原标题：上海临港新片区楼市百日侧记：从“火爆”到回归“理性”
本报记者 付魁 刘颂辉 上海报道
119.5平方公里，参照经济特区管理，上海自贸区临港新片区的总体方案公布106天后，区域内楼市已由“火爆”趋于平静。
近日，《中国经营报》记者探访保利玲珑公馆、中建锦绣熙岸、中铁建临港17区、颐景园江南院、东方颐城和同润金色橘苑等项目发现，各家售楼处的接待情况正在悄然发生转变，来访人数减少，不见此前一样出现火爆看房的场面。
“8月份前来看房的人多，销售员都不够用。现在只要是客户有意向购买，我们讲一天都愿意。”颐景园江南院的一名销售经理说。
据上海中原地产数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交面积53.8万平方米，环比减少31.9%。从区域表现来看，青浦区借助多个项目集中开盘，成交排名全市第一，而南汇区（临港新片区范围）成交量下降到全市第二。9月份，临港新城成交面积环比缩减50%，市场降温明显。
此外，楼市回归理性之余，在各大品牌开发商云集的临港区域，存在的项目停工闲置、楼盘质量等问题也不容忽视。
针对项目推盘和土地储备等问题，记者致电致函保利发展、中建东孚、中铁建等企业。保利发展证券部门相关负责人表示，公司在某个地方投资是看好其发展前景，具体需要与品牌部联系再回复。截至发稿，中建东孚和中铁建方面未有回应。
根据临港新片区此前对外发布的消息，在10月16日顺利出让2幅产业地块的基础上，若干住宅、研发等性质土地即将进入出让流程。
市场逐步降温
上海自贸区新片区的政策利好消息，给临港楼市注入了“强心针”。记者此前实探临港楼市发现，每个在售楼盘都接近爆满，道路两旁停满私家车，售楼处人山人海。
新片区成立三个月后，记者再次来到临港，售楼处很少有购房者前来咨询，与之前所见到的场景形成鲜明对比。
在上海市浦东新区渔港路256弄230号的保利玲珑公馆，售楼处门口挂着“我们还有房”的标语，但是走进大厅的半个小时里，除了记者并没有其他访客。
与保利玲珑公馆相距不远处的临港17区和中建锦绣熙岸，同样也“无人问津”。记者了解到，临港17区属于公寓式酒店，对购房者无社保要求，目前还剩余60套左右房源；中建锦绣熙岸目前仅剩124平方米的大户型房源。
在上海市浦东新区祥凯路与祥波路交叉口西南150米的颐景园江南院，记者大概在售楼部待了40分钟，没有看到购房者前来咨询。记者了解到，该项目的小高层均价在2.3万元/平方米左右，总价为200万~300万元，别墅单价在4.3万元/平方米左右。虽然房价没有上涨，但是首付比例要求为50%。
“开发商需要回款。”该项目的销售经理直言，购房的首付可以做“首付贷”，只要不影响房贷，可以用消费贷或者是信用卡贷。
位于上海市浦东新区崇实路189号的东方颐城，共推出780多套。目前，小高层所剩房源不多，多数为联排别墅房源。
据上海链家发布的数据显示，今年三季度，上海成交活跃的板块中，临港新城的新房成交2810套，套均总价296万元，成交均价为每平方米27885元，新房成交量为上海各大板块第一。9月份临港新城新房销量544套，10月份销量为245套，各板块排名中从第一滑落到第三位。
上海中原地产首席分析师卢文曦指出，临港新政的出发点是吸引更多的企业和人才，但是配套设施并不完善，一时“火爆”过后出现的“冷淡”很正常。临港楼市不会出现房价大幅度上涨，个别楼盘价格小幅度上涨属于正常现象，是为了配合营销需要。
高溢价地块停工
在临港新片区，房企对土地的需求量大，拿地越来越难，但其实走在主城区，仍然可以看到很多楼房尚未完全竣工。
环湖西一路和西二路之间是临港主城区的核心区，步行2公里即是政府机关和软件产业园等。在环湖西二路与黄日港北路口，记者看到多个建筑工地正在有序施工，塔吊来回摆动作业。
不过，在云鹃路的玲珑悦庭小区对面，一处建筑工地的四周被绿色纱布包围着，里面多幢大楼建到第九层，大楼的主体结构已经完工却都是毛坯结构，工地里不见任何施工人员。
