中梁控股完善信用锚定形象 上市三日累计涨幅14.36%
佚名
7月16日，千亿房企中梁控股集团（2772.HK，以下简称“中梁”）在港交所正式挂牌上市，成为中国房地产20强上市的收官之战。本次中梁控股发行价为5.55港元/股，募资净额为27.7亿港元。其中，约58.6%将用作公司的现有物业项目或项目阶段开发；约31.6%将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款；剩余9.8%或271.1百万港元将作一般营运资金之用。
专家表示，上市为公司建立了公开的信用锚定系统。融资、治理、估值、评价等都依赖于这个信用锚定系统的建立。上市后的中梁需要不断完善信用锚定系统，向投资者呈现更为完整的锚定形象。
上市三日以来，中梁股价累计涨幅14.36%，股价大涨的内在原因则是基于中梁的内核价值而形成的市场重估。中梁较为稳定的业务经营及业绩表现使得其受到市场热捧，公司的投资价值能否得到持续释放，则依赖于中梁此后的经营表现。
起于温州一隅 拓展全国不息
1993年，创始人杨剑在温州开始涉足房地产，此后中梁连续多年位居温州开发商前列。在2002年，中梁进军苏州，将业务拓展至江苏省。2009年公司在上海成立上海中梁地产，实行聚焦长三角区域的扩张战略。2014年，中梁决定将业务版图扩张至全国。
经过二十六年的砥砺奋进，中梁已经由一家长三角区域性房企发展成为全国布局的大型综合房地产开发商。自2016年总部搬迁至上海，中梁的全国化布局步伐开始进入全力加速期。同年中梁进军安徽、福建及江西省，2017年进军的省份、直辖市及自治区更是多达十个。截至目前，中梁已在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角区域的23个省份124个城市布局了353个项目。
砥砺奋进二十有六 跨越千亿只一朝时
商品到货币的转换被称作是“一次惊险的跳跃”，那么对于房地产开发商来说，千亿规模可能就是这个至关重要的跳跃与转变。规模的快速成长对房企在白银时代的角逐意义重大。中梁的“跳跃”以其历时之短暂可谓是吸引了业界的目光。
2013年中梁销售额突破百亿，2018年仅五年之隔便突破千亿，成功跻身千亿级别。上市申请版本招股书数据显示，中梁控股2016年、2017年及2018年全年的合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，近三年年复合增长率为131%。伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元，年复合增长率高达221.4%，增速远高于行业平均水平。净利润方面，中梁2018年的净利润为25.26亿元，接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率也持续改善，分别为21.1%、20.4%、22.9%。由于房企从预售到结转收入，有1.5~2年的时滞，未来两年中梁将进入业绩快速增长的释放期。
当前地产行业商业模式回归房地产开发，规模的重要性开始显现。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。中梁规模的迅速扩张无疑为将来的进一步发展奠定了坚实的基础。
凭借近年来的快速崛起，中梁斩获了无数荣誉。自2017年向港交所递表以来，其连续三年获得中国房地产成长性十强企业。2018、2019年分别被中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强，同时被评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。
高速成长的背后，中梁的快速崛起并非偶然。中梁精准的战略布局和独到的经营方式，创造了独特的“中梁跳跃”。
紧随国家政策步伐 坚持多元科学拿地
在拿地策略上，中梁布局与国家政策步伐基本一致，同时顺应市场，采用多元化土地策略。遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略，根据市场的变化灵活调整。这一策略可概括为“复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购”的20字方针。同时，中梁坚持科学+概率的买地手段，在每年不同的时间点买地以平滑掉时间的集中度。
在运营上，中梁以中小规模土地项目为主，并采用标准化及精细的开发流程，因而一直主打高周转模式（即368模式，拿地后3个月开始施工，6个月落成开卖，8个月资金回笼）。由于三四线城市预售标准宽松，拿地之后，中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”，其业绩也因此在三四线市场回暖期间取得强劲增长。
