有楼盘降价40万 土地市场遇冷
珠海楼市观察
钟广莲，赵毅
有“百岛之城”美誉的珠海，在8月底传出楼市放松限购的消息后，历经中秋和国庆，却未见升温。
在楼市传统的“金九银十”下，不少开发商加大优惠力度进行促销推盘。然而，《中国经营报》记者走访发现，除了个别楼盘销量较好外，整体楼市并未有太大的起伏。政策不断放松的珠海楼市，各区域间并不平衡。
中介人员小吴告诉记者，从珠海放松限购的消息传出以来，珠海分成了限购区和非限购区。外地购房者可在非限购区购买一套住宅，而在限购区购房需要满足“本市户籍”或“满三年社保或人才证明”等条件中的一个。“限购区的房源在位置等各方面都比非限购区要好一些，因此很多外地人来珠海购房也主要关注限购区的房源。”小吴表示。
另外，记者梳理发现，与楼市的平稳相比，7月份以来，珠海的土地市场不断遇冷。
有楼盘“优惠”降价四十多万元
“我们的活动只有两个月，过了这两个月就没有了。”在珠海，有楼盘的销售人员表示。传统的“金九银十”遇上中秋节，不少开发商都加大优惠力度推盘。
位于珠海香洲区唐家湾镇的格力海岸五期在中秋节期间推出了降价13%的优惠活动。根据该折扣，一套总价约355万元的三房户型折后价格为309万元，比原总价减少了46万元。现场销售人员表示，这是开发商趁中秋节做的优惠活动，期限只有三天，过后就恢复到此前95%的折扣。“如果中秋节这几天能定下来，还有机会申请更低的折扣。”该楼盘销售人员告诉记者。
事实上，“活动只有三天”只是开发商刻意营造的一种氛围。记者了解到，在中秋节过后的一段时间里，格力海岸项目依然维持着87%的折扣。
优惠活动也给该楼盘带来了不少的客流量。中秋节当天，格力海岸项目陆续有客户看房、签约。有几名购房者组团看房，当即每人购买了一套住宅。“从下午两点开始，我们的客户渐渐多了起来，今天不到五个小时的时间就成交了10套。”销售人员说。
位于横琴新区的三一南方总部大厦项目同样也有力度较大的优惠活动。项目推出“一口价5万抵10万”活动，此外还有额外的“一口价”优惠。一套76平方米的两房户型原总价为332万元，优惠后的价格大约为317万元，降价约15万元。此外，该楼盘还支持在一个月内首付分期付款。
该项目内场销售人员告诉记者，优惠活动是开发商为传统的销售旺季“金九银十”而推出的，活动时间只有两个月。位于高新区湾仔片区的时代·保利天珀楼盘项目在中秋节期间，比平常多了两个点的折扣。
除了上述楼盘以外，位于横琴新区的龙光·玖龙玺、斗门区的恒基五洲家园等项目均有不同程度的优惠活动。
开发商的优惠推盘并没有使珠海楼市升温。合富研究院市场分析师曾勉告诉记者，从9月实际来访及成交来看，今年9月楼市不算火热，个别新盘入市拉动小高潮，但整体市场仍位于相对平稳的状态，且受土地市场遇冷的影响，某些大品牌开发商大力降价促销。但客户仍处于相对冷静的状态，成交量同环比都有所下降，个别区域下降至2~3成。
放松限购 开人才证明可购房
2017年4月，珠海市发布了房地产调控政策，将珠海市所有商品房（包括新建商品房和二手房）纳入限购范围，要求“非珠海户籍居民需要提供连续5年社保或个税证明”方可购房，并且“限售三年”。此举将很多外地炒房客拒之门外。
此前，不断有消息称，珠海从去年12月开始就不断开放限购。今年5月，珠海部分区域放开港澳居民和外地户口限购政策，购买一手住宅将无社保要求。
而到8月31日，根据多家媒体报道，继5月珠海西区和高新区购房政策放宽以后，香洲区也放宽了限购。外地人士无需再提供社保或人才证明，可直接在香洲区购买1套住房，其中180平方米以上一手房无需社保或个税，180平方米以下的一手房需提供3年社保或个税，144平方米以上二手房需1年社保或个税，144平方米以下二手房需5年社保或个税，均限售3年。
关于政策放宽的消息，珠海市政府方面并没有发布正式的通知。但是记者从珠海市多个楼盘销售处以及房地产从业人员口中证实了这一点。
“目前珠海分为限购区和非限购区，横琴、珠海市区、香洲部分区域是限购的，斗门、金湾等区域是不限购区域。”多位房地产中介人员告诉记者，在限购区内购房，非珠海户籍人员需要满足规定的社保年限或有相关的人才证明方能购房。
