原标题：佛山7.51亿商住地流拍背后：保密底价下的“市场准则”
本报记者 陈靖斌 佛山报道
近日，佛山禅城区一宗59亩商住地拍卖出让引起众人的关注。
据了解，该地块设保密底价，采取“限地价+竞70年自持租赁住房比例+摇号”的方式出让，封顶价16.195亿元，封顶楼面价15754元/平方米，总起价7.51亿元，然而经过19轮竞拍后，最终因未达保密底价而遭流拍。
本次竞拍共有6家房企参与，分别为美的置业、保利、金地、海逸、龙光、朗诗。美的置业更是负责了该地块的前期整理，有返还款优势。
土拍现场上，美的置业在竞拍最后报出8084元/平方米的竞拍价，仍然没有达到保密底价，最终地块宣布不成交。
在佛山楼市调控政策下，7月的佛山新房成交量仍在同比下滑，截至目前，佛山新房成交量已呈现3月以来四连跌的态势。
在楼市调控政策持续收紧的环境下，能否权衡好房企成本与保密底价的市场关系，既体现出保密底价制度的真正作用，同时也考量当地政府的智慧与决策能力。
对于政府如何确定保密底价，防止更多未达保密底价的土地流拍发生等问题，记者致电致函了佛山市规划与自然资源局禅城分局，截至发稿，未获进一步回复。
未达保密底价
因未达保密底价，9月5日，佛山市禅城区南庄镇一宗占地逾3.95万平方米的商住地最终被终止出让。
据悉，这也是佛山年内首宗因此而被流拍的地块。
据了解，该地块位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，出让面积39510.3平方米（A地块37278.41平方米，B地块2231.90平方米），综合容积率为2.68，绿地率不少于30%，最大计容建面105851.5平方米（A地块96923.87平方米，B地块8927.6平方米），地块起价7.51亿元，楼面起价7095元/平方米，封顶价16.195亿元，封顶楼面价15754元/平方米。
根据当地国土局此前曾发布的公告显示，将对该片区进行升级改造，调整土地用途，增加地块住宅功能，以提升南庄大道沿线景观，满足智慧型特色化健康产业小镇的配套需求。
《中国经营报》记者走访发现，目前该地块已平整完毕。
然而作为即将打造的智慧型特色化健康产业小镇，地块对面的绿岛明珠底层商铺实际进驻商家寥寥无几，周边楼盘有华润置地·玖悦和美的时光，目前美的时光价格未定仍未开盘，而华润置地·玖悦毛坯房售价则已达15000元~16000元/平方米。
附近楼盘华润置地·玖悦的销售告诉记者，华润置地·玖悦目前已开盘销售，均价在15000元~16000元/平方米，销售的均为毛坯房。
该销售还告诉记者，南庄一手房包精装修价格应该要达到17000元/平方米左右。“附近的美的时光目前还没开盘，它的地价已经9000多元每平方米，这个还只是成本价，翻一倍的话应该可以赚到钱，要是低于15000元~16000元/平方米还带装修肯定是亏本的。”值得注意的是，美的时光所在地块拿地楼面价已达到9350元/平方米。
对于地块流拍的缘由，汇诚鸿图分析指出，从近年南庄拍地来看，此地块流拍楼面价已超过8字头（扣配建），而地块周边在售项目均价介于1.55万~1.7万元/平方米，且整体去化表现困难，一定程度上降低房企对本地块的预期，特别现阶段又处于房地产融资全面收紧的时期，房企拿地则更加趋于谨慎，不盲目追逐高价地块。
广州克而瑞首席市场分析师肖文晓表示，与传统价高者得的土拍模式相比，保密底价最大的差异在于政府在出让之初就设定了地块的最低出售价格，假如竞买人的最高应价仍低于此价的，则宣布不成交。这一拍卖模式的最大目的是保护委托人的权益。
政策持续收紧
未达保密底价背后，一方面在佛山楼市调控政策持续收紧下，佛山“金九银十”前夕的成交与房价均显疲态；另一方面，由于房企融资全方位收缩，典型房企8月融资更是大跌近6成。
中商产业研究院大数据库显示，7月佛山新房成交9341套，环比6月下滑11.6%，同比下滑4成。值得注意的是，截至7月，佛山新房成交量已呈现3月以来四连跌的态势，年内第三次跌落万套以下。二手房成交4821套，环比增长11.9%，同比下降27.7%。
8月份禅城区的房价更是迎来小幅下跌。