业内人士表示，当前房企土储排名将决定十年后房企的座次。克尔瑞2018年末中国房地产企业总土储货值TOP100显示，中梁控股以5271亿元的总货值和4111亿元的权益货值分列第20名和第14名，其后续潜力明显。
坚持全结构土地布局 加大二三线投资力度
2015~2018年期间，中梁响应三四线棚改和去库存的国家政策，精准地抓住了政策红利及周期红利，将市场下沉至三四线城市，成为了过去三到五年间把握城市轮动机遇最好的房企之一，得以快速发展。
从2018年开始，中梁坚持稳开拓、持深耕，并持续加码二三线城市的布局。目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，全结构布局稳步推进，土储面积3886万平方米，其中长三角作为中梁的大本营，目前该区域土地储备占比高达45.4%，接近一半。
今年以来，在“全结构布局”的策略下，中梁持续加大对重点二三线城市的拓展力度。拓展与深耕并举，在首次开拓西安、天津等重点二三线及省会城市的同时，也在已进驻的强二线城市内继续渗透，优化投资布局结构。今年下半场刚刚开始之际，中梁已传来捷报。7月1日中梁斩获浙江省宁波市江北区荪湖南应家弄地块，持续加大在强二线城市的深耕力度。该地块位于荪湖旅游度假区，是江北区重点打造的三大核心主题旅游板块之一。
从机构行业研报来看，2019年以来，包括兴业证券、中信建投、首创证券等在内的研究机构纷纷表示看好一二线城市市场。随着“长三角一体化”正式上升为国家战略，同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，区域内重点布局的房企将迎来机遇。拥有地缘优势且持续加大力度布局长三角的中梁将不断受益。
打造阿米巴生态体系 铸就千亿房企护城河
中梁的护城河，在于其独特的阿米巴生态系统。中梁引入日本“经营之圣”稻盛和夫的阿米巴经营管理体系，并与地产行业特点相结合，创造了国内地产界阿米巴管理模式的典范，也有效地促进了中梁的快速发展。正如中梁招股书里所说：“公司的高速发展很大程度上得益于独特的阿米巴生态系统。”阿米巴体系能够实现快速扁平化复制和扩张，非常适合房地产开发业务同质性高的特点。
阿米巴生态经营管理体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算。全体员工都享有足够的自主权和参与权。中梁基于阿米巴管理体系，充分授权管理层和激励长期奋斗者，以扁平化管理倒逼人才的自我驱动力。同时，阿米巴体系也有效地解决了中梁的市场温差瓶颈，充分授权才能因城施策，在一线发生变化的时候迅速应对。凭借阿米巴特色生态系统的灵活性和竞争力，中梁控股一举从众多竞争对手中脱颖而出。
标准化产品 精准化定位
基于对市场需求和区域文化的深刻理解，中梁对产品有着精准的把控。在综合考虑客户需求、市场环境的特殊化精准定位的同时，建立产品标准化体系以实现全国的可复制性业务运营。自2018年以来，中梁投入了一个多亿资金打造信息化平台，通过指标提醒实现项目管理的智能化。
基于全国性战略布局，中梁采用了标准化、信息化、精准化策略，将产品定位、开发运营、后期交付的全流程实现了全国范围的标准化。其独特的业务模式也得到了市场的验证，针对首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者的不同需求，中梁建立了香、御、国三种标准化的产品系列，每种产品系列下再细分两条或三条独立的产品线。
以新古典为特点的香系，以新古典和别墅为主打的御系以及偏新现代风格的国系分别面向不同置业者。首次置业者更关心物业的功能性、高效利用空间的户型设计及购买价格。中梁的“香”系列注重设计精良的居住空间、基础小区设施以及实惠的价格，专为首次置业者设计。“御”系列则注重多功能内部设施、高雅的建筑设计及舒适安全的小区设施，以满足首次改善型置业者提升生活质量的需求。“国”系列则更加注重高质量的建筑材料、高雅的内外部设计及大型休闲小区设施，满足再次改善型群体提升整体居住体验的需求。中梁的标准化系列产品以其精准的受众细分，打造了符合市场需求的适销产品。
稳中求进新征程
对中梁来说，上市不意味着最后的成功，而是开启了一段全新的征程。在资本市场敞开的怀抱下，中梁将进一步拓宽融资渠道，改善负债情况。
2019年下半场才刚刚启幕，迈入新征途的中梁将继续展现其稳中求进的发展态势，在以往坚实的发展基础上，继续在规模增长、责任践行、开放合作等方面创新突破，以优质作品为城市发展赋能。
