首付分期抢客 仍有销售称可先交钱后补社保 佛山地王“熄火”
许永红
近日，《中国经营报》记者走访佛山多个地王项目了解到，除受到限购、限价等调控压力外，不少地王项目为加快销售进度，推出首付分期的营销措施。另外，位于限购区域的地王项目，针对外地人的“先交钱后补社保”的乱象泛滥于市。
近年，佛山土地市场一片火热，地王频现。紧随而至的楼市调控升级以及市场降温，使得地王项目的销售去化承受考验。
目前，佛山2019年以来的房价水平看似有所上升，但在放开限价的情况下，实际价格未有明显上涨。受访业内人士指出，佛山高价地项目入市销售，去化情况不是十分理想，有项目也在延迟入市节奏，“现在佛山市场整体氛围并不火爆，是一个买方市场，要让购房者接受开发商的售价，还需要一定时间。”
首付分期悄然兴起
去化压力下，地王项目首付分期的促销手段在市场并不鲜见。
2016年6月，合景泰富以34.3亿元拿下佛山顺德北滘新城区地块，11258元/平方米的楼面价刷新区域记录。目前，该项目名为合景天銮。
在合景天銮销售中心，销售人员告诉记者，“因为受到调控、市场等因素的影响，对比开盘价格，项目的售价近年未有明显上涨，目前只是恢复到了开盘前的水平，30%首付款7天内先交10%，3个月内交齐剩下的20%。”
合景泰富方面告诉记者，对于极个别因资金压力大无法一次性交付首付款的客户，会申请适当延长支付时间。
拿地较早的当代万国府MOMΛ的洋房产品已经售罄，目前在售叠墅项目，销售人员表示可以首付款做分期支付，但具体事宜需要与公司高管进一步协商。据报道，该项目在2015年末由当代置业获取，溢价率78.37%，楼面价1.15万元/平方米，是当时佛山的单价地王，也是佛山楼面价首次突破万元关口。
当代置业方面对记者表示，为加快销售速度，该项目正推出首付分期、成交有礼等政策促进客户成交。
临近当代万国府MOMΛ的一个品牌房企地王项目，同样也可以分期支付30%首付款，销售人员称：“7天内先交20%，剩余10%在两个月内交齐。”
作为2017年佛山狮山镇地王，时代领峰开发进度较快，目前已是现房出售。销售人员称：“首付款先交15%的款项，余下85%在3个月内给清。” 另外，时代中国方面对记者表示，目前时代领峰针对客户需求，有采用最长两年全额分期的付款方式，有助于缓解资金周转需求大的客户的压力。
对于楼盘首付分期现象，合富研究院高级分析师曹绍林告诉记者：“这是开发商的一种营销措施，这种现象通常在年底时候会多一些。”
地王项目入市难题是近年业界热议话题。地产经济学家邓浩志对记者表示，由于地价较高，佛山地王项目和全国地王项目一样，也普遍面临着市场售价难以覆盖成本的情况。
谈及佛山地王项目近年面临的市场压力，曹绍林分析称：“现在佛山一些已经在售的高价地项目，尽管售价不算便宜，但是去化并不是特别理想。一些尚未入市的高价地项目，也有在放缓开发进度和入市销售时间。”
同时，曹绍林指出，相对来说，佛山南海区的高价地项目，市场压力较小，比禅城区要好一些，因为市场竞争不是特别激烈，在售楼盘数量较少，区域总体处于缺货状态，“从政府批下来的售价来看，我觉得南海区的开发商还是有一定利润可赚的，因为价格不是被压得很低。”
“2019年下半年，预计佛山楼市供应量会有所增多，但是价格下降的空间不大，不过上调也会有一定阻力。”曹绍林表示，开发商拿地成本和开发成本，已经决定项目未来售价不会低，“不过，现在佛山市场整体氛围并不火爆，是一个买方市场，要让购房者接受开发商的售价，还需要一定时间。”
值得一提的是，保利发展在2018年7月以85.78亿元的价格拿下佛山南海区桂城金融高新区一宗商住地，成为佛山总价地王。地块正在建设中，保利发展方面向记者透露，该项目预计年底将会入市销售。
有销售称可先交钱后补社保
楼市调控持续升级，使得外地人在限购区域的购房门槛不断提升，但仅为一年的社保或个税要求，也让不少地王项目打起了“先交钱后补社保”的主意。
