刘颂辉
资金压力之下，越来越多的中小房企开始寻求在香港上市的机会。
根据香港交易所旗下披露易网站显示，10月17日，安徽三巽投资集团有限公司（以下简称“三巽集团”）递交了招股书，谋求在香港主板上市。
公开资料显示，三巽集团于2004年在安徽合肥创立，直到2014年，“房地产开发”才被正式列入公司的业务范围中。据亿翰智库监测，2018年，三巽集团销售金额为100.13亿元，销售面积为125.16万平方米。
与头部房企相比，三巽集团或许可以被定义为刚走上全国化道路的区域性房企，知名度较低，业务体量不大。
尽管如此，却挡不住其“2019年争取香港上市，5年实现千亿规模”的雄心。2018年，三巽集团正式将总部迁至上海，开启“深耕区域，布局全国”的战略征程。该公司董事长钱堃表示，总部乔迁上海标志着公司“实现千亿目标的企业愿景”获得了实质性的推进。
关于公司上市及企业发展等问题，《中国经营报》记者前往三巽集团总部，并向公司副总裁张盛冬发送采访请求，截至发稿，未收到任何回应。
受访业内人士认为，中小房企作为房地产行业里的追赶者，必须要将融资渠道打通，吸纳更多人才、资本和新技术，否则在未来的市场竞争中会非常被动。对于规模扩张的计划和目标，关键要看企业内部的管理能力和运营水平，以及实际战略执行情况。
千亿“野心”
三巽集团总部位于上海虹桥商务区，这一区域同样是国内诸多品牌房地产企业的“总部俱乐部”，入驻的有旭辉、中骏、正荣和弘阳集团等。
10月15日下午，记者来到三巽集团，从写字楼七楼的电梯口出来，即看到墙上悬挂着大幅企业标志，走进玻璃大门，左侧有一块深蓝色展板，上面写着“二次创业”等字样。往展板后方望去，只有零散的五六名员工在电脑前办公，整个办公室在灯光照射下略显冷清。
截止到发稿前，记者未能正常打开三巽集团的官网，不过其公开披露的资料显示，公司是集房地产开发、商业运营管理、物业管理于一体的城市建设综合发展集团，一直致力于中高端产品的开发和建设，拥有住宅创新项目墅系、院系、府系，目前拥有员工逾千人。
招股书显示，2016年~2018年及2019年前六个月，三巽集团业绩收入分别为5.41亿元、 2.63亿元、7.24亿元、5.62亿元，毛利为1.01亿元、0.69亿元、2.07亿元及2.05亿元，期内溢利分别为5599.4万元、-387.5万元、4499.2万元和6204.1万元。
招股书还显示，三巽集团借款总额急速增长。报告期内，三巽集团经营活动现金流量净额分别为2.18亿元、4.84亿元、4.21亿元、13.06亿元，而未偿还银行贷款及其他借款总额为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元及14.2亿元。
天眼查显示，三巽集团前身为安徽三巽投资有限公司，最初的主营业务涉及各类投资，包含对商贸易、建筑业、现代农业项目开发和教育等领域。2014年，公司的业务中才新增了“房地产开发”业务。
2018年，三巽集团踩线完成了百亿目标，公司销售总额为100.13亿元。在当年举办的战略研讨会上，三巽集团将2019年业绩目标定为300亿元，进入全国房企百强名单，五年内争取实现千亿规模。
作为三巽集团的掌门人，钱堃在接受相关媒体记者采访时还表示，公司已经启动规划，争取2019年在香港上市。
值得注意的是，三巽集团若在5年期间完成百亿到千亿规模的跨越，公司年均增长率需要达到77.8%。而克而瑞地产研究中心公布的数据显示，2018年，全国百强房企全年的销售金额同比增长仅为35%。这意味着，未来四年里，三巽集团成长速度必须超过行业大多数企业。
“从发展路径来看，公司管理层是一群有职业追求的人，这对于公司实现业绩三连跳起了一定的作用，”曾经接触过三巽集团的亿瀚智库董事长陈啸天说，由于安徽本地房企的龙头效应不强，给了很多企业发展的机会，三巽集团因此逐渐成长壮大。只是，房企在不同阶段会面临不同的挑战，企业如何应对运营管理、人才迭代等方面的变化，包括适当性进行内部调整都是比较关键的命题。
借力小股操盘
由于市场环境的变化，房企之间的竞争已演变成弱肉强食的游戏。今年上半年，不断有中小型房企被洗牌出局。不过，残酷的现实也让不少企业想到了“绝地反击”。
招股书显示，公司已实现走出安徽，布局长三角区域的阶段性战略目标，入驻的城市包括合肥、亳州、滁州、淮北、明光、利辛、凤阳、河南、镇江等地。截至2019年8月31日，公司拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，总土地储备面积约420万平方米，其中约380万平方米位于安徽省。
2018年，三巽集团将公司总部迁至上海虹桥，并且很快发挥上海大本营的优势，试图借助小股操盘方式力求突破业绩规模。
2018年12月6日，三巽集团以成交单价895万元/亩竞得合肥市瑶海区E1808地块居住用地，楼面价6712.47 元/平方米，总价35415.15 万元，溢价率97%。仅一个月后，三巽集团宣布与弘阳集团达成战略合作。两家公司联合开发该幅地块。
据记者不完全统计，今年以来，三巽集团还与大发地产、江苏省建工集团、上坤集团、苏瑞置业、红豆置业等企业达成战略合作关系，并且与新力地产、港龙集团等企业组成采购共同体。
存量地产首席研究员艾振强认为，小股操盘作为一种轻资产操作模式，可以让房企以最小的投入快速上规模，但是对于其产品、运营、营销等方面也提出了更高的要求，能进行小股操盘的企业，一定是在某方面有突出优势的，否则项目选择不当也可能带来风险和隐患。
不容忽视的是，三巽集团的千亿“梦想”还将受到外部环境的挑战。今年以来，受棚改规模收紧及部分需求被提前透支影响，三四线城市土地市场表现不及去年。
自然资源部公布的数据显示，今年1~8月，三线城市房地产用地供应同比减少9.0%，住宅用地供应同比减少13.6%。
来自上海易居房地产研究院的《中国百城宅地成交报告》显示，今年1~9月份，64个三四线城市住宅用地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显，近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大，进一步体现了市场降温的特征。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三四线城市的宅地交易市场降温与当前重新面临库存积压的问题有关。
在陈啸天看来，随着我国经济进入增速换挡、结构性调整的阶段，越来越多资金和资源向实体产业转移，或将影响房企业绩的增长。目前来看，有一定追求的房企都在启动上市程序，或者已经上市，对于三巽集团来说也应该有所行动。
