最大集体土地建设租赁型住房项目即将入市 北京集体土地入市的万科经验
冯颖祎、卢志坤
“我们这里应该是北京比较少见的租楼处。”在万科北京高立庄集体土地项目的展示中心一位工作人员介绍到，该项目将于今年底完工，明年初正式营业。
今年8月，修改《土地管理法》的决定公布，让试点多年的集体经营性建设用地入市将全国推行。
《中国经营报》记者了解到，上述政策公布后房地产行业带来的影响颇深，业界议论纷纷。各家公司也是摩拳擦掌，跃跃欲试。
在采访中记者注意到，万科A（000002.SZ）在集体土地方面的布局和建设，在北京乃至全国的体量都是第一。高立庄泊寓也是目前北京集体经营性建设用地最早开放城市展厅及预租的项目。
长租公寓新业态
在高立庄项目现场，记者注意到，项目配套了云中图书馆和多种多样的生活配套设施。
对于此，根据现场的工作人员介绍，这个社区是一个以人为本的共享混合社区，是集合了精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈的多层次融合的平台，主要是提供给入住人群高度集约和舒适的享受和体验。在社区的各个区域中提供不同层次的共享空间，形成完善配套系统，实现全方位共享。
上述工作人员介绍，该项目共建设3栋楼、首批开间700多套，由万科旗下的长租公寓品牌泊寓来进行经营。其中，80%是开间，主要满足上班族；另外20%则是一居室、两居室，可以兼顾新婚夫妇、三口之家的租房需求。目前该项目是处在预租阶段，缴纳200元可以选定房源。
“定价方面参考了周边小区价格，低于同品质一居室房租，租期上也较为灵活。”上述工作人员称，这些房源也会和周边企业进行合作，以更便宜的价格租给企业员工。
从建设和选址理念上，北京万科泊寓的相关负责人对记者表示，项目周边大多都是原来传统的村里的板房，使用效率低。由于原始工场及厂房的转移，周边现有产业人口大多以科技和新白领为主。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、街道形象冷漠、社区关系孤立、市井生活缺乏；新型的租赁居住社区并不应该是这样的，而应该是全新的“共享复合社区”。
上述负责人介绍，上述项目实现了产业园区从简单企业聚集V1.0，到产业集群V2.0，再到创新集群V3.0的华丽蜕变。在高立庄社区，坚持着以产业、研发的核心功能为主，以城市功能为辅的初心，秉持着以“人的尺度”为核心，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。
《中国经营报》记者了解到，上述项目运营主体为合资公司，当地村集体持股51%、万科持股49%。万科获得经营权需要支付给村集体一定的费用，但与拿地建租赁房相比，成本上相对降低。
公开信息显示，当前万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业。
北京万科相关负责人告诉记者，目前万科负责的6个长租公寓中已经有2个正式施工（高立庄、成寿寺），剩余4个（草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖）也基本上都会在今年正式开工。高立庄、成寿寺项目都将于年底完工，目前已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租。2020年一季度末、二季度初正式开业上市。其余几个项目也会在2021~2022年陆续上市开业。
创新融资方法
《中国经营报》记者了解到，租赁住房行业对于资金的要求较高，需要企业有健康的现金流管理能力。前序暴雷的长租公寓都是因为资金链断裂导致，而为长租公寓企业提供更好的融资政策，则能够更好的培育租赁行业。
根据业内人士介绍，当前，根据【市规划国土发（2018）327号】文，集体土地建设租赁住房的，不可用于抵押，给大部分项目实施主体在融资层面造成了较大困难，大企业需采取信用担保的方式才可获取银行融资。
上述业内人士介绍，集体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口。但是当前集体土地建设租赁住房中不可转让退出的要求，导致企业需要承担50~70年的全部经营风险而没有正确的退出途径。这也极大地提高了企业的经营风险，降低了参与热情。因此需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成进入—退出的闭环。
值得注意的是，目前央行正式对外寻找首批公募股权reits项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。
《中国经营报》记者了解到，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，就属于央行重点支持范围。
北京万科一位工作人员对记者表示，该项目目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。长租公寓作为持有型资产，在一线城市市场规模与需求量大，未来建成后可持续提供稳定收益。
万科在集体土地上的融资不仅如此，9月22日，万科发布的住房租赁专项公司债券（第二期）显示，募集资金的用途，拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。25亿元的发行规模中，17.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。
本期债券募集资金拟投资的住房租赁项目包括重资产项目和集体建设用地住房租赁项目，一共7个。其中集体建设用地住房租赁项目为北京草桥项目，是万科以租赁方式取得集体建设用地租赁住房项目经营权，据了解该项目建成后只能用于租赁，不得对外销售。
市场不断扩大
今年9月，北京市住房和城乡建设委员会副主任李荣庆公开表示，到目前为止，北京市共确定68个集体土地租赁住房试点项目，现在已开工21个，可以提供房源约2.7万套。
另外，在今年8月的一个活动上，大兴区政府有关负责人表示，截至目前，大兴区共完成集体建设用地交易达130公顷，交易额超过190亿元。另外，全区已有超过530公顷储备地块获得控规批复，还有约80公顷已完全具备上市条件。
根据相关机构研究报告显示，在北京等一线大城市，租赁住房的绝对数量与相对品质都存在巨大的短缺，北京800万租赁人口当前只有350万套租房供应。租赁住房的持续建设与供应是势在必行，这也意味着需要进一步增加用于建设租赁住房的集体土地的供应。
上述机构统计，当前，北京长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类，但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3~5年新建项目（集体土地）市场占比将超过90%（2017~2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3万~4万间租赁住房），且持续增加。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1~2年间极大补充北京租赁住房的供给。
记者了解到，当前已有的集体土地合作模式有以下几种：大兴区可通过挂牌的形式，对集体建设用地进行公开出让流转;大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式，与集体经济组织合作开发；非国企可通过经营权租赁的模式与集体经济组织合作。
值得注意的是，在当前的合作模式中，对于非国企有较多的限制，这其实不利于让更加灵活和有活力的民营企业参与其中。
上述业内人士介绍到，长租公寓的供应，作为租购并举政策的最主要落地手段，未来将成为非京籍或城市年轻人解决居住需求的最主要方式之一。除少量高端需求外，大部分客群的承价能力有限，未来整体市场租金水平长期来看将趋于稳定，相较于商业、办公，租金及盈利空间较小。但目前经营性物业的房产税并未对长租、商业、办公等各类业态进行划分，12%的税率对于长租公寓业态明显过高，建议降低或取消。