佛山楼市近年不断收紧外地人的购房限制。2016年10月，佛山出台楼市新政，外地人可在限购区域购买两套新建商品住房，但次套需要提供一年个税或社保证明，通过补缴则不予认定。2017年5月调控升级后，外地人在佛山可购买套数减至1套，而且需要提供上述社保或个税证明。
“我们可以等客户一年，但是首付需要给多一些，通常要五成或以上，最终需要跟公司进一步沟通协调。”当代万国府MOMΛ销售人员称，购房者签订的认购书，是具有法律效应的，也是盖有公司公章的，“但还不会去网签，因为还没有购房资格。”
此外，当代万国府MOMΛ销售人员表示，可以帮购房者办理社保缴交业务，“我们可以帮你买社保，但不会强求。我们有专门办理相关社保业务的合作方。费用会高一些，一年要3万元，购房者只需要提供个人身份证信息，我们会有专门的同事跟进这个事情。”
对于销售人员上述说辞，当代置业方面回应称，项目销售遵循相关政策要求，“今后将持续规范销售说辞、严抓接待规范，保证客户清晰理解项目购房要求及限购政策明细。”
一位销售人员告诉记者，在佛山限购的区域，“先交钱后补社保”的现象比较普遍，“我们这个楼盘，广州客户占比约有一半，多数也是先交了三成首付款，等一年社保条件满足后再去网签和办理按揭。”
该销售人员指出，项目并不提供“买社保”业务，“如果你实在找不到，我们个人也可以给你介绍相关的第三方公司，大概费用约2.5万元。很多楼盘说可以帮你办理社保业务，实际上还是去找第三方公司。”
“没办法，限购后就只能这样先交钱后补社保了，但是我们需要向公司反映和沟通。”合景天銮销售人员称，“之前我们帮一些客户办理，费用在两万元左右。其实我们也是找其他人去买社保，通常都是叫客户自己办理，这样会更便宜。”
对此，合景泰富方面称，公司严格遵守政策法规，不存在任何销售人员及公司帮客户代买社保的行为，如有此类行为，属于销售个人行为。
需要注意的是，“先交钱后补社保”存在诸多隐患。广东宏力律师事务所何雁英律师向记者指出，认购后，因没有购房资格，无法进行网签或者办理预告登记，开发商极有可能与他人签订正式合同，将房屋另行出售给他人，而且当开发商要求解除合同时，购房者可能得不到任何赔偿。
“在未签订正式房屋买卖合同前，当开发商违反认购书约定，仅需支付双倍定金或者约定的违约金，因房价上涨造成的损失，可能无法得到支持。”何雁英律师表示，在购房者补交社保期间，所购房屋可能被法院查封或开发商自行设立抵押，导致购房人面临房财两空的窘境。
高价地持续承压
近期被住建部警示后，佛山楼市调控走向成为焦点，高价地项目的市场销售也引发市场关注。
合富研究院（佛山）相关研究报告指出，伴随限价放松，佛山2019年以来大部分高价项目纷纷加快入市步伐，但由于目前客户对价格抗性依旧强烈，已入市的高价项目去货缓慢，整体市场竞争激烈。
“受销售压力影响，仍有部分房企选择放缓入市步伐，等待市场价格突破，以获取更高收益。”合富研究院（佛山）上述报告指出，其中2017年拿地的高价项目中，仍有 10个待入市项目，以限购区项目为主，预计这部分项目未来售价将成为区域标杆。
另外，世联行相关报告也提到，在限价逐步放开背景下，佛山前期高价地项目在2019年上半年纷纷入市，面对高昂的土地成本，房企逐渐由通过产品创新实现溢价转变为通过营销展示、物业服务、主题包装等解决客户切身需求的方面寻找溢价点。
对于市场形势，邓浩志表示，佛山虽然被住建部警示，但佛山2019年上半年的房价实际上涨得并不多，只是松开限价、限签的管制后，统计数据放大了房价的水平。近期，佛山土地市场有点儿过热，但这也是全国土地市场的一个普遍情况，“被警示后，我觉得佛山楼市也会在政策层面做一些相应的动作，但动作不会来得太猛烈，会根据实际情况进行调整。”
“最近两年，很多房企快速布局佛山市场，导致当地楼市出现持续升温的状况。”同策集团首席分析师张宏伟告诉记者，从阶段性的政策层面来看，住建部警示确实给佛山市场带来一些压力，“最近房产信托业务收紧影响到房企融资。在佛山等热点城市，房企为了加速回款解决资金问题，价格上涨面临压力，大家将会以更加贴近市场的价格进行销售。因此，下半年佛山楼市也许会更加理性一些。”
