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WeWork折戟IPO 共享办公遇坎

WeWork折戟IPO 共享办公遇坎

郭梦仪,张靖超

当年被软银集团董事长兼总裁孙正义押宝的WeWork近期不断暴雷,在非公开场外(OTC)市场的股票交易几乎陷入停滞,从创始人到首席沟通官的人事动荡、IPO折戟之后,10月16日有消息显示,WeWork已经搁置了在中国的扩张计划。

WeWork上市折戟大概是近期新兴企业界最热门的事件,究其原因是潜在投资者对该公司持续不断的“烧钱”亏损、其商业模式是否可持续以及公司的管理方式提出了担忧。

在此之前,国内已有不少业务类似于WeWork的企业加入到共享办公行业,包括现在的优客工场、纳什空间和氪空间等。

经纬中国创始合伙人张颖9月25日评价WeWork时曾说:“WeWork的负面蝴蝶效应会非常惨烈,对中国很多带有泡沫的独角兽公司的影响,会是致命的。”

天使投资人许瑞杰在接受《中国经营报》记者采访时表示,WeWork的IPO折戟,对于本土共享办公品牌来说会影响到与其相似的国内项目的上市和估值;但WeWork对中国市场的放弃,同时也可以帮助本土共享办公企业扩展市场。不过这也标志着,原来那种纯靠估值泡沫玩资本市场的方式走不通了,单纯依靠“二房东”收取租金的方式明显不能满足发展需求,企业还需不断摸索寻求真正改变办公租赁业态的商业模式,这才是这个行业的本质和未来的机会。

软银或成WeWork救命稻草

继Uber之后,孙正义再次被共享经济概念套牢。Uber和WeWork作为共享经济行业的两大独角兽,孙正义相继折戟。相比于Uber上市破发,这次WeWork中止上市,软银已开始出手相救。

《日经亚洲评论》报道表示,软银很快将正式向WeWork提出该计划,这笔资金直接来自软银集团,而不是软银愿景基金。

在此之前,WeWork还与摩根大通为代表的一群潜在的支持者谈判,商讨50亿美元的融资事宜。但据最新报道,WeWork对其中高利率的条款持反对态度,融资或将受阻。

《日经亚洲评论》称,软银的注资将成为WeWork的替代方案。在软银给出的融资条件中,包括发行债务和股权混合的无表决权优先股。目前软银集团持有WeWork 29%的股权。

软银集团建议WeWork通过提高治理水平、削减开支以及进行其他改革来帮助公司实现盈利。

10月15日,美国消费者新闻与商业频道CNBC报道,WeWork预计在本周裁员至少2000人,约占员工总数的13%。WeWork员工表示,目前公司总共有1.5万名员工,裁员不会就此停止,尤其是在如今WeWork积极向外部寻求融资以解决公司现金流问题的境况下。

除了通过裁员降低成本,WeWork还决定将在本学年结束时关闭其在纽约曼哈顿的私立学校WeGrow。WeGrow是由WeWork创始人亚当纽曼的妻子丽贝卡纽曼创立的。

今年9月底,WeWork因为公司估值过低宣布放弃首次公开募股(IPO)推迟上市计划。公司的IPO招股说明书在8月份披露了2019年上半年9亿美元的巨额亏损,引发了人们对其公司治理的怀疑。

不久前,创始人亚当纽曼辞去CEO职位,给出的原因是公司治理和估值问题。WeWork两个最大市场(纽约和伦敦)的新项目几乎都已经停止,因为房东担心公司的未来。

WeWork目前每季度消耗7亿美元资金。去年,该公司亏损16亿美元,截至6月30日,该公司还拥有25亿美元现金。投行Sanford C Bernstein & Co.分析师表示,按照目前的速度,WeWork将在2020年第一季度后耗光资金。

对于上述问题,记者向WeWork方面联系采访,对方回应称:“We have to politely decline to comment(我们谢绝评论)。”

