2940万土储进退两难 合生创展“慢周转”下的危机
陈靖斌
在楼市调控政策持续收紧下，“地产老航母”合生创展集团有限公司（0754.HK，以下简称“合生创展”）自2018年以来就面临着前所未有的挑战。
根据克尔瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，合生创展以163.2亿元流量金额和163.2亿元的权益金额被远远抛在了去年的全国房企百强之外。
掉队后合生创展在“多囤地、慢周转”开发模式下面临“进退两难”的局面。
8月21日午间合生创展集团披露的2019年上半年中期业绩显示，截至2019年6月30日，合生创展集团土地储备达2940万平方米。
土地储备2940万平方米背后，记者此前调查发现，位于海珠区CBD下的合生TIT科贸园至今仍为空地，而位于花都的合生TIT国际产业园自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房，至今仍在建设阶段。
亦有媒体曾报道有项目甚至10年来仍在销售。
“慢周转”下去化压力渐显，2019年中期的负债总额亦在加压。“慢周转”遇上债务压力，合生创展在经营压力与资金链下如何“突围”，《中国经营报》记者致电致函合生创展集团，截至发稿，未获回复。
“慢周转”生存危机
合生创展发布的2019年中报显示，2019年上半年，集团录得63.41亿元人民币的营业额，同比上升52.1%。交付的总建筑面积为24.2万平方米。销售方面，今年前6个月，录得合约销售额103.69亿元，同比上升66%。
尽管上半年合生创展取得出色业绩，然而与同行业的竞争对手相比，仍差距悬殊。据克而瑞研究中心发布的《2019年1~7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，在这样达到千亿级别的差别下，合生创展前7月合同销售约120.1亿元，位列87。
随着各大城市楼市调控政策的收紧，行业加速洗牌，房地产市场开发销售模式的逐步分化，作为昔日“华南五虎”之一的合生创展，“多囤地、慢周转”开发模式逐渐脱离主航道，与主流房企拉开差距。
2019年业绩中报显示，截至2019年6月30日，合生创展土地储备达2940万平方米。而在这可供销售的土地储备中，仍有1945万平方米为待发展的物业，占总土地储备的66.16%。
《中国经营报》记者此前调查发现，位于广州海珠CBD下的合生TIT科贸园7年来仍为空地，而位于广州花都合生TIT国际产业园6年来仍在建设。
此前8月中旬，记者来到广州海珠区合生TIT科贸园，发现该地块原本早应在2016年落成的超大型商业综合体项目，如今却沦为了停车场、租车场与运动场。
据了解，该地块总占地面积约为14.686万平方米，TIT合生科贸园也是广州市政府列为“十一五”规划的主要发展项目之一。
根据2010年8月25日合生创展发布公告显示，拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目，合生创展将会在该地块挂牌出售时参与竞投，收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。
合生创展声明称，该幅位于广州海珠区新港中路的地块，原来由广州纺织工贸集团拥有。合生创展已于8月18日与其订立了合作协议，合生创展将在该土地在产权交易所挂牌出售时参与产权挂牌交易程序竞投，并投资于目标公司。若成功投得土地并完成对目标公司的增资等交易，合生创展和广州纺织工贸集团将分别持有科贸园项目的65%及35%股权。
事实上，《中国经营报》记者调查发现，一方面合生TIT科贸园项目7年未动工的原因是该项目已过审批但未符合供地条件，另一方面，该项目2010年注资参与开发大型商业综合体项目却与2009年政府对各区企业下达“退二进三”相关政策文件存在冲突。
根据“退二进三”文件要求，广州将在2015年底前，分3批把广州市区内295家不环保企业及有安全隐患的企业搬离市区。而退出市区企业的原址，必须用于第三产业使用，但地产项目则被坚决禁止。
然而按照合生创展的规划，TIT合生科贸园涉及发展和兴建服饰及时装主题综合项目，总建筑面积约50万平方米，其中约25万平方米将包括办公室楼宇及酒店，而约25万平方米则为住宅公寓、购物中心及展览中心。
