“金九银十”成色不足 佛山多楼盘“突围”去化
陈靖斌
“金九银十”之际，佛山多楼盘推货节奏逐步加快。据不完全统计，9月佛山预计51个项目有营销动作，其中纯新盘达11个。
然而购房者对此并不买账。在佛山楼市调控政策下，佛山新房成交量呈现四连跌的态势，9月2日，佛山新房网签更是跌至冰点。据佛山市房产信息网数据显示，2019年9月2日，佛山全市一手住宅网签量仅91套，环比下滑67.7%。
近日，《中国经营报》记者实地走访了保利和悦滨江、万科金域蓝湾、怡翠晋盛花园、中洲府等多个项目了解到，各楼盘销售现场较为惨淡，不少楼盘更是在“首开”阶段“不赚钱”。
为了迎合市场需要，提高新房的成交量，不少楼盘对于社保不足的购房者可申请“社保延期”，有楼盘更是涉嫌违规改建，将规划图纸中的“空中花园”改建成客房，以“3+1”房形式进行销售。
今年5月以来，随着房企在银行、非银、债券融资全方位收紧，佛山“金九银十”成色不足的楼市现状更是火上浇油，如何提高佛山当地项目的去化率，缓解各房企的资金压力，这考验着众房企的经营智慧。对此，记者致电致函了保利地产、怡翠地产、中洲控股等多个公司。中洲控股方面表示，按照制定的推盘节奏，做好推广和营销工作，努力完成销售目标。
成交跌至冰点
在楼市调控的加持下，佛山楼市4~7月的新房成交量，呈现四连跌的态势，在“金九银十”前夕，佛山的成交量与均价，更是均显疲态。
中商产业研究院大数据库显示，7月佛山新房成交9341套，环比下滑11.6%，同比下滑4成。值得注意的是，截至7月，佛山新房成交量已呈现4月以来四连跌的态势，年内第三次跌至万套以下。二手房成交4821套，环比增长11.9%，同比下降27.7%。
8月禅城区的房价更是迎来小幅下跌。
8月佛山新房成交14684套，环比减少1064套，跌幅6.8%，同比增长55.4%。成交面积129.13万平方米，环比减少5.2%，同比增长26.9%。成交均价10658.68元/平方米，环比下跌28.59元，同比上涨5.2%。其中，禅城区成交同比下跌15.88%，房价方面，禅城区成交均价12026.35元/平方米，环比下跌1.67%。
成交连跌现状下，位于佛山禅城区与南海区交界的三龙湾奇槎板块，不少楼盘已是“面包”与“面粉”相当的价格。
“我们项目拍地的楼面价18795元/平方米，是当时水厂的那块地，现在才卖到26000元/平方米，加上配建、建筑成本、营销费、广告费，‘首开’阶段基本上不赚钱，如果真要赚钱的话，价格要定在27900元/平方米以上才能赚到钱。”保利和悦滨江的置业顾问告诉记者。
据了解，保利和悦滨江项目前身为桂城水厂地块，保利地产于2018年3月19日以逾49.8亿元+1000平方米租赁住房条件成功摘牌。配建颇多，若剔除相关配建，实际楼面价至少18795元/平方米。
“不赚钱”的楼盘项目并非只此一家，同样位于奇槎板块的万科金域蓝湾二期，置业顾问亦言称不赚钱。
“我们这个楼盘2018年3月拿的地，它的底价达16000元/平方米，加上配建达18000元/平方米，但目前只卖22000元/平方米左右。因为佛山购房者大多都在观望，为了把市场拉热，我们在售的两栋都是不赚钱的。”万科金域蓝湾置业顾问告诉记者。
即便“面包”与“面粉”相当，但佛山9月初的新房成交量，仍跌至冰点。
据佛山市房产信息网数据显示，2019年9月2日，佛山全市一手住宅网签量仅91套，环比下滑67.7%，五区方面，成交量均在20套徘徊。其中以南海区成交量最高，达29套。顺德区成交23套，三水区成交17套，禅城区和高明区则分别以12套和10套垫底。
楼市调控持续升级
“金九银十”成色不足，随着楼市调控持续升级，使得外地人在限购区域的购房门槛不断提升，但也只是一年的社保或个税要求。为了回笼资金，不少楼盘帮助被限制的异地购房者“先交钱后补社保”，以满足社保的限购要求。
近年来，佛山在不断收紧外地人的购房限制。