行业自救

WeWork想做的,是通过互联网改变人们对于办公空间的传统认知,但实际上,其商业模式还停留在签订长期租赁合约,再将物业转租给企业客户的旧有模式框架里。这让包括优客工场、氪空间在内的本土共享办公企业开始脱离WeWork的影响,向轻资产化发展。

招股书显示,WeWork成本支出中占比最大的部分是办公用地的运营费用,其中大部分来自租赁费用,WeWork通常与房东签订10~15年租赁合同,费用则分摊在每期的费用支出中。2016年到2018年期间,这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元,占总营收的比例分别为99.3%、92.0%和83.5%。

而在WeWork影响下的企业一开始也效仿了这样的商业模式。2015年前后,以孵化器、众创空间、联合办公等为名义开展的新型办公空间受到极大追捧,优客工场、纳什空间、氪空间等先后入局。

在快速发展的同时,共享办公空间遭遇入住率、盈利模式、差异化服务、商业安全等多方面的问题。今年初,优客工场创始人毛大庆发文坦言,优客工场成立三年多来,质疑声不断。他表示,2019年,属于联合办公的闯关已然开始,属于优客工场的闯关势必会持续到来。

“我们现在已经向轻资产发展了,具体数据还未知,未来轻资产向的项目比例会慢慢上升。”优客工场相关负责人在接受记者采访时表示,优客工场布局轻资产分三块:一是管理输出,跟其他物业方合作场地,公司提供装修改造、后期运营,拿到工位钱双方会有分成;二是优定制,前期不需要投入租金和装修费用,给其他的公司打包定制办公空间,整租给客户;三是新业务,是托管服务,意思是不负责装修,也不负责租金,只负责运营,通过销售分成。

此外,氪空间也在向轻资产转型。公开资料显示,氪空间成立于2016年,总部设在北京。据报道,由于财务问题,该公司关闭了一些办公场所,并放弃了在香港租赁物业的初步协议。

“在最初的两年里,我们和WeWork很相似,我们从房东那里租下空间,作为我们客户的合作办公空间。但在去年第四季度,我们认为商业模式对现金流和资金要求过高,同时也有太大的财务风险,”氪空间创始人兼董事长刘成城告诉外媒。“尤其是现在我们已经看到了WeWork发生的事情,我们认为我们及时做出了调整。”

这位高管表示,他的公司把重点更多地转移到在全国设有办事处的企业客户上。氪空间帮助客户找到理想的位置并设计他们的办公室,但客户直接向房东租房,这有助于氪空间保持正现金流。该公司还根据客户的需求开放合作办公空间。

不过,关于国内共享办公两大巨头优客工场和氪空间的发展亦遭受质疑。今年2月,有消息称优客工场希望今年在纳斯达克上市,寻求30亿美元估值。不过到了7月,据彭博社消息,优客工场将在2020年IPO,募资至多2亿美元。而WeWork的IPO折戟,将首先影响到本土共享办公企业的上市。电子商务研究中心生活服务电商分析师陈礼腾在接受记者采访时指出,WeWork的IPO折戟,对于本土共享办公品牌来说,负面影响更大。之前因为有WeWork对标,其高估值让投资者以及国内的共享办公企业看到了机会。而对标的WeWork估值大幅下跌甚至陷入困境,这对国内共享办公平台来说也意味着考验,市场及资本或对该模式的前景产生质疑。

“共享办公仍旧处在行业起步期,各个平台也处在扩张探索期,需要大量投资,加上投资回报周期长的特点,前期容易出现盈利难的问题。”陈礼腾表示,国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告(2019)》显示,2018年中国共享办公营业额同比增长87.3%,明显高于整体共享经济营业额41.6%的同比增幅。可以说,不论是市场规模,还是发展速度,共享办公依旧具备发展前景。但如果单纯依靠“二房东”的租金收益明显不能满足发展需求,企业还需不断摸索寻求新的发展模式。

独立分析师唐欣在接受记者采访时指出,共享办公行业因为WeWork概念,存在一定的泡沫和炒作,未来会出现一个低潮,预计两年左右。低潮期要看两个因素,一个是大部分竞争对手退出,二是整体经济环境改善。

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