【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列七十九之和裕地产。
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策划：陈海保
统筹：王敬宾 王彩霞
撰文：曾树佳
编辑：于婞
“这个开发商很有趣，走走停停……”这是部分自媒体对于和裕地产的评价。过去20年里，和裕地产只做了18个项目，慢行的节奏，确实让人啧啧称奇。
和裕地产的创始人为孙绍先，1979年，他迎着改革开放的春风，就读于东北林业大学土木工程系。毕业之后，他曾短暂就职于哈尔滨市建一公司，担任技术员；此后辗转进入汽修领域，在哈尔滨振新汽车修配厂担任厂长。
二十世纪八十年代，凭借着积累的经验、人脉与资金，孙绍先创立运通汽车集团，一头扎进了汽车行业的商海之中。但后来的事实证明，孙绍先的创业旅程，并不满足于“单线作战”。
1999年，在个贷、降息、公房允许上市等一系列政策的刺激下，本来低迷的房地产市场迅速升温。那时候的孙绍先，被裹挟在佳兆业、时代地产、鸿荣源、阳光100等房企的创立大潮中，内心有所触动，于是将另外一只脚伸进了房地产领域，设立了和裕地产。
在孙绍先的设想中，地产业务将反过来助力汽车销售业务的开展。运通集团目前在全国拥有70 家汽车4S店，全部是自有土地，由集团100%控股。这些土地资源，必然得益于和裕地产的贡献。
一直以来，和裕地产并没有将自身过多地置于聚光灯下，但在“高端住宅”“现房”“京城地主”等众多标签中，似乎能描绘出它的发展轮廓。
京城“地主”的业绩抛物线
诞生后的和裕地产颇为神秘，直到八年之后的2007年，它才拿下北京亦庄文化西路地块，开始打造自己的第一个项目。彼时，包括万科、富力、中海在内等多家房企，销售额都已突破一百亿大关。
2008年，林肯公园开盘。五年后，亦庄出现了多宗地王，引爆了楼市，板块内新盘项目云集。也就在这一年，林肯公园以58.16亿元的成绩摘得单项目亚军，为和裕地产戴上了京城110亿的销售王冠。
由此，和裕地产开始引人关注，孙绍先的地产开发思路也逐渐显露了出来。
略显“佛系”的孙绍先，内心对“高周转”并不感冒。于是，在期房销售成为潮流，房企们利用快速的资金回流跑马圈地的背景下，和裕地产不为所动，仍坚持现房销售的形式，并以“现房有保障”作为自身的宣传点。
此外，低容积率、精装修、较为丰富的设计细节，也是和裕地产产品线的主要卖点；在营销的过程中，项目大多能因此而提高售卖价格。例如，北京庄园“一亿一栋”的标语，就源于此。据说，孙绍先经常亲自参与设计环节，他的“高毛利率”的算盘，可见一斑。
手持项目卖点的和裕地产，2016年迎来了高光时刻。
这一年，北京商住将全面限购的传言不胫而走，引起了购房者抢购的骚动。上半年，和裕地产凭借顺义尚峯壹號2.6万元的均价、65.26亿的销售额，以及大兴林肯公园3.15万元的均价、62.51亿的销售额，成为北京区域的销售亚军。2016年全年，和裕地产以243.1亿的销售金额，挤进了百强房企榜单。
但于隔年，在限购政策的注视下，和裕地产的业绩随即急转而下，全年销售额仅为33亿元，同比下滑了86%，成为京城房企中销售降幅最大的企业。彼时，号称整体货值超过200亿元，被列为重点发展项目的北京庄园，也未能拉住和裕地产的销售颓势。
随后的2018年，和裕地产销售的情况仍不容乐观。即使在4月至6月期间，该房企成功售房上百套，交易额达10余亿元，但纵观全年，由于受项目销售周期、可售货值等因素的影响，再加上单一的业务结构，和裕地产的销售量大幅下挫。
今年以来，或许是因为销售业绩少有起色，孙绍先于5月份拉来了京东房产，与其签订了战略合作协议，启动了和裕地产线上房产销售平台，试图利用线上整合营销资源、推广品牌，从而拉动销售的增长。
10月份，和裕地产新增北京顺义“天境”系列高端住宅，依然强调“现房”与“匠造”，但后续售卖情况如何，还有待时间去验证。
重仓商住之殇
2018年中期，行业突然传出了“取消预售证”的疑虑，与此同时，业主维权的事件也常有发生。
和裕地产总裁助理兼营销中心总经理彭振石，借此时机给营销人员写了一封信，信中大篇幅指出了期房销售的弊端，声称“未来价值其实已经被开发商挤压出来”，而“最根本的矛盾在于承诺兑现的不可预期”。
言外之意，和裕地产现房销售在当下独具优势。但彭振石也不得不面对一个现实，即现房销售对于开发商的要求极高，要具备持续开发、持续投入的能力。从其扩储的节奏来看，和裕地产还未达预期。
2010至2011年间，和裕地产连续出手，拍下了北京顺义区板桥创意天承园区多宗商用地及多功能用地，持有土地面积总计14.84公顷，分别为G1-03、G2-01、G2-04、G2-04、G2-05、G2-06、G2-07等地块。
直至2013年，和裕地产获得了北京区域销冠，虽然因此储备了上百亿的资金，但其土储也消耗殆尽，只能进行临时补仓。而该年度的下半年里，和裕地产的补仓并不如人意，其多次参与土拍，却少有斩获。
隔年初，也许是扩储的急迫感，促使和裕地产与葛洲坝、首创等国企和央企竞争，最终以30.71亿元加配建2.9万平米限价房的条件，拿下了顺义E1-01到E3-01等地块。后来，又经过25轮激烈的竞拍，以25.1亿总价拿下了顺义赵全营地块。
在此之后，土地市场上鲜有和裕地产的身影，就连今年10月份刚推出来的“天境”系列高端住宅，也是2010年至2011年间拿下来的地块。
由于项目投入成本大、现房销售中资金沉淀周期长，以及近年来的销售下滑，和裕地产后续是否有充足的资金进行扩储，还要打上问号。如若仓廪不实，该房企的开发业务将难以为继。
再者，和裕地产单一的产品结构，也是其潜在的风险。它旗下的项目，诸如林肯公园、君安国际、宾仕国际、星悦国际、珺悦国际等，都是商改住项目；2010年，宾仕国际就因涉嫌违规销售被叫停，从而蹉跎了几年的岁月。
宾仕国际被叫停的原因，在于其本身是一个商业项目，然而却被分割为小户型进行销售。和裕地产由此陷入矛盾之中，假如进行商业开发，其所获得的利润并不能达到预期，那时候亦庄住宅项目价格普遍在3.5万元/平方米以上，面对这么大的利润空间，如果放弃显然是不明智的。
阻碍和裕地产项目销售进程的，不止是商与住之间的徘徊，还有限购限价政策的加码。
业内人士分析称，限购政策出台前，买房者首付50%、贷款50%，可以翘动杠杆实现投资价值变现。而限购政策之后，买房人有没有能力全款购房是一个现实问题。由此，众多商住产品也都面临着销售业绩下滑的情况。近几年，和裕地产的销售困境也源于此。
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