中房报见习记者 孙晓萌 | 北京报道
北京首个全自持项目沉寂三年，仍难入市。翡翠书院项目是万科响应政府推动“租售并举”的全新尝试，盈利难题还待破局。
11月12日午后，位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米的翡翠书院售楼处相对安静，一位工作人员正在沙盘边向记者介绍项目具体情况。
“咱们所在的地方叫云中图书馆，我们目前正在建设的项目翡翠书院，也是万科100%自持的租赁住房。您看到的那边围住的是我们即将封顶的一期，我们称为南区，主要户型面积为180平方米，预计第一批交付在明年年底。而北区还在规划中，目前这块地已经申请了延期，且具体规划尚未出来。”该工作人员手指过去的那片土地是2016年12月1日北京万科50亿元拿下的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块（编号京土整储挂(海）[2016]018号，以下简称18号地)，至今已过去了将近3年时间。
而他口中提到的已申请延期的便是同一日北京万科与住总联合体以59亿元拿下的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0132、0120、0162地块（编号京土整储挂(海）[2016]019号，以下简称19号地）。
在问及此宗地块开发时间时，售楼员表示还没有具体规划。“这个项目可以说是万科100%自持租赁住房的试验田，至于北区什么时候开发可能会综合参考南区的运营情况后而定，或许还会需要几年时间。”
58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，纯自持项目本身对于短期现金的需求较高，但回报周期又较长，在房企融资整体偏紧的大背景下，开发进程偏慢在所难免。
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房企过于乐观入局围猎
回顾北京万科当年拍下这两宗100%自持用地时的场景，可谓毫不犹豫。
2016年11月16日，“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地18号和19号地块挂牌入市。
此次土拍增加了诸多新的限制条件，包括采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，设定合理土地上限价格，达到上限后转为竞报自持商品住房面积，自持部分全部作为租赁住房不得销售等等，但这两宗地块仍然受到众多房企的激烈争夺。即便价格触顶后，仍有很多房企愿意100%自持商品住房面积，最终竞拍不得不进入“投报高标准商品住宅建设方案”环节。也就是说当日两宗地块没有拍出结果。
根据北京市规划和国土资源管理委员会官网发布的结果来看，最终两宗地块分别由北京万科和北京万科住总联合体以50亿和59亿元拿下，溢价率分别为30.21%和34.09%。此后19号地块北京万科还进行了回购，也就是说两宗总价为109亿元的地块均落入了北京万科囊中。
但为何房企对竞拍此地块的热情如此高涨？
张波表示，以18号地块为例，该地块成交楼面价36016.57元/平方米，从楼面价来看并不算贵。但房企只是将地块的楼面价和普通商品房的楼面价作对比，没有充分看到或者说并未重视租赁地块本身的特性。“所以很大的问题是房企在拿地的时候，虽然考虑了未来盈利问题，但是对于预期太过乐观，或者锚定了商品房地块价格作为参考。”
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10年租约防止企业“以租代售”
据统计，北京范围内有4块企业100%自持用地，其中万科一家就占据了两块，用于翡翠书院项目的开发，其余两块分别被中铁建和首创、天恒、中粮联合体竞得。而在项目推出方面，北京万科成为了第一家“吃螃蟹”的企业，率先公布了预租方案。
记者了解到，上述北京万科拿下的两宗地块均为翡翠书院项目，且项目为租赁住宅，只租不售。户型主打90平方米三居室和180平方米的叠拼别墅，预计租金价格分别为10年150万-180万元和10年300万元左右，全部都是精装交付。
根据售楼员的介绍，目前180平方米户型的房屋租期只有10年这一个选择，第二个10年租金会有10%的增幅，客户可以选择续租或者退租。未来90平方米户型不排除会提供3年、5年这种短期的租约可选。“但是也说不好。而且具体的金融信贷方案、90平方米户型规划等等一系列内容现在也都没有定论。”
但就在北京万科拿地不久，北京市住建委和规土委就联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，其中明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。同时明确，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
有一位接近万科的人士私下向记者透露，刚开始时，翡翠书院的租赁合同都是一次性签2-4个10年，也就是20-40年。这样IRR（内部收益率）和回款速度都比较快，内部计算也是按传统的住宅销售逻辑计算售价转换成租金。
有业内人士分析认为，上述政策主要考量是防止企业拿到租赁地块后，通过超长租约的方式变相转为销售。这或许是为什么这个项目曾一度深陷“以租代售”风波的原因。
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租赁新模式难盈利
项目发展困难的背后，也折射出企业面临的资金难题和盈利困局。
拿地之初，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，“万科将选择一些企业进行众筹合作。概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理；众筹企业则在早期进行投资，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业。”
实际上在项目实施过程中，万科也确实以引入基金的方式来减轻资金压力，推动项目的开发。
2017年5月，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金，资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.95亿元，其他4家法人出资总额为41.9亿元。这笔53.8亿元的私募基金代替自有资金投入。
张波给记者算了一笔账，北京万科翡翠书院项目拿地资金约59亿元，之后用 53.8亿元基金暂缓了资金压力，但根据约定该项目租金首先要用以偿还，如果按10年长租期100%满租，10年租金收入仅有30亿元左右，因此项目的盈利难度较大。
在张波看来，万科该项目从本质来看，“还是由于土地价格过高导致可能无法达到正常回报率水平。”因此，针对纯租赁房源的地价，应该和商品房地价拉开更大差距，这不仅是保障拿地企业可以实现良性运营，更是能保证租金长期稳定，实现租赁市场的健康发展。
（此文刊于中国房地产报11月18日05版 责任编辑 李红梅）
流程编辑：曹冉京