8月佛山新房成交14684套，环比减少1064套，跌幅6.8%，同比增长55.4%。成交面积129.13万平方米，环比减少5.2%，同比增长26.9%。成交均价10658.68元/平方米，环比下跌28.59元，同比上涨5.2%。其中禅城区成交同比下跌15.88%，房价方面，禅城区成交均价12026.35元/平方米，环比下跌1.67%。
此外，自今年5月份以来，银保监会先后下发23号、64号文，严格规范房地产信托以及银行开发贷，进一步筑牢房企融资“防火墙”，房企融资在银行渠道、非银渠道、债券融资全方位收紧，使得房企在拿地上也更为谨慎。
同策研究院监测的数据显示，8月单月，40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，今年二季度市场形势比较火热，但5月份和7月份融资渠道收紧，房企拿地也相对比较谨慎。“按照今年二季度的市场形势肯定会超过保密底价，因为市场比较火热，大家拿地热情较高，自己手头有钱。但是银保监会政策5月份和7月份发了两次文之后，融资渠道都收紧了，企业资金链相对比较紧张了，拿地投资的意愿虽然还有，但比之前低了很多，大家拿地的话也是会趋于谨慎，所以说在出价方面有时候也会达不到政府的保密价，最终出现流拍。”
肖文晓也分析指出，可能是土地业主方对于地块的价值期望与企业现阶段的市场认知不符，致使流拍。“特别是在当前国内楼市大环境趋冷的情况下，房企拿地的态度趋于审慎，出价也会相对保守，而土地的业主方若是不能及时掌握和接受这一动向，就有可能导致好几家房企一起竞拍、最终出价却达不到保密底价的结果。”
对此，肖文晓建议在本次土地流拍收回之后，土地业主方综合考虑市场的反应，在未来做出合理的定价。“保密底价这个制度本身并没有问题，如果不想再次出现流拍情况，就要求这个保密底价不单要考虑业主方的利益，还要考虑当前市场的接受情况，在两者之间找到一个合理的平衡点。”
张宏伟建议，保密底价应结合市场实际状况和企业资金链做灵活调整。“从保密底价的评估角度来讲，应该结合市场的实际变化节奏和企业资金状况灵活调整，有可能当时做这个评估的时候，可能是上半年做的，因为上半年的市场环境比较好，等到下半年真正挂牌出让的时候，市场环境变了，那就有可能会导致流拍。”
流拍地块为“三旧改造”项目
值得注意的是，本次遭流拍的地块，部分原属“海盛东方城”。
根据2018年2月12日佛山市国土局网站发布的公告，将对佛山一环以东、南庄大道两侧地块规划进行局部调整，保留原规划商业商务用地功能，增加二类居住用地。其中就包含有本宗地块。
目前海盛东方城地块早已是烂尾楼。
该项目曾是南庄首批“三旧改造”项目，更是佛山“三旧改造”的标杆项目。
根据《广州日报》报道，2012年4月6日，海盛东方国际环保建材城1期正式开业。据介绍，首期A、B、C、D馆的节能环保建材交易中心于2011年开始招商，至今共签订338家商家，招商率达到90%以上。并成功引进多乐士油漆、立邦漆、顶固五金、圣象地板、九牧卫浴、润成创展门业、爱舍墙纸等一线国际知名品牌。
据介绍，海盛东方城总建筑面积80万平方米，包括60万平方米的环保产品交易中心，8.8万平方米的大型商业购物中心和9.9万平方米的五星级大酒店。60万平方米的环保产品交易中心由3大部分组成，分别是节能环保建材交易中心，二期在建的G、H馆绿色环保LED照明交易中心以及三期的环保节能汽车、环保家居等环保产业交易中心。
然而随着海盛东方城资金链断裂，除了东区首期2012年3月开业外，余下二三期等地块，以及西区海盛东方城商业部分陷入烂尾，其中，西区原本规划为环保城的两大配套项目，涵盖一座建筑面积达10万平方米的五星级酒店，一座建筑面积约8.8万平方米商业购物中心。
根据《信息时报》2013年的一篇报道显示，南庄的海盛东方城曾是当年关注度的“三旧改造”项目之一，其全新的返租模式在当时也备受欢迎。但这个体量不小的购物中心至今从未开业，而开发商也已陷入资金链断裂的境地，整个项目呈烂尾状态。
天眼查信息显示，海盛东方城开发商佛山市海盛东方商业投资有限公司身陷司法纠纷77起，2015年至2017年间更是被佛山市禅城区人民法院以及江西省南昌市中级人民法院以未按时履行返租为由列为失信公司共计30次。
（编辑：赵毅 校对：彭玉凤）