记者爬上围墙往工地里面看到，建筑垃圾堆积成山，长满杂草，一楼的铁门生锈。一位玲珑悦庭的业主介绍，该处工地自2017年下半年停工，接近两年没有开工。
记者调查发现，该处工地为浦东新区临港新城主城区WSW-A1-3-2地块，由上海锦绣投资管理有限公司（以下简称“锦绣投资公司”）在2013年12月20日以3.82亿元竞得，溢价率490%，楼板价1.56万元/平方米。彼时，远远超过周边的房价，创下上海最高土地溢价纪录。
2019年10月31日，负责临港新城主城区WSW-A1-3-2地块的施工方负责人邹先生确认，相关工程停工以后一直没复工，具体原因需要咨询开发商。
时间的指针拨回到6年前，锦绣投资公司在临港新城高溢价竞得WSW-A1-3-2地块，还以3.02亿元竞得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块，溢价率同样高达406.88%，该地块最终被开发成以花园洋房为产品的嘉和美苑项目，目前嘉和美苑项目已售罄。上述停工的地块则计划开发为拥有度假酒店产业、甲级办公楼的永嘉星汇项目。
记者探访发现，永嘉星汇售楼处的大门被锁住，已经人去楼空，透过玻璃门看到，大厅里还摆放着售楼沙盘。知情人士透露，该售楼处经常关闭，电费也是由物业公司催着才会缴纳，而永嘉星汇烂尾与开发商的资金链有关。
天眼查显示，锦绣投资公司的母公司是大连永嘉集团有限公司，实控人为戚士新，公司经营范围是国内一般贸易、房屋开发、项目投资、建筑工程施工、机电设备安装、装饰装修工程施工和自有房屋租赁等。
根据项目是否烂尾和囤地等问题，记者多次致电锦绣投资公司和永嘉集团，均未获得正面回应。永嘉集团办公室一名负责人表示对该项目的相关问题不太清楚，无法作出解答，其随即向记者推荐另一个部门的电话，但是拨打过去无人接听。
针对项目是否烂尾和土拍等问题，记者联系临港新片区管委会并发送采访提纲，相关负责人表示，职能部门正在对此作出调查处理，暂时不方便回应。
同策研究院首席分析师张宏伟表示，由于临港区域人气不足的状况，从企业开发节奏角度来说，会适当控制商办项目的建设进度。当前，有多家激进拿地的企业，进入开发状态基本呈现亏损。因为亏损，所以开发节奏放缓或者干脆不开发。滴水湖周边多个商业项目正在建设，但是一旦开业，效果也难言乐观。因此从拿地的决策层面来说，以后企业应该更加理性一点。
众房企“围猎”
相比之下，临港新片区自规划以来，土拍市场并不火热，没有给住宅土地市场带来太多利好。据记者不完全统计，临港新片区暂无住宅土地挂牌出售。
10月25日，上海土地市场挂牌出让两宗地块，其中一块位于临港区，名称为临港南汇新城WNW-A1-9-1地块，为商办、餐饮旅馆业用地。出让面积为9751.9平方米，容积率为2.5，起价17080万元/平方米。
临港新片区成立后先行启动区域后首个推出的即是工业用地临港重装备产业区B09-03地块（201911301号），之后推出临港新片区科技城A03-02产业类研发地块。
事实上，在住宅市场方面，临港新城及海湾板块自2013年以来总共成交30幅住宅用地，总建筑面积173万平方米。
上海中原研究院统计，临港新城及周边待上市项目与地块数量共9个，潜在供应套数约3277套，货值84.5亿元。
相比于去临港购房的投资客，更具“眼光”的还有房地产开发商。截至目前，临港新片区已入驻的开发商有港城集团、绿地、绿城、万科、保利、陆家嘴、中建等。
上海一家大型开发企业的内部负责人介绍，新片区具体实施细则还没有出台，开发商一般都不愿意出面讨论市场。公司在临港区域拥有的大多数土地和项目都在建设中，没有对外公开，因此基本没有形成新增供应量。对于拿地策略，其表示：“临港好久没有通过招拍挂出让住宅用地，企业拿地都在等政府如何批复，毕竟计划赶不上变化。”
张宏伟认为，目前临港区域主要现象是住宅用地推出较少，如果出让的话，依然会引起品牌房企积极出手，通过产业导入等方式进行布局。
