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山水文园张晓梅:中国文旅市场潜力巨大

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新浪财经讯 由全联房地产商会特色小镇分会主办的“2019小镇中国(湘潭)发展大会暨全联房地产商会特色小镇分会(第二届)年会”于7月17日-19日在湖南省湘潭市举行。山水文园投资集团总裁张晓梅出席并演讲。

以下为演讲全文:

张晓梅:尊敬的主席,书记、市长,还有各位嘉宾,大家上午好!

在王院长的精彩演讲之后上台倍感压力,因为故宫600年的文化传承沉甸甸,其中的精髓让我们感同身受。我们的每个小镇里面愿意有故宫的文化,第二我本人就是故宫迷,我去了故宫的展览,当时是带着朝圣的心理去看的,我觉得里面的文物就是活化了,在我们的心里。包括清明上河图我真的是去看了,走进画卷,千年轮回,不仅老一辈人喜欢,我带我女儿看的时候,她非常喜欢,回来的时候买了很多的小礼物,然后把小礼物送给她国外的朋友。文化的传承以及今天讲的特色小镇,什么是我们的核心?就是中国的文化。而文化的活化和转化是最难的。将近15分钟里,我会严格控制时间,第二在时间里从我自身践行者的角度来讲一下特色小镇发展的过程中,从文化旅游的领域我们有什么样的关键要素。

我演讲的标题就是“把握趋势,引领未来”,在不断发展的过程中,世界在不断地变化,但是究竟是什么在变?第二,我们在发展变化的过程中企业要顺应这样的变化,去进行战略的提升。同时不断找到未来发展的风口,而最终坚定地执行和做下去就会有很好的结果。

世界有什么样的变化?从去年到今年历经了非常多的变化,我们不得不承认的是这个世界在变,而且每天变的东西完全超出了我们过往的预期,所以在过往的2018年,我们看到的无论是科技、互联网、5G和新商业,新的时代到来,第四次工业革命来临,变化的速度,知识的变革以及商业规则的改变,超出了我们所有的想象。面对这样的想象,我们看到对市场的游戏规则发生了重大的改变。而这种改变其实到今天仍然有很多人非常的迷茫,有很多的人措手不及,甚至有部分的人坐以待毙。

我们看到的情况是企业在不断的转型,而这种转型变化的过程中形成了大形势、大格局和大转型,变化的速度超出了我们的变化和影响。2018年到2019年我感受最深刻的是我们在业内认识很多的朋友和企业家,但是在过去发展的一年,一大批曾经风光无限的巨无霸的企业一夜之间就发生了颠覆性的变化,这种变化超出了我们的想象,也让我们过往几十年的职业经验过程中完全不能预期。

同时在这个过程中,我们看到从2018年开始有更多的企业在转型,转型的过程中仅仅是产品的升级吗?不是的,我们发现这里面的商业逻辑和商业模型发生了非常大的变化。而针对这个变化我们要知道的是我们不能为变而变,要找到未来的风口。所以风口有很多,但是大风吹来,猪也能够飞起来,在未来的发展过程中,特色小镇,小镇的风口究竟在哪里?

我们研究了很多的文旅、酒店、商业、娱乐变化,我们发现其实今天的中国和世界发展的变化是一样的,也就是在发展的过程中,今天的酒店不是传统的酒店,今天的商业已经变成购物公园,而今天的主题和所有的乐园已经不再是单纯的一个品牌的乐园。所以在这个过程所有的品质专业、智能和IP进行了深度的变革和整合,在昨天我们沟通的时候有一些领导说了一句话,我非常的认同,我们会发现现在产业链变得越来越宽,企业的细分领域越来越深,所以未来的企业是两个方向,平台化的企业,另外一个方向是专业化的企业,平台化的企业就是全联房地产商会、全国工商联,还有很多的企业在平台基础之上有更多的资源进行宽度的整合。