2016年10月，佛山出台楼市新政，外地人可在限购区域购买两套新建商品住房，但次套需要提供一年个税或社保证明，通过补缴则不予认定。2017年5月调控升级后，外地人在佛山可购买套数减至1套，而且需要提供上述社保或个税证明。“只要首付给够了，要是社保没交够的话可以帮你申请延期社保。”怡翠晋盛花园置业顾问告诉记者。
中洲控股相关负责人向记者表示，佛山顺德当地要求满足社保条件，等客户满足条件进行正常签约。“社保具体怎么延期，这是客户本身的事情，而公司严格按照当地政府要求，购房者只有符合购房资格才可以完成购房。”
除了通过社保延期提高新房成交率外，为了迎合市场的需求，怡翠晋盛花园还涉嫌违规改建来提高新房的成交率。
记者在怡翠晋盛花园建筑面积约136~138平方米的房屋户型图上看到是三个卧室一个餐厅一个客厅，外加两个卫生间以及一个空中花园，但户型图下面却标注着“3+1房二厅二卫”。
置业顾问称这实际上是四房二厅二卫，当记者问为何四房以“3+1房”标注时，置业顾问则表示空中花园会改建成客房。“‘3+1房’的1房原来是空中花园，空中花园可以做一个房就叫四房，到时候会帮你建设好的。”
此前有政府官员向记者表示，封闭入户花园严格意义而言属违法改建。“入户花园可以送一半面积给购房者，开发商也允许购房者交易完后封闭阳台，这种严格意义来讲肯定是违法改建，这种情况也很普遍，但很难查。”
对于空中花园改建成客房是否属实，是否涉嫌违法改建等问题，记者致电致函了怡翠地产、佛山市顺德区国土城建和水利局，截至发稿，未获进一步回复。
成色不足背后
“金九银十”成色不足背后，一方面住房和城乡建设部在今年5月18日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山等4个城市进行了预警提示，另一方面，有专家指出受到持续的楼市综合调控和佛山市从1月起调整购房入户政策的叠加作用，非本地人购买比例高位回落。
根据新华社5月18日消息，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
受益于“广佛同城”“粤港澳大湾区”等概念，外地与本地的购房者争相涌入，公寓热度正日益高涨，售楼处挤满了人，部分偏远的非限购区房价也被带动上涨。安居客统计的数据显示，自今年3月以来，佛山均价已经由15031元/平方米上涨至15586元/平方米。禅城、南海、顺德等多个区的房价，与整体表现相吻合，也处于上扬的状态中。
然而在住建部对佛山发出了预警后，佛山的成交量开启连跌模式。华南城市研究会创会副会长许学锋在对粤港澳大湾区佛山城市2019年下半年房地产预判中也表示，佛山市房地产市场新建商品房销售面积同比降幅在10%左右。
对于销售面积同比下降的影响因素，许学锋表示有三方面的因素。一是佛山市房地产市场销售量仍处于恢复性回升，今年上半年新建商品住宅销售（网签）面积达到约650万平方米，同比有所增加，但去年下半年的基数较大，约为860万平方米。今年下半年，在供应没有明显增加以及缺乏市场新增动力的条件下，估计销售面积难以达到800万平方米。
二是2019年1月1日起实行新修订的购房入户和借读政策。新政策将会对佛山市包括一手房和二手房的销售面积造成较大程度的影响，估计在当前宏观政策和市场相对平静的背景下，这种影响的程度大约有20%左右，而且，对一手房和二手房的影响程度会有差异，对不同区域的影响程度也有差异。
三是非本地人购买比例高位回落。受到持续的楼市综合调控和佛山市从1月起调整购房入户政策的叠加作用，今年上半年，非佛山市人口购房占比已开始有所下降，特别是佛山东部的镇（街道），非佛山市人口购房占比下降较为明显，这意味着下半年佛山房地产市场本地居民刚需（含改善型刚需）购房占比会逐渐增多，但外来购买力的减少将会在一定程度上限制商品房的销售量。
据了解，自2019年1月1日起，为了贯彻落实“房子是用来住的”理念，佛山不再将购房作为直接入户的充分条件，将其作为重要的计分指标之一，将原来的购房直接入户纳入积分入户统筹办理。
