日前发布的“2019年5月中国房贷市场报告”显示，5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降1.09%。经历了半年连续下调后，目前，全国首套房贷利率已经是2018年以来最低水平。
不过，虽然从全国水平来看，首套房贷利率整体下滑，但不同城市房贷利率的调整情况有所差异。另外，也有小部分城市的房贷利率已经触底反弹，有些城市虽然整体房贷利率水平有所下降，但部分银行已经开始悄悄上调房贷利率。
全国房贷利率整体持续下滑，一方面是受货币政策影响，另一方面是为了在市场“空窗期”刺激需求。不同城市的房贷利率调整情况出现差异，很大程度上是因为是不同城市房地产市场表现差异，这里的差异不仅指的是增量的差异，还有绝对量的差异。
首先，受年初降准政策的影响，银行可供借贷货币资金增多，具有更多的流动性。因此，在扩张性货币政策的刺激下，资金使用成本必然会降低，具体表现为银行各类贷款利率的降低，反应在房地产行业，就是房贷利率的下降。
其次，虽然房地产调控不是近两年才开始的，但从2018年开始，市场才开始变得异常严峻，这一点从房产巨头万科高喊“活下去”上可见一斑。同时，调控重心从需求端转为供给端是市场过热到“空窗”的重要转折点，供给侧调控政策让需求的烈火瞬间被浇熄。而随着市场逐渐平稳，通过主动“放水”，增加居民货币余额，来稳需求、稳市场、稳房价求是深化供给侧改革，拓展供给侧改革政策空间的重要举措。
其实，企图通过降低利率来促进需求的背后经济逻辑是，消费的跨期选择。降准货币政策下房贷利率的下降伴随的是市场利率的下降，这也就意味着，当房贷利率下降时，消费者未来预期的收入不会增加，且本期消费的机会成本会更低，因此消费者会选择增加本期的消费，减少下期的消费。
这也很好地解释了5月住户部门中长期贷款数据达到今年历史最高位的原因。据央行发布的5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告，新增信贷中，住户部门贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。
结合5月楼市表现看，5月房地产市场总体成交略有下降，但不同城市之间交易表现分化明显，一线城市除深圳外，成交量同比环比均下降，另外，超六成二三线城市成交量下降。这在一定程度上解释了房贷利率调整的地区差异。
但是，也有城市的市场情况有所不同，例如南京和武汉，这两个城市的5月市场增量变化并特别不积极，但房贷利率依旧维持在5.5%以上的水平，并有继续上升的迹象，除了需求绝对规模对市场的支撑，还有一种影响因素或是政策的时滞产生的现实偏差。不过，还有一种可能是，宽松的货币政策的边际效应递减效果正在逐渐显现，资金使用成本不再具备下调的空间。
需要指出的是，在货币政策边际效应递减阶段，由政策导向的市场无差异行为逐渐分化为差异化的市场行为是必然结果，同时，“一城一策”赋予城市责任主体“自由权”，会给各城市房地产市场带来更多“差异化”的自由。
因此，在笔者看来，房贷利率接下来的表现，不仅依赖于各城市房地产市场表现，还依赖于是否有政策的刺激以及政策有效持续期间。但是，在国家对房地产市场“稳房价、稳地价、稳预期”的口号下，房贷利率即使继续下降，幅度也不会很大。
不过，笔者认为，房贷利率下降对住房需求者来说是积极的信号。因为，如今5.42%的房贷利率，基本已经接近2017年国家住房贷款平均利率5.3%，从购房的角度讲，或是刚需者出手的好时机。
（国际金融报 盘和林）