但是到了专业链分工的时候,就像我们刚才看到王院长,将专业的细分,就是文化的传承和活化做到了极致。在这个过程中我们的宽度和纵向形成一个结合,就是一个商业模式新的诞生。有了这个诞生以后,我们必须有“三个知道”。一个是我们已经知道的,第二个是知道我们不知道的,第三个是不知道我们不知道的东西。这“三个知道”都知道的时候,其实万事万物有必然的规律。

知道我们已经知道的是市场在哪里,我们已经知道的是,包括这两天,这两年,这几年都有一个非常大的变化,所有人都去干文旅,干特色小镇,所以一夜之间几千个小镇出来了,可能一夜之间很多的小镇有衰败,那么在这个过程中是因为我们会发现这里面所有人都在盯市场,但是在盯市场的什么呢?我们了解一下。

第一我们知道的是旅游发展的趋势在变化,变化的过程中即使全球的经济在放缓,但是我们看到全球经济发展的过程中旅游仍然在稳步增长,而增长的核心放在亚洲,亚洲的重点放在中国。昨天主席也提到的是,人均GDP达到一万的时候,其实旅游成为一种常态,但是什么样的常态是未来发展的核心,这是我们要找到。在发展的过程中我们看一下中国的旅游有什么样的变化?在座的各位都爱旅游,身边的每个人都在旅游,不仅是你,你的爸爸妈妈,孩子都在旅游。

在发展的过程中旅游已经成为了常态,并且在常态的过程中国家在强力支撑,所以有政策支撑的这个点。清明上河图绝对不是简单把过往的古文物铺在哪里看,不能走进去,而清明上河图的科技是让你的生活和你的状态,你看得见,摸得着,还能带回家。所以这种科技的结合和旅游的金融产生了更大的变化,有了这个变化的过程。

另外一个关键的特质是什么?一直说中国人口很多,市场很大,但是有一个核心点,在中国当代的旅游人口和消费群体都是中产阶级休闲短期渡假人群急剧暴涨。经济发展的核心中就是中间这部分的人群,他们需要什么?他们就需要刚才王院长所说的情景式的体验,今天的小镇绝对不是让他去看,而是让他进入到其中。第二在发展的过程中他要亲近自然,感受到乡村。

第三是家人和朋友需要有共享的空间,情感和社会的集聚更加注重出游的体验,这是风口。

我们的结论是中国文旅市场确实潜力巨大,巨大的细分市场就是都市短期休闲渡假。

我们针对这个,就知道不知道的,就是市场发生了什么样的变化?

高兴地告诉大家,两三年之内中国文旅的头部企业没有产生,房地产的头部产业有了,互联网有了头部企业,高科技有头部企业,但是文旅的头部企业没有产生,在这个过程中有最大的空间,但是也带来了更多的不确定性。

我们再往细分的市场来走,短期旅游的过程中渡假村和自然田园成为旅游首选目的地。我们一直讲特色小镇,什么叫做特色?什么叫做小镇?是一个地方建设一个小镇就是小镇吗?不是的,有过往的传统的已然形成的历史上的小镇,今天解决的是大城市圈一个小时之内更多的都市群体周末到周围的渡假,形成了短途的目的地。所以我们在研究的过程中得出的结论,中国市场潜力巨大,但是中国文旅市场已经进入到细分的领域,在细分的领域的过程中渡假和田园需求更为旺盛。

但是我们意识到一点,现在的这些市场缺乏上述的特色。你怎么去树立你的品牌?找到你的特色?去进行系统性的规划,而最终产生我们的主题。通过系统性的规划就能够找到对旅游产生和渡假产品更高的要求。针对要求,我们最注重落在哪里?昨天晚上全联和小镇开了会长会议,大家讨论到,今天做产品不重要,重要的是产品背后的商业模式。我特别认真看王院长的研究和报告,我拍了很多的照片,商业模式特别的闭合,故宫现在的文创是自转形成了体系。

商业模式发生了什么样的变化?是因为我们这一代人未来已经到了90后2000年后的新生代,他们从小用手机长大,他们接触世界比我们都早,在婴儿时期已经走遍全世界,同样他获得的咨询在一天一个手机一个触屏,可以看到全世界所有的信息,他们对事物的判断和他们所需要的东西跟我们都不一样。我们把商业模式核心总结为,有地有钱有人,这三个是核心呢?

