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为什么港股物业股这么受追捧

华盛通

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从去年到今年,房企分拆物业板块上市成为一种潮流,大到龙头房企碧桂园,小到和泓服务。这些物业股上市后的表现非常好,龙头企业涨幅普遍过超过100%。港股一向对估值非常吝啬,内房股PB在1出头或小于1,市盈率一般不超过10,但是对这些物业股,动辄3-50倍PE,相当受追捧。

物业服务看上去是个劳动密集型的行业,似乎乏善可陈,为什么市场如此追捧呢?主要还是看中了背后的爹能给他们带来多少确定性的增长,大型房企新盘推出的时候,其物业管理服务也就顺理成章的得到增长。

碧桂园服务为例,19年上半年收入增长高达65%,收费面积21681万平方米,其中自家物业占比79.5%。而奉行高周转策略的碧桂园已经是国内一流房企,19年上半年归属本公司权益的销售面积就达到了3129万平方米。存量挖掘+确定性的增量,只要碧桂园集团想要,碧桂园服务的高增长是高度确定性的,这也是市场给到它50倍PE依然涨个不停的原因。

那碧桂园愿不愿意做高碧桂园服务的业绩呢?同样1亿利润,放地产销售那边PE 5,值5亿市值,放物业服务这边PE 50,值50亿市值,你愿意选哪种呢?也难怪各大中小房企趋之若鹜的要拆分物业板块上市。

反观末流房企,不像行业龙头这样有源源不断的的增量,估值和股价表现上就没有这个待遇了,比如和泓服务,近1年跌20%,PE 15倍。

彩生活专注物业很多年了,销售收入也不低,但是估值也很低。彩生活是花样年旗下的,花样年很多年前就不看好地产销售,转型搞商业地产和物业服务,然后错过一个时代。所以不要觉得个人少买一套房错过重大机遇,在历次的房地产周期和地产调控政策中,不少房企也因为谨慎和错过一个时代,从二流沦为四流。花样年的地产销售已经可以忽略不计,所以它没有高质量的增长。

说到增长,物业公司无非就是三个办法:

a. 新楼盘销售后需要新的物业服务;

b. 从别人手里抢存量业务(要业主委员会投票换物业);

c. 通过并购小物业公司。

a就是最美好的碧桂园模式了,纯增量,而且新楼盘售价高相对应的物业收费也高;

b几乎是个不可能的模式,一般凑凑合合的情况下,要业主委员投票换物业是件很难的事儿,现在很多老盘电梯年久失修了都换不下来;

c其实是现在很多物业公司在采取的方式,刚提到的彩生活就做了很多并购,刚刚上市的蓝光嘉宝服务为了维持高增长,也做了不少,当然蓝光还是销售和储备不错的,不是纯靠并购。但是3是一种低质量的增长,收购的很多项目都是老旧小区,收费低,维护开支不低,而且很难有提价空间,虽然放管服放开了价格限制,但是很多保障房等是限价的,同时很多地区的指导价都还在。此外收购还要支付收购的对价。

这三点一综合起来,就更能解释市场为什么给碧桂园服务这么高的定价,只有销售确定,项目储备充分的龙头房企的增长才是确定性的优质成长。

此外,除了一般的管理费收入,有人认为作为一个贴近客户的入口,物业公司现在可以提供很多增值服务,或者对流量收费等,比如快递柜收费,广告收费,各家公司基本也开放了自己的APP,像绿城服务这种还尝试在小区引入高端幼儿园,虽然亏的一塌糊涂,不过毕竟都是一种尝试。

当然估值永远是安全边际,价格已经反映很多的东西,可能意味着也赚不到太多钱,钱都让前面的人赚掉了。选股的时候可以权衡下,有销售、有储备,然后又没有那么贵的,可以考虑。

说到最后,扯点题外话,我还是觉得短视的香港市场对地产股始终存在估值偏见,13-14年的时候内房股纷纷破净,之后涨了10倍。香港的房地产公司都是存量公司,说白了就是收租,觉得收租可持续,好,给2-30倍PE,觉得地产开发公司不可持续,好,PB给你破净,PE 5倍不能再多了。香港弹丸之地,怎么会知道中国市场的广大,缺乏想象力也就只能赚点眼前的钱了。李泽楷卖腾讯,李嘉诚向英国迁移,都是典型的捡了芝麻丢了西瓜。说起现在的年轻人,可以对房市股市不屑一顾,专心玩比特币,炒球鞋,做一个宅男,最终是希望在屋里宅还是睡大街呢?

这么多物业服务公司,整了半天还是要追逐销售强劲的龙头房企。中国的广阔市场,离80%城镇化率还有相当距离,港股市场过于悲观,房住不炒,但是中国人有钱了还是会买房子住,所以我对龙头房企一定也不悲观。

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