原标题：易居企业集团CEO丁祖昱：上半年14家房企新增货值破千亿 全年或诞生35家千亿房企
本报实习记者 方超 记者 石英婧 上海报道
在行业融资环境收紧趋势下，房企市场表现也随之起伏。
根据克而瑞研究中心发布的《2019年上半年全国房地产总结与展望融资篇》，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%，其中，房企在二季度的融资总量大幅减少。另从企业债券类融资成本来看，2019年上半年房企债券类融资成本7.25%，较2018年末上升了0.77个百分点。
在行业投融资环境收紧的大背景下，今年7月11日，易居克而瑞研究中心举办2019年二季度地产金融形势发布会，其中，对2019年上半年房地产市场形势分析和下半年房企投融资展望成为会议焦点。
易居企业集团CEO丁祖昱在谈及2019年上半年房企销售、投资及融资表现时指出，尽管行业面临压力，整体看来仍然在总量上保持了一定的增长，但对比前两年降速明显。丁祖昱称，截至2019年上半年共有14家房企新增货值突破千亿元，而在销售规模上，上半年已有12家房企超过千亿元，2019年全年将出现35家左右千亿元房企。
投融资环境收紧
在经历了三四月的小阳春之后，当下房地产行业投融资环境正在收紧。
丁祖昱认为：“市场仍存在压力，并没有火爆。”而从政策层面看，主基调趋向“稳定”，中央重申“房住不炒”，地方“因城施策”有收有放。对于融资环境收紧，其认为，虽然今年上半年政策变化从松到紧，虽有警示、窗口指导等，但并无实质性政策出台。
根据克而瑞所发布的《2019年上半年全国房地产总结与展望融资篇》信息介绍，其监测数据不完全统计，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%。而从企业的债券类融资成本来看，2019年上半年房企债券类融资成本为7.25%，较2018年末上升了0.77个百分点。
对于未来发展趋势，丁祖昱预期行业资金面将相对比较宽松，但总体资金链仍然紧绷，政策预期稳定，短期市场持续波动，呈现出频率加快与波幅收窄局面。
鼎信长城董事长章华在发言中指出，“去杠杆聚焦企业去杠杆，房地产是焦点”，“整体的金融政策，现在是收紧”，但其也认为2019年的金融环境将是“相机抉择和宽严并济”。章华指出，目前房地产行业局部金融化现象突出，部分房企负债率偏高，同时受金融去杠杆的调控影响，房企资金来源受到了严监管，同时，房企融资方式与手段也面临调控。因此现阶段房企投资“拐点”已经出现，目前呈向下趋势。
实际上，房地产行业融资收紧的信号早已有之。5月份，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求商业银行、信托等金融机构不得违规进行房地产融资。而6月初市场即有消息传出，监管层已将一些拿地激进、制造地王的房企纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与资产抵押证券发行。
另据媒体报道，6月13日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算”。
而在进入7月后，严监管趋势越来越明显。其中，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。7月6日，银保监会相关负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示。而在7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”
行业集中度或进一步提升
对于未来，丁祖昱认为，在过去3年实际产品力有所退步的情况下，2019年产品力再次成为市场关注的焦点，而城市集中度、企业集中度、关联行业集中度也将进一步加强。而章华认为，目前从投资回报率看，房地产仍然位居前列，其表示对行业未来发展仍抱有信心。
章华在发言中指出，中国房地产行业结构性机会长期存在，而对于房企来说，现阶段需要看清市场、读懂政策，不断提升综合实力，巩固自身的投融资能力、风险管控能力和对外合作能力。对于房企发展空间，其认为，长三角等三大都市圈以及中西部中心城市仍有较好机会，同时房企也要抓住城市物业升级改造等机会。
华泰证券房地产首席分析师陈慎则认为，对于房地产行业整体而言，2019年下半年需要关注融资、信贷两方面，而对重点城市房价也要保持一定关注。陈慎认为，未来重点城市的房价监控可能越来越严。对于房企发展，陈慎指出，户籍改革将带来新的人口红利，房企可围绕城市群等进行多角度探索，而在融资上要重视公募REITs发展。与章华观点类似，陈慎也指出，房企需要深耕物业板块。
在房地产投融资趋紧的情况下，物业正越来越成为房企眼中的发展新机遇。相关信息显示，目前共有14家物业上市公司，其中，A股市场1家，港股市场13家。而2018年则是物业企业上市大年，包括雅生活、碧桂园服务等多家企业赴港上市。进入2019年，物业企业上市势头依然不减，其中蓝光发展旗下的物业企业嘉宝股份已于6月10日通过港交所聆讯。
而对于新形势下的房企投融资策略选择，各家房企应对之道则各不相同。
其中，新希望地产副总裁姜孟军表示，新希望对负债率有着严格把控，而融资也以开发贷居多。滨江集团副总经理李渊在发言中指出，在企业布局方面应坚持开发和收益并重。其称，滨江集团“2016年货币现金有89.91亿元，较为充裕，杠杆运用偏保守，2017、2018年开始加大杠杆，稳定在万科和保利之间的水平”。阳光城集团投资总经理李向彬则表示，要控制负债率在合理范围内，而在投资方面则需要做到精准投资。
佳兆业集团控股首席增长官刘策表示，佳兆业近两年来在积极去杠杆，他认为房企实现利润的关键在于做好前端投资管理。佳兆业虽被称为旧改专家，但刘策表示，旧改是主要利润贡献者，但是收并购的比重也在不断提高。
