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现金流与销售双承压 万科牵手深业加强土地储备

国际金融报

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原标题:牵手深业,万科告别“佛系”

近日,万科与深业集团、深圳控股宣布签订战略合作框架协议,外界看来,这是一场共赢式的牵手。

根据协议,深业集团与万科集团约定,双方将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。

自2017年出售三四线城市百万土储后,深业集团就将发展重心放到深圳及周边城市。根据半年报数据,深业旗下上市公司深圳控股的现有土储规划总建筑面积约615万平方米,计容建面456万平方米,大湾区占比约61%。以计容建筑面积计,深圳项目占土地储备39%,以土地的市场价值计算,深圳项目占比超过70%。

这对于大本营在深圳,土储却不多的万科而言无疑是强有力的补充。

“佛系”万科不佛系

作为三巨头中的一员,相较于碧桂园和恒大的广袤土储,万科在拿地端的表现一度被贴上“佛系”标签。

上半年,万科土储端的支出为905亿元,占销售额的比重约27%,这一扩土节奏不仅低于头部房企平均速度,相较于万科过往三年的表现亦存在不小的差距。

2016年-2018年间,万科拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%和42.3%,由此可见,今年上半年27%的比例几乎腰斩。

克而瑞数据显示,截至今年上半年,万科的土储货值为16989亿元,货值总量仅为上半年销售额的5.09倍,如果考虑到销售额的同比增长,万科当前的土地储备金额仅能覆盖未来两年左右的销售。而同期,恒大的总土地储备为3.19亿平方米,碧桂园土储潜在权益货值约27800元亿,其中已经获取权益货值约17500亿元。

即便外界不少声音质疑万科土储并不充分,其却始终坚持非激进的拿地风格,根据回款来制定拿地计划。万科首席执行官张旭在业绩会上介绍称,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况,万科将拿地支出控制在销售额的30%左右。

不过,到了今年三季度,一向谨慎拿地的万科却画风突变。有规模房企高管对《国际金融报》记者表示,通常房企拿地高峰期在上半年,一来资金较为宽裕,二来上半年拿地项目有望在下半年进入销售,能够体现在当年财报中。万科却逆势而为,选择下半年加大马力。

三季报显示,2019年第三季度,万科共计新增62个开发项目,超过上半年之和,合计新增建筑面积约1479万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米。

现金流与销售双承压

激进的三季度让万科向来引以为傲的财务表现出现了些变化,三项现金流全部为负,上一次出现类似情况还是在2018年一季度。

1360亿元的现金流出超过了当季回款,以致万科第三季度的经营性现金流为-71.19亿元,此外,投资性现金流-43.02亿元,筹资性现金流-258.84亿元,这也意味着,自去年四季度以来,万科已连续4个季度筹资性现金流为负。具体来看,除了投资、借款同比减少之外,万科的偿债压力也处于高峰期,三季度偿还债务支付的现金为298.41亿元,去年同期这一项仅为63.68亿元。整体来看,2019年第三季度,万科现金及现金等价物净减少超368亿元。

三季度单季的表现也直接传导至万科的三季报中,截至9月末,万科的净现金流为-796亿元,这一数值位列A股上市房企倒数第一。

除此之外,万科还面临着来自销售端的压力。

行业下行阶段,相较于部分同行,坚持不降价促销、不做“多余动作”的万科在“金九银十中”的表现并不亮眼,凭借着大规模的降价促销,百强房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。但这份热闹似乎与万科无关,10月,万科实现合同销售金额433.8亿元,同比下降19.77%,近20%的跌幅与其他头部房企大相径庭。

对比来看,恒大同期凭借着全员营销、打折促销实现了一波抢收,9月恒大合约销售额环比上涨73.8亿元,达到831.1亿元,刷新了其单月合约销售金额的历史纪录,10月这一数字再次被刷新至903亿元,仅这两个月,恒大便与万科拉开了800亿元的差距。凭借金九银十的攻势,恒大也反超万科,跻身榜眼之位。截至10月底,恒大已完成合约销售5462亿元,领先于万科的5189.9亿元。

在被恒大反超后,万科还面临着融创的来势汹汹。克而瑞数据显示,在更能反映企业营销和操盘能力的操盘榜上,万科以4159.2亿元暂列第3,仅领先身后的融创39亿元。随着融创三四季度的爆发,这一座次的最终顺序或将存在变数。

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