禁止开发地产的“科贸园”
按照这份名为穗府【2008】8号文中规定，将分阶段推进广州市区产业“退二进三”工作，并明确规定，在2015年底前分3批把广州295家不环保及安全隐患企业搬出广州市区。
其中，2009年底前，完成列入第一批名单的91家影响环保类企业和32家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作；2012年底前，完成列入第二批名单的77家影响环保类企业和8家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作；2015年底前，完成列入第三批名单的32家影响环保类企业和55家危险化学品类企业的停业、关闭、搬迁工作。
文件中表示，“退二”搬迁企业名单将实行滚动管理，一旦出现新的影响环保类企业和危险化学品类企业，将分别由市环保局和市安监局等有关部门，依据有关程序确定并补充列入名单。
文件中还明确指出，列入搬迁名单的企业，原址土地原则上应纳入政府储备用地。而未列入政府储备计划且未编制项目实施方案的搬迁企业，在符合城市发展总体规划的前提下，经市规划、国土部门批准，可将原有工业用地上现有的合法工业建筑，在主体框架不改动的情况下，进行适当改造并临时改变使用功能。但文件中也明确规定，新使用功能必须属于第三产业，尤其鼓励支持创意产业发展，但房地产开发则被坚决禁止。
而在“海珠区第一批影响环保类退二企业名单”中，包括了位于新港中路489号的广州第一染织厂与广州永丰纺织厂有限公司。
TIT合生科贸园实际也是广州第一染织厂有限公司“三旧”改造项目。
根据记者此前调查报道，广州市城市更新局2017年的一份公示文件显示，该项目已获批，但未办理供地手续。
据一位TIT产业园工作人员向记者透露，因为土地使用的问题导致项目一直未建。“广州项目那边没有现成的建筑，科贸园那块地可能要改规划，所以一直没建起来，好像是因为土地使用出了问题。”
事实上，广州第一染织厂早在2008年就已停产关闭，而根据此前媒体报道，广州第一染织厂的污染问题曾遭附近居民大量投诉。该厂的烟囱与附近两个楼盘间的距离不超过50米，有居民称以前没人敢开窗，一到晚上烟囱就直冒黑烟，烟灰弥漫了附近的所有楼盘。
至于为何在“退二进三”后明确禁止开发地产项目的地块，最终让合生创展得以注资，并规划建设包含公寓住宅的综合项目？而至今未开工是否与原地块污染问题有关等情况，记者致电致函了广州市海珠区规划与自然资源局，截至发稿，未获进一步回复。
“慢周转”遇上短债上升
事实上，“慢周转”不仅体现在7年未动工的TIT合生科贸园项目，位于广州花都的合生TIT国际产业园自招商6年来亦建设进程缓慢。
根据此前媒体报道，2013年10月25日，合生TIT国际产业园一期已进入招商运营阶段，二期也将逐步开工。
据悉，合生TIT国际产业园是由合生创展集团、纺织工贸集团联合打造的高端产业创新综合园区。以科技、汽车、纺织为产业导航，集总部办公、研发培训、物流商贸，生活配套于一体。
项目地处广州城市副中心花都区，总规划面积3400亩，开发建筑面积约38.5万平方公里，后期将根据企业发展的要求，开发定制式的厂房、商务会所、酒店、公寓、商业中心、大型停车场。
事实上，合生TIT国际产业园经过6年招商建设至今，仅有4栋厂房，现如今仍在招商状态。
记者在合生TIT国际产业园看到，产业园内部仅有4栋厂房，旁边的厂房建筑至今仍在围蔽施工。产业园员工告诉记者，产业园均出租给与汽车零部件挂钩的企业。“合生TIT国际产业园现在还在招商，这边已建4栋均出租完毕，目前没有新的厂房，如果按照报批的流程，最快也要明年年底才能搞完手续出租。”
事实上，合生TIT国际产业园原规划建设24栋厂房，后经过调整将厂房数量调整为15栋。
根据2015年6月由合生创展与广州纺织工贸企业集团有限公司合资企业广州东泰纺织产业有限公司编制的《广州TIT国际纺织产业基地规划调整项目建设华景影响报告表》显示，本次规划调整前，该项目厂房共有24栋，调整后，厂房由原来的24栋调整为15栋。
事实上，原定于规划建设15栋的合生TIT国际产业园，如今仅建设了4栋厂房，厂房均租给汽车零部件企业，并无曾经招商信息所提及的以科技、汽车、纺织为产业导航，集总部办公、研发培训、物流商贸、生活配套于一体的高端产业创新综合园区。