第一有地,我讲的有地可能跟前面的专家所讲的有地不是讲土地的政策,我讲的是我们发现在所有的城市周边一个小时到三个小时的车程的距离之内有大量的自然风光优美,有土地政策的要求,前面我所讲的消费群体所关注的诉求的土地。而这种土地的空间恰恰是未来商业模式的第一个核心。

第二有钱,有钱指的是什么?我们知道好的商业模式必须要有非常重要的消费群体的购买力。所以我认为,像故宫它为什么有这么多的消费群体,就是因为他抓住的群体非常的正确。我们今天看到的有钱指的是中产阶级今天具备的消费的能力,而且父母给孩子和老人的花费不遗余力,而这种构成了未来小镇消费的客单价。

第三有人,中产阶级蓬勃发展,城市不断更新,全家庭的消费人数非常的众多。

三个因素结合在一起,小镇的核心的商业模式就已经构成。

针对构成,产品和商业模式必须满足两个最根本的条件,为什么满足两个最根本的条件?我接触过很多的投资人,我也接触过很多做项目的人,我发现他们关注房地产,他们做任何项目的时候只跟我谈这个地方配多少土地,房地产卖多少。我问他一个问题,你干的是特色小镇,你告诉我特色是什么?产业是什么?如果产业今天没有房地产时候,是否经营成功,是否有持续的现金流,有持续的购买能力,绝大多数人答不上来。所以好的特色小镇必须解决所有的经营可以获得长期的收益,同时加上一定的土地的配比去解决他投资的压力。

这是我们讲的商业模式的核心。而且这种快速变现的能力指的是你的营收在你开业的当年和未来的四年,你的经营性收入的持续发展,让你的投资持续,为什么?现在绝大多数的投资做文旅都是短贷长投,成本很大,做文旅的长期投资,一旦做不到只能卖房地产,把所有的产业弃之。所以我们要知道产业地产和房地产有非常大的区别,区别的核心我们总结六点。

第一规划必须先行,我们去了很多的地方看文旅,包括我看湘潭,湘潭有很多的很好的文旅资源,这些碎片式的文旅资源和重要的信息,通过全域的规划把碎片式的非常棒的信息形成一个统一的协同。

第二基础设施的配套和建设要先行,所以我们做很多的小镇会发现孤零零地做在那里了,做得特别好,小镇是欧洲,小镇周边是非洲,很多人去了一次就不去第二次,因为没有形成协同性。

第三核心IP的导入,故宫为什么这么成功?故宫本身是IP,今天我们做的小镇核心的IP成为引擎和支撑业务的发展吗?

第四产业的综合内容,我们讲的综合内容是什么?产城,不要只做产不做城,最后产业变成了空城,很多的产业非常的精细,所有的配套不去想,这些人的吃喝玩乐干什么?他们白天上班,晚上走了,周末全部离开了,就变成了空城。今天所做的就是产业的综合内容就是让这个人不仅能够工作和创意和创新,更重要让他在这个地方能够生活,能够停留下来,他的孩子和家庭待下来,运营的导入和政府的政策,构成了今天所讲的产城融合的核心。

有了这个核心之后,小镇到底怎么做?时间关系,我不展开,我只讲三点。我们认为做任何事情,取势、明道、优术。

取势,取势东方文化,文化是我们的根,无论是做世界级的IP,文化是我们的根,文化怎么做?学习故宫,学习故宫让所有的文化走入家庭,我特别喜欢中国的传统文化,把所有的文化做起来。

明道,做泛主题娱乐,不要只做主题,到主题背后形成很多的延伸。我们对于商业的研究,我们发现商业不是过往的商业,我们把商业总结四个字,活色生香。接下来我们请专家和企业来做专题的分享。

优术,把所有的资源进行整合和打造。

我跟湘潭市政府表态,我们非常好的资源,我们非常愿意投资湘潭,也希望我们所有的企业家在湘潭投资,谢谢大家。

责任编辑:梁斌 SF055

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