的交易量。而且5年以上公积金贷款利率3.25%，相比商业贷款利率要低得多，这种信号预示着金融宽松化的到来，未来郑州金融政策或许会更加灵活宽松。
紧接着，12月11日，郑州再度出台抢人大招：自即日起，在郑州市中心城区租赁住房满1年的外地市人员，即可落户；在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇的租赁住房入户的，不要求租赁时限。
同时，在2017年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。一是在农业转移人口方面，在此之前，要在郑州中心城区落户，需要持有居住证满5年，政策实施后，将时间期限降低至1年；在其他县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇的，不要求持有居住证的时限。二是在社会保险落户条件方面，在郑州市中心城区由参加城镇社会保险满2年降低至满6个月，县（市）、上街区参加城镇社会保险不要求时限。
对此，官方给出的理由是，为深入推进户籍制度改革，加快郑州国家中心城市建设。但不可否认，郑州仍属于楼市限购城市，而限购政策和户籍紧密挂钩，落户门槛的降低又必然带来房票的增加。
河南大学经济学院名誉院长、中原经济发展研究院院长耿明斋表示，从宏观层面上来说，我国的经济发展已经到了新阶段，由高速增长转向高质量发展，高质量发展的背后，是由过去的投资、出口驱动转向现在的消费、内需驱动，消费在整个经济增长中扮演的角色越来越重要，“来到消费驱动阶段后，对一个地方的发展来讲，有人就意味着有市场、有消费，就意味着有增长的动力。最近这几年来，各个大都市、各个区域争夺的重点，都由争夺产业转向争夺人口，人口是获取发展动力和实现高质量发展的重要基础。”
耿明斋称，对于楼市来说，会增加一些刚性需求，但不会是一个立竿见影的效果，对楼市的影响很温和。
2016年入选“国家中心城市”后，郑州有了突飞猛进的进步。“新一线城市”、“自贸区”、“米字形高铁”、“22条地铁线”、“四环快速化时代”，郑州的标签、规划愈来愈多。这也推动了全省人口向以郑州为中心的城市群集聚。几个月前，马云、董明珠来到郑州，又让市场对郑州多了一份期待。
据官方统计，2019年，郑州市人口突破1000万，成为中部六省省会中第二个进入“人口千万俱乐部”的城市。根据《郑州建设国家中心城市行动纲要（2017-2035年）》，郑州还要不断调控人口年龄结构，以充足的就业岗位吸引年轻人口，保证到2035年劳动力人口比例不低于70%。同时到2035年，郑州城镇人口比例要达到90%，GDP总量达到3万亿元、人均GDP达到22万元，人口规模达到1350万左右，使郑州成为具有全球影响力的城市。
楼市虽然整体降温，但郑州正进入城市发展的加速期。不过，国家调控的思路仍是“房住不炒”，在没有大的利好政策出台刺激下，郑州房价很大程度上还是会维持目前的状态。而融创式售房套路，会被模仿出各种花样。
责任编辑：何可信 曹冉京
