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佳源国际九期信托过桥抵押股权摆渡 短期偿债压力大

来源:上海信托圈

2019年1月17日,根据克而瑞统计的中国房企销售额榜单显示,佳源国际控股(02768.HK 下称佳源国际)以875.5亿元的销售额,位列地35位。而在2017年榜单中,克尔瑞收录的佳源国际2017年销售额仅为79.2亿元,销售增幅1005%,为例其增幅榜收尾。

据媒体此前报道,由于克而瑞统计中,2018年的销售额统计对象为佳源创盛控股集团有限公司(下称佳源集团),而2017年的销售额统计对象为佳源国际,导致两者之差巨大,引发市场质疑。股价闪崩,暴跌80%,263.15亿港元市值人间蒸发,佳源国际股价自此一蹶不振。截止10月30日收盘,佳源国际股价为3.15港元,再无过往雄风。

对于“佳源系”掌门人沈玉兴(后改名为沈天晴)来说,未纳入上市公司板块的佳源集团,无疑是他最后的底牌。曾在佳源国际风雨飘渺之时,就有佳源集团内部人士表示,“佳源国际上市平台只占集团地产业务的20%左右,外面还有大量业务并未装入上市公司。”

据工商信息显示,佳源集团控股272家企业,对外投资27家企业。这其中还囊括了4家上市公司,分别为在港交所上市的佳源国际,澳交所上市的博源控股、联合锡矿,新三板上市的西谷数字(836081)。2018年8月,通过竞拍和增持,佳源集团成为从事园林绿化的A股上市公司——美丽生态(000010.SZ)的第一大股东。

曾有内部人士表示,佳源集团虽然业务布局多元化,但沈玉兴对于地产板块依然寄予厚望,从未放弃过做大做强的愿景。据佳源集团官网显示,目前佳源集团旗下地产业务共有五大集团,分别为申城集团、杭城集团、安徽集团、京城集团及文旅集团。据易居研究院智库中心统计,2015-2018年,佳源集团在公开市场的拿地情况分别为1宗、9宗、13宗和14宗。

可近期一笔有关地产板块信托的浮出水面,令外界对沈玉兴最后这张底牌的未来充满了怀疑。

现金吃紧,信托过桥

10月25日,XX信托官网公告称,XX613号佳源两岸新天地项目特定资产收益权集合资金信托计划,第8期已募集完毕,募集规模为700万元。

据相关信托销售平台显示,该笔信托总募资2.4亿元,期限12个月,预期收益率7.9-8.3%,目前已发行到第9期。该笔信托所募集的资金用于受让苍南国源房地产开发有限公司(下称苍南国源)持有“佳源·两岸新天地项目”对应的全部收益权,最终用于标的项目的开发建设。而沈玉兴则为苍南国源回购标的项目收益权,提供连带责任担保,同时将位于杭州市拱墅区中心的现房作为抵押。

据工商信息显示,苍南国源由浙江佳源房地产有限公司(下称浙江佳源)与苍南金地汇商业管理有限公司持股,分别持股80%、20%。而浙江佳源便是属于佳源集团旗下房地产板块子公司,佳源·两岸新天地则是由佳源集团旗下三大房地产集团之一的杭城集团所开发。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,该笔信托计划仅为一年期,只能是过渡性资金。而信托规模本身并不大,并且分很多期募集,应该不会是用于开发或者持有用途较长时间的项目去占用资金,有可能是用来分期付款收购项目以及支付工程款。假如用于开发中项目的收购,后期项目就会有销售回款作为还款来源。

但目前来看,佳源·两岸新天地的销售恐会陷入困局。据媒体此前报道,有佳源·两岸新天地业主称苍南国源虚假宣传,将规划用途为“办公”性质的房屋偷换概念,以“公寓”名义进行了出售,而苍南县市场监管部门已将此案件立案调查。

有业内人士表示,“该项目违规销售,就是为了能尽快回款。”信托方面,柏文喜也认为,“这么小一笔的信托计划,还要分这么多期到位,他们还需要,说明特别缺钱。”

据公开信息显示,佳源·两岸新天地所属苍南台商小镇43-6地块,由苍南国源于2017年11月1日,以出让价2.13亿元竟得,其总面积5.59万平方米。

据彼时的媒体报道,该地块的成功出让,代表着台湾风情街的正式落地,这将作为苍南台商小镇十大重点项目之一重点打造,预计总投资将达11亿元。可目前的苍南国源不仅缺乏资金的输入,还因违规销售遭遇当地执法部门的介入,其未来令人堪忧。

短期债务压顶,抵押股权摆渡

在佳源集团中,缺钱的或许不止苍南国源一隅。

2019年4月17日晚间,佳源集团脱手了五星电器46%的股份,对价12.7亿元,京东以现金和承继债务的方式接盘。

与此同时,京东向佳源提供了一笔金额为10.3亿元的贷款。

据此前媒体报道,佳源集团于2015年2月收购五星电器所有股权,至今尚不足5年,可仅仅在2017年,佳源集团电器零售收入就已超过房地产销售收入,占总营业收入50.89%。

脱手优质的资产以换取充足的现金,只有负债高企才能够解释如今佳源集团现状的原因。

需要提及的是,梳理显示GT信托、DY信托等网站发现,佳源集团2019年以来对于信托渠道仍较为依赖,共发行27笔信托计划,涉及项目有佳源两岸新天地、佳源梦想广场、佳源悦城及佳源巴黎都市。

根据佳源集团2019年半年度报告,截至2019年6月30日,佳源集团总负债为801.85亿元,较上年同期增长11.57%,资产负债率为78.95%,扣除商誉无形资产后的资产负债率为80.24%。

此外,2019年上半年,佳源集团短期借款及一年内到期的流动负债共计91.46亿元,而期内货币资金较去年同期减少20.75%至75.13亿元,其中包括21.86亿元受限资金。

联合信用评级有限公司(下称“联合信用评级”)在评级报告中表示,佳源集团2019年和2020年存在一定的债务集中偿付压力。

因此,佳源集团积极动用一切融资渠道,包括发行信托、公司债券及美元票据等。11月5日,据上海证券交易所披露,佳源集团拟发行8.4亿元公司债,票面利率为8%。此外,10月18日,地产上市平台佳源国际拟发行美元票据,票面利率高达13.75%。

另据媒体报道,截止2019年1月3日,沈天晴还将佳源集团57.33%的股权质押予以大连银行股份有限公司上海分行,为浙江佳源的23亿元银行提供了融资担保,质押期限3年。除此之外,天眼查显示,自2018年12月以来至今,浙江佳源也多次向爱建信托、华宝信托、中国民生银行质押股权进行融资。

据佳源集团2019年第一期超短融资券募集说明书(下称募集书)显示,佳源集团近三年及第一期末的资产负债率分别为77.41%、77.92%、78.77%和78.28%。其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别为22.8亿元、53.1亿元,截止2018年9月末,佳源集团货币资金为65.2亿元,佳源集团也坦言,存在较大的短期债偿压力。

并且据募集书显示,截止募集书签署日(2019年1月3日),沈玉兴还将佳源集团57.33%的股权质押予了大连银行股份有限公司上海分行,为浙江佳源的23亿元银行贷款提供了融资担保,质押期限3年。若沈玉兴无法如期赎回,该笔已质押股份中部分或全部有可能被相关机构处置。

一朝股价闪崩,九期信托过桥,抵押股权摆渡,佳源国际与佳源集团在实控人沈玉兴的掌控下艰难行走。

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