4.4亿转卖苏州第一高楼 中南建设关联交易背后
本报记者 徐超 苏州报道
10月16日，江苏中南建设集团股份有限公司（中南建设000961.SZ）发布了对拟进行股权转让所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（简称《评估报告》），对苏州中南中心投资建设有限公司所涉及开发的唯一房产项目中南中心为何是4.4亿元转让价作出说明。
9月30日，中南建设发布公告称，公司拟以现金44114.03万元向控股股东中南控股集团有限公司转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权。
根据公开报道，中南中心项目规划为集观光、星级酒店（白金五星级）、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化现代大型综合体，地上138层，地下5层，建筑高度598米（檐口），矮于“中国第一高楼”上海中心（632米），是苏州第一高楼。
但从2014年3月开工到2015年4月打完最后一根桩基，中南中心就陷入长期停工状态。虽然每年都出现在年报中的“项目建设情况”，不过在此次评估报告披露前，中南建设从未披露过中南中心已经停工的事实，之前接受媒体采访时还否认过停工。《华夏时报》记者拨打中南建设投资者热线，董秘办人士承认停工，解释理由和信披一样，是“政府规划还未确定”。不过对方表示，此次卖给大股东的关联交易，上市公司获利将会超过2亿元。
开工5年半停工4年半
公开资料显示，中南中心项目的具体地址在苏州工业园区金鸡湖畔西北角湖西CBD，毗邻东方之门以及苏州中心，与湖东CWD（商业文化区）形成苏州工业园区城市核心区。
根据《苏州工业园区总体规划（2012-2030）》，湖西CBD规划用地面积100公顷，规划建筑面积400万平方米，中南中心就占了八分之一。湖西CBD的功能定位是以商务办公为主，包含金融、保险、基金、证券、地区总部、地区销售机构、会计、律师、评估中介机构、酒店、酒店式公寓等。
公开报道显示，中南中心早在2015年已经停止施工，但当时项目负责人予以否认，称“现场实际上还在施工中，进行基坑、土地的加固和坑基的收尾工作”，“项目开发进度正常”。
此次最新披露的《评估报告》，坐实了中南中心早已经停工的事实。
根据《评估报告》，中南中心于2014年开始施工，桩基工程总共1901根桩，包括塔楼区719根及非塔楼区1182根，全部采用钻孔灌注桩施工工艺，2015年4月4日随着最后一根钢管柱C60高强度水下混凝土浇筑完成，项目所有桩基全部施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工建设。截至2019年8月，苏州中南中心项目仍然处于停工状态，新的规划方案已报批，尚未获得批复。
根据苏州中南中心与江苏省苏州市工业园区国土房产局签订的《国有建设用地使用权出让合同》列示：约定该项目于2014年3月9日前开工，于2019年3月9日前竣工；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。
《评估报告》认为，苏州中南中心于2014年3月开工建设，后期由于政府城市整体规划等原因， 造成项目停滞，无法正常开工建设，不存在国有建设用地使用权被无偿收回的情况。
“卖地后，部分规划重新调整，这种可能性是存在的。但这种重点工程的高楼项目，规划应该是比较成熟的，不可能事前仓促，事后又要改来改去。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，企业把停工原因全部归结于规划，反过来等于说政府的规划是无序、杂乱无章的。“这样说不公平。”
转卖缘于高负债？
在9月30日公告的关联交易中，中南中心将作价4.4亿元卖给中南建设的控股方中南控股。《评估报告》对此交易价格的计算做了说明，截至评估基准日，苏州中南中心总资产账面价值为70668.52万元，评估值为95233.78万元，评估增值24565.26万元，增值率 34.76%。 负债账面价值为51119.75万元，评估值为51119.75万元，无增减值变化。净资产账面价值为19548.77万元，评估值为44114.03万元，评估增值24565.26万元，增值率 125.66%。
《华夏时报》记者查阅中南建设历年的年报发现，中南中心都被列入投资所在工程项目，但直到9月30日的一则公告才突然披露出，这个在建“苏州第一高楼”要被卖给控股方。
东方剑桥律师事务所吴立骏律师向《华夏时报》记者表示，中南中心一直没有披露旗下项目停工的实情，要看此项目在整个上市公司投资额度的占比，如果达不到信披要求，上市公司不做信披，不能说一定是信披隐瞒。
对于中南中心，中南建设只有投入，没有产出。2018年年报显示，中南建设对中南中心的投入，期初余额是296026000元，期末余额296257322.19元。2019年半年报显示，中南建设总负债率达到91.2%。像中南中心这样的超高楼，存在巨大的资金压力，开发节奏又很缓慢，在严跃进看来，中南建设和中南控股对中南中心“左手倒右手”的转卖，算是一种较好的结果。但严跃进认为，4.4亿元的转让价格偏低。
“这个项目卖给大股东，我们可以获益2个多亿，对上市公司还是有好处的。”中南建设董秘办人士强调转卖带来的益处。
按照关联交易的约定，中南控股将在2019年12月31日前支付50%的交易价款，待公司解除标的公司股权质押，完成目标股权工商变更登记手续后一年内支付剩余款项。其中2.2亿元是否算作2019年的营收，以及1个多亿的利润？董秘办人士回应《华夏时报》记者说，需要由财务人员以实际情况再定，现在不能明确。
