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苏州楼市"金九银十"成色不足:土拍遇冷 地王加快入市

土拍遇冷 地王加快入市 最严调控余威不减 苏州楼市“金九银十”成色不足

方超,石英婧

地王扎堆儿入市、二手房有价无市、土拍接连遇冷。曾多次霸屏全国房价涨幅榜的苏州楼市,“金九银十”成色不足。

克而瑞数据显示,苏州楼市在国庆黄金周(10月1日-7日)期间,成交面积为79717平方米,同比仅微涨5%,涨幅在其所统计的10个二线城市中位列倒数第四。克而瑞对此认为,苏州上行动力略有不足,经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧。

连日来,《中国经营报》记者走访了中铁建花语江南、仁恒藕前等多个苏州楼盘,发现一些曾经的地王项目正扎堆儿入市或加快项目进度,而与此相对应的则是苏州土拍、二手房交易等整体市场的遇冷。

针对上述问题,《中国经营报》记者致函中铁建房地产集团华东有限公司等多家项目开发商,其中,致电仁恒置地苏州公司被告知将转告相关负责人,但截至发稿未获回复。

地王尴尬入市

克而瑞苏州数据显示,自8月起苏州市场有46个项目等待入市进场销售,而诞生于2016年土拍热潮的高价地项目达到9个,包括中铁建花语江南等项目。

相关信息显示,中铁建花语江南项目位于苏州工业园区独墅湖科教创新区,地处万寿街北、启月街西。2016年12月10日,中铁建以总价76.67亿元竞得苏园土挂(2016)04号地块,楼面价27757元/平方米,溢价率达到53%。

苏州市区商品房销售网上管理系统显示,该项目已拿到预售许可证,许可证号为苏房预园区2019209号。而记者在走访过程中发现,项目小高层已封顶,中铁建花语江南项目工作人员对记者表示,项目已于10月9日取得预售证。

梳理相关信息可发现,彼时中铁建竞得该块地时曾有“须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋,人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米”的要求,对此,上述工作人员表示,“两万九千多是人才组屋的价格,现在我们这批房源都已基本上变更掉了,变更成人才优选的房子了。”

其进一步称:“我们这边普通的商品房是140平方米,240到400 多平方米的,这个房源也有60%是给人才优购的,90平方米和130平方米的全是给人才优购的,就是在园区上班,社保满一年、本科学历,在苏州大市范围内没有房子。”据其描述,剩下的40%房源才是“正常对外出售的”。

无独有偶,将在10月开盘的还有位于苏州市吴中区花苑东路与长石路交叉口的中铁诺德姑苏上府项目(备案名:长枫雅苑),相关信息显示,在2016年苏州限购后的首场土拍中,北京中铁诺德以186066万元竞得该地块,成交楼面价25750元/平方米,溢价率高达122%。

对此,记者致电该项目售楼处,工作人员表示,“我们预计在月末之前开盘,首开的话都是小高层”。而对于价格,其表示均价是28000元/平方米,具体的优惠政策还未出来。而曾创下吴中地王的苏地2016-WG-53号地同样由中铁诺德在2016年拿下,相关信息显示,其也将在年内等待入市。

而在苏州楼市遇冷的大背景下,曾经“晒地”的地王项目似乎也在加快进度。

位于姑苏区干将东路北、仓街东地块的苏地2016-WG-46号地块,同样在2016年苏州限购后的首场土拍中被仁恒收入囊中,成交总价约20.67亿元,楼面单价为38745.33元/平方米,而溢价率高达81.03%,一举刷新该区域地王纪录。

近日,记者在走访过程中发现,被命名为仁恒藕前的该项目工地,南北两个地块同时推进施工,其中,住宅板块已建成多幢二层建筑,而商业板块地则是塔吊林立,渣土车频繁进入,现场的中亿丰建设员工对记者称:“今年上春就开始建了,打桩都一个多月了,现在挖土挖了十来天了。”

而在由中铁建于2018年初拍下的苏州地王——苏地2017-WG-47号建设现场,记者观察到这里也是渣土车进出频繁。土方工人称,建设的都是别墅,“动土应该有三四个月了,正在挖地基”,这一说法也得到了项目对面苏州衡器厂人员的佐证。

此外,该项目也存在加速推进的迹象。记者在现场发现工地被贴有“苏州市环保局行政处理通知书”,显示该项目因被周边局面投诉,于8月21日5时20分许被查实未持有《夜间建筑施工作业证明》,使用钻孔机3台在进行钻孔作业。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为:“就目前来看,如果抢在十月份能够入市的话,应该还是有一波行情可以走一走,如果这个应急到年底再入市,那就错过比较好的购买时机了,所以也是抢一个时间点吧。”

二手房有价无市

在更能反映楼市真实情况的二手房成交数据上,遇冷的苏州楼市更能显示其“金九”成色不足,国庆黄金周期间更是如此。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年第40周,其监测的5个重点城市二手住宅成交1374套,环比上周下跌89.08%,成交量下滑明显。而苏州第40周二手房成交266套,环比上周1994套成交数据,断崖式下跌86%。