记者调查发现，在限购区内，不少楼盘开发商利用珠海此前限购政策中规定的“非本市户籍的高层次人才，按非户籍居民家庭标准执行购房政策，但不需要提供纳税和社会保险证明”条例，通过开具“人才证明”的方式帮助不满足购房条件的购房者购房。
“你先交定金锁定房号，再额外交一两万块钱，我们就能在7天之内帮你开好人才证明。再到房管局验证，让房管局出个珠海无房证明，你就有了购房资格，可以正式签约了。” 三一南方总部大厦的销售人员告诉记者。
除了开发商和房产中介机构，还有专门办理该项业务的中介公司。杜先生（化名）经营了一家入户办理中介公司，其业务就包括“人才购房证明申请”。
“你先交一万元定金，我们给你找一家合作的重点企业，给你‘造’一个高管的身份，再到社保局盖章就可以通过了。”杜先生告诉记者，很多外地购房者通过这种方式获取珠海限购区购房资格。
记者对这种方式的可靠性表示担忧，杜先生再三保证，“我们找的都是重点实业企业，不会出什么问题的。”
珠海房地产业内人士告诉记者，珠海目前的购房政策主要是香洲、横琴180平方米以上大面积产品无需社保和纳税证明，180平方米以下则需要3年社保或个税证明。高新区、金湾区和斗门区不限购。
针对以上消息，珠海市住建局相关人员向记者透露，珠海目前的房地产调控政策只是根据实际情况，在原来调控政策的基础上进行微调，并不存在所谓的限购区和非限购区。上述相关人员表示，此次调整可以说是针对港澳居民的利好政策。“此举是为了推动澳门四个多元化的发展，吸引一些港澳的人才到珠海发展，另外，也方便港澳居民在珠海居住。”
曾勉指出，目前珠海限购放松是因地施策，针对不同的区域采取不同的政策。对于某些片区而言，放松限购可以将新增人口导流到该城区，促进片区发展。
土地遇冷
作为粤港澳大湾区中海岸线最长的城市，同时也是一座旅游城市，怡人的海景成为珠海房地产的一大卖点。然而，作为一个具有40年历史的经济特区，沿海岸线的住宅用地几乎已经开发殆尽。
原本土地资源就较为稀缺的珠海，在下半年以来，多次遇冷。
记者从珠海市自然资源局官网梳理发现，今年7月以来，珠海共推出15宗住宅用地，另外有13宗地延期拍卖，有的地块已延期三次，有地块延期两次后终止拍卖，而有的地块则以底价成交。
曾勉告诉记者，延期的地块大多出现在北围片区。前两年北围片区土拍竞争激烈，导致地王频出，而今年入市的项目中甚至出现售价比地价低的楼盘，导致开发商持观望态度。另一方面由于房企融资收紧，融资成本上涨，大部分开发商拿地较为谨慎。
“珠海这几年招拍挂的土地都不多，所以新开的楼盘也不多。”珠海某房地产从业人员告诉记者，加上珠海大力进行产业发展，需要引进大量人才，对住宅用地有一定的限制，这一定程度上降低了企业的拿地热情。
广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，土地延期拍卖一般有几方面原因，一是起拍价格太高，没有开发商参与竞拍；二是政府对该地块的附加条件太多，此外目前市场的表现让开发商没有拿地的信心。“珠海的存量去化周期很长，一般要到二三十个月。”
深圳市房地产研究院高级研究员李宇嘉表示，国家对房地产融资的收紧是房企谨慎拿地的重要原因，“开发商资金不足的情况下拿地的意愿会比较低”。
李宇嘉指出，从9月份开始到年底，珠海楼市的表现应该能一直保持在不错的水平，但是要反映到土地市场，至少要到年底或明年初才能体现。
这方面最突出的就是横琴新区。2009年8月14日，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索“粤港澳”合作新模式的示范区。
2019年4月9日，中华人民共和国国家发展和改革委员会印发《横琴国际休闲旅游岛建设方案》并实施。作为汇集商务、旅游、科教等产业为一体的自贸区，横琴的住宅用地仅占片区土地面积的8%。
韩世同表示，珠海作为一个旅游城市，旅游业是珠海的主要产业。“目前珠海正在发展的医药健康、科技等产业，都是在探索新的发展路径，但是珠海发展这些产业的基础比较薄弱，所以发展周期可能会比较长。”
