原标题：北京中央别墅区建设样本调查
从粗放到精细
中央别墅区新十年
2012年，孙河以“中央别墅区核心板块”的姿态进入公众视野。
传统的中央别墅区，因其特殊的历史背景，区域整体规划较为粗放，缺乏统一性和系统性，而孙河作为区域新的扩延板块，从一开始就在官方详细的城市规划之内，拥有严谨统一规划理念、超大湿地生态保障、高端产业定位以及低密住区的建设要求，并显示出更具有活力和潜力的发展特质。
作为中央别墅区的2.0版本，孙河板块从气质上与中央别墅区一脉相承，承接中央别墅区的国际化配套设施，从诞生之初就奠定了其高端居住区的人文属性。
值得一提的是，孙河作为北京唯一一个先规划后建设的纯低密高端居住区，板块只规划了11块住宅用地，且容积率延续了中央别墅区的传统，多在1.0左右，加之教育、轨道交通等用地的完善规划，使其入市伊始就得到了开发企业的重点关注。
从首宗土地出让开始，龙湖、万科、保利、融创、招商、泰禾、九龙仓、首开、懋源等累计40家企业竞相角逐，在2012年创造出6个月拍出4宗地块，4个月楼面价上涨40%的区域纪录。
从产品端来看， 七年多时间里，孙河板块的代表项目层出不穷，早期有“孙河五君子”——中粮瑞府、双珑原著、泰禾·北京院子、景粼原著、首开琅樾，如今有“孙河四公子”——瑞悦府、禧瑞春秋、泰禾·北京院子二期、天瑞宸章。近几年北京楼市看到的从叠墅到合院等很多别墅类产品的创新，大都来自于孙河。
和硕机构首席分析师郭毅表示，由于区域价值优越，容积率低，加上竞争激烈，企业都投入大量精力研发产品，从2013年至今，孙河板块几乎每年都会出现明星级项目。
一位楼市操盘手在讲述孙河板块崛起时告诉北京商报记者，一开始有开发商为提升区域知名度，促进项目的营销，区域内几家楼盘联合起来炒作，希望把孙河板块包装成“北京壹号别墅区”的概念，但这个名字并未得到市场认可 ，传播度很低。毕竟“中央别墅区”的名号早已深入人心，客户觉得还是住在中央别墅更“有面儿”。不过，如今的孙河作为“中央别墅区核心区”，已逐渐成为一个高端低密度楼盘集中的新IP，中央别墅区在此焕发出新的活力。
从稀缺供应到集中兑现
豪宅市场新挑战
对于开发企业而言，孙河板块内虽然竞争激励，但有机会进入中央别墅区的“核心”，对于确立行业地位、提升企业品牌形象，都是极大提振。实际上，就在不久前，孙河一宗住宅地块就被已缺席北京土拍市场多年的港企恒基以30.2亿元拿下，楼面价已达到7万元/平方米。
对于购房者来说，选择这一板块则是主要看中区域未来的发展潜力和物业价值兑现能力。截至目前，孙河目前已落成16所国际学校，占北京市国际学校总数的70%，区域内的医疗、文化、商业的配套也在逐步完善建设中，而根据朝阳区“十三五”规划，孙河未来将集中高端产业圈、高品质生态圈、高端社群圈、优质综合配套圈等诸多资源。同时，北京低密度地块释放量的持续降低，别墅类产品供需缺口的逐渐拉大，也使得这些项目并未遭遇销售阻碍，市场需求始终处于旺盛期。
在经历了2012年至2017年的快速增长后，随着政府出台的商品房限价政策，北京楼市进入到限竞房时代，孙河板块也首次出现了限竞房产品。受此影响，开发商的营销策略随之进行了升级。目前区域内一些项目产品总价门槛有所下探，更多人群也得到在低密度、高品质的别墅板块置业的条件和机会。
但需要注意的是，目前孙河别墅区内尚有1537套商品住宅待签约，约为300亿元的楼盘总货值等待市场去化。限竞房别墅类项目让进入区域的购房门槛降低的同时，也对整体板块房价冲击不小，若要在竞品林立的孙河占得一席之地对企业而言也非易事。
一位楼市观察人士分析，短期面临去化，但包括孙河在内的中央别墅区，总体供应稀缺，未来市场前景仍看好。当前购房者不再拘泥于地段的限制，孙河板块依托精细的整体统一规划和成熟的国际化生活氛围，迎来了更多的置业客群，其价值兑现能力再度提升。未来三年，孙河板块将加速升级。京密快速路建设进程的加快，将确保区域出行更为顺畅；湿地公园工程的推进，使区域将成为北京唯一拥有优渥生态资源的高端住区；大湿地壹号高级商业园的建成，将为复合城市生态与发展提供新的驱动引擎，将居住、社交、商务融为一体，提升其国际化的商务氛围……
从粗放到精细，中央别墅区的新十年，不仅为国际都市提供了更宜居的生活环境和人居产品，也见证了北京更美好的城市变迁。