但某家品牌中介工作人员对记者表示,国庆黄金周期间,“成交量稍微少一点,市区不少,就是园区少了”。

不仅仅是开启“银十”的国庆黄金周交易数据疲软,将时间线拉长到10月以前一段时间同样如此。

易居研究院数据显示,9月,其监测的13个城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%,同比增长6.6%,其认为“9月13城二手房市场进一步降温”。其监测的数据显示,9月苏州二手房成交量为6600套左右,环比下降20.7%,同比下降18.4%,易居研究院也认为在其监测的城市中,“苏州下降最快”。

而在此前,苏州楼市长期存在一二手房倒挂现象。回溯可发现,早在5月11日,苏州出台工业园区、高新区重点区域限售政策,易居研究院认为二手房市场降温并不明显。随后的7月24日,苏州市政府升级了限购门槛且扩大了限售范围。其分析认为:“在接连两次调控后,8 月及9月苏州二手房成交量明显萎缩,不仅投资性购房被严厉打击,限售使得部分置换需求也有所抑制。”

苏州工业园区的某家品牌中介店工作人员即对记者表示,“二手房不行,不好卖”,对于原因其认为是受到7月24日政策影响, “二手房交易量下降,贷款办不下来”,但其同时也表示,二手房“价格没什么下降”。

记者实地走访中也发现,多家中介门店已不见往日热闹景象,工作人员聚集在店内玩游戏等并不鲜见,门口摆放的二手房信息展示表也少有人问津。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“其实二手房,尤其是对学区房的炒作打击,是受到影响比较大的、交易量比较多的类型之一,园区一些二手房交易,现在都会受到些影响,”其同时认为,“学区政策等都会带来一定的影响,这种持续性的状态,今年三四季度肯定会延续。”

卢文曦也认为苏州二手房市场受政策影响较大,市场逐步震荡下行,应该是一个大趋势。

土拍接连遇冷

苏城楼市的遇冷正在快速传导至土拍市场,9月苏州两起土拍,而让其成为市场关注焦点的却是流拍与房企乌龙事件,再也难见地王现象。

9月18日,苏州举行“7·24”新政之后首次土拍,8宗住宅地块因一块地出现流拍,最终共吸金约104.8亿元。而梳理可发现,在成交的7宗地中,有4块底价成交,分别由栖霞建设、渭塘置业、建屋及新希望拿下。

上述土拍中地块最高溢价率仅为10.69%,是由苏州兆坤房地产开发有限公司以总价6.2亿元拿下的苏地2019-WG-28号地块,楼面价为9268元每平方米,而天眼查显示,苏州兆坤最终指向的是厦门益悦置业有限公司,其为厦门建发旗下公司。

最被市场关注的则是流拍地块—苏地2019-WG-31号地。相关信息显示,该地块处于相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西,面积为52279平方米,据媒体报道,彼时该地块仅有一家房企报名竞拍,而这也是苏州市区年内首块流拍地。

如果说第一起流拍地块对市场而言只算稍起波澜,9月27日的第二起土拍则让苏州楼市的遇冷受到更大范围的关注。

9月27日,苏州举行“7·24”调控新政后的第二场土拍,7宗住宅用地总成交金额94.30亿元,总出让面积36.33万方,其中,6块地全部以低价成交,仅有1块地是溢价成交,位于吴中木渎的苏地2019-WG-37号地块,成交总价为99502万元,楼面价15379.6元/平方米,溢价11.17%。

更被市场关注的则是,在6块底价成交的地块中,竟然有5块地由国企托底拍得,如拿下高铁新城苏地2019-WG-39号地块的苏州高铁新城经济发展有限公司。天眼查显示,其大股东是苏州高铁新城管理委员会,而拿下元和苏地2019-WG-42号地块的相成交建,天眼查显示最终股东为相城国资委。

9月27日,星河地产拿下位于吴中木渎的苏地2019-WG-37号地块,成交楼面价15378元/平方米,成交总价99502万元,溢价率为11.07%,成为全场住宅用地中唯一一块溢价率地。但后续被曝出是“操作失误”导致。

在网络广为流传的星河地产集团“关于对华东区域土地竞拍操作失误事件相关责任人的处理决定”显示,上述地块为“华东投资团队在土地竞拍过程中心急手乱,操作失误,未能看清电脑报价已经自动加一手,导致最终土地竞拍报价达到了99502万元”,其认为超出计划获取土地价格500万元,致使该项目预售条件“发生实质性变化,即项目竣工验收后才能销售”。

对此事件及其后续在苏州市场发展问题,本报记者致函常州星河协通房地产开发有限公司,但是截至发稿,未获回复。

除去土拍频频遇冷,苏州商品住宅新增供应面积也在下滑。据克而瑞数据显示,9月,苏州新增供应面积70万平方米,环比下降23%,同比下降53%。

对此,卢文曦也认为,调控政策导致房企拿地理性,苏州地王再难出。“溢价率不是特别高,那说明大家拿地的时候都比较理性了,不愿意用比较偏激的方法去拿地,”其同时表示,“但是苏州市场继续出现一些地王,我估计这种可能性也是比较小了。”

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