住宅限购持续 河北燕郊商办产品担销售主力
余燕明
卢志坤 从北京国贸出发，沿着京通快速行驶进入通燕高速驱车约30公里，转入燕郊核心区的燕顺路，这条燕郊主干道长达1.6公里。一直延伸至潮白河沿岸，周边都是河北省廊坊市本地开发商——三河汇福房地产开发有限公司（下称“汇福地产”）开发的“汇福悦榕湾”项目所属土地。
在紧邻北京城市副中心（通州区）的燕郊，汇福悦榕湾是一个占地面积近百万平方米、建筑面积数百万平方米的“神盘”。由于前期房源销售殆尽，经历了近两年时间的沉寂之后，《中国经营报》记者近期了解到，汇福悦榕湾项目再次推出了一栋商住楼，准备对外销售。
受限购政策及区域规划影响，除了汇福悦榕湾项目之外，首尔甜城、天洋城4代等燕郊地区主要的开发项目，目前推售的是40年产权的商办产品，毫不忌讳地“包装”成居住用途，替代了传统70年产权的住宅产品，向大批从北京涌入的购房者、投资客兜售。
“停顿”的开发项目
汇福悦榕湾项目这次推出的一栋商住楼，楼高24层，其中1层~4层为底层商业，5层~24层均为小户型面积商住产品，每一层为24户，总计推出房源480套，预计销售价格为1.8万元/平方米~1.9万元/平方米。
汇福地产为新推售的这一栋商住楼调整了项目案名与推广名称，项目案名为“西派国际”，推广名则为“汇福樾澜湾”。
目前，汇福樾澜湾项目还没有正式推售，但已经启动了预热、宣传。这栋商住楼已经封顶建成，届时将以现房形式销售，而不是期房。
据记者了解，这栋商住楼属于汇福悦榕湾项目最后一期，汇福悦榕湾项目整体开发体量庞大，汇福地产先后分三期开发，项目前两期已经销售殆尽。近期计划推售的这栋商住楼，只是汇福悦榕湾项目三期的一栋楼，而整体开发面积则超过了90万平方米。
根据此前廊坊市规划部门对汇福悦榕湾项目的公示信息，项目三期为“京贸金融商务中心南区”，规划用地面积约为16.3万平方米，容积率为4.32，总建筑面积则超过了93.18万平方米。
汇福地产一位人士告诉记者，项目三期原定计划是2016年底动工开发，2018年5月份完成交付，但由于政策原因，预计项目规划方案也会有所调整。
据悉，至少到目前为止，汇福悦榕湾项目三期也只有这栋即将推售的商住楼能够入市销售。而这栋孤零零的商住楼位置以南，则布满了其他待建楼栋的基坑。
“汇福悦榕湾项目三期整体规划的是一个综合体，包含酒店、写字楼、购物中心和公寓，但是目前只有一栋商住楼建成，剩余土地只有一部分开挖了基坑，还要等待复工开发。”上述汇福地产人士告诉记者。
实际上，汇福悦榕湾项目三期已经基本停工，主要受燕郊区域整体规划调整所致，尤其是潮白河沿岸。
2017年下半年，河北省政府下发了一份关于支持北京城市副中心建设的实施意见，文件内要求扎实做好三河市、大厂回族自治县、香河县（统称为“北三县”）与北京市通州区规划对接、政策对接、项目对接，支持北京城市副中心的规划、发展与建设。
北三县的开发建设纳入北京城市副中心的统筹规划之后，对汇福悦榕湾等房地产开发项目的影响深远。
其中，河北省政府在这份文件中明确，强化北三县建设用地管控，全面摸清潮白河、北运河两侧两公里范围内已建、在建、已出让土地未建项目情况，对已建成项目做好功能调整、立面整治等，对在建项目按照《整合规划》进行调整优化，对已出让土地但未建项目依法收回土地，今后不再安排新增城镇建设用地。
汇福悦榕湾项目即位于潮白河沿岸两公里范围管控区内，并且紧邻潮白河东岸。受北三县与北京城市副中心统筹规划的政策因素影响，燕郊不少地产项目由此暂停了开发进度，等待新的规划落地。
“目前燕郊、廊坊大部分建设项目的规划方案，不只是由河北省规划部门决定，还要通过北京、通州规划部门审批。”燕郊当地一位知情人士透露。
据汇福地产上述人士介绍，汇福悦榕湾项目三期（汇福樾澜湾、西派国际）拟推售的这栋商住楼，则赶在了上述河北省政策文件发布之前动工建设，并于2018年建成封顶。
“这栋商住楼建设的时间比较早，属于第一栋楼，因为当时项目三期整体规划方案还没有做好。”汇福地产这位人士进一步告诉记者，“除了第一栋楼，项目三期其余地块在2018年开挖过一部分基坑，现在基本停下了。”
鉴于上述文件要求对已出让土地但未建设项目依法收回土地，汇福地产这位人士没有解释2018年开挖基坑是否涉嫌抢工，以避免汇福悦榕湾项目三期土地被当地政府收回后无法开发建设。
“第一栋商住楼现阶段只是预热，做一些推广宣传，还没有正式销售现房。”汇福地产这位人士补充说，“整个项目三期都是汇福地产持有的40年产权商业用地，剩下的其他部分具体何时复工，都不明确。”
在燕郊当地乃至环京区域，汇福悦榕湾项目是一个“神盘”，这个体量庞大的综合性项目极其擅长制造营销噱头。
2014年、2015年，汇福悦榕湾项目一、二期开盘推售时，该项目分别制造了“6000人提前48个小时排队抢房”“500名购房者冒雨提前排队两天一夜、近50个小时”的开盘噱头。
不过，据多家媒体报道，当时这些在汇福悦榕湾项目售楼处的排队群众并非全部是购房者，不少是楼盘销售人员雇佣的职业排队者，以及渠道分销经纪人、家属，甚至还有燕郊当地居民。
“犯难”的房地产商
几乎是在廊坊市北三县与北京城市副中心统筹规划文件发布的同一时间，2017年6月份开始，廊坊市主城区及下辖的北三县启动了限购政策，非廊坊当地户籍居民家庭购房，必须提供3年及以上社保缴纳或纳税证明。
但商办项目并不在限购政策范围内，并且一次性支付50%首付款后，购房者可以向银行申请10年期银行贷款。因此，燕郊各个开发企业集中推售的商办产品，替代政策限购的住宅，成为它们向大批从北京涌入的购房者、投资客兜售的商品房。
即使在工作日，位于燕郊北部的首尔甜城项目的售楼处，来自北京的购房者依然络绎不绝。
从2018年10月份开始，首尔甜城项目已经陆续推出了10栋商住楼，其中包括5栋层高3米的平层产品，以及5栋层高3.9米的LOFT产品。据记者统计计算，10栋商住楼推售了总计多达3950套房源。
据悉，首尔甜城将这10栋商住楼命名为“方立方”，销售价格约为2万元/平方米，开发商燕达集团将其包装成小户型面积的居住产品对外销售。据介绍，这些商住楼目前已经封顶，预计会在2020年10月份交付，产权为40年商业用地。
另外，首尔甜城项目现在还有部分大户型面积的别墅产品（项目案名为“首尔甜城玖庭别墅”）在售，无一例外，这些别墅产品的产权同样为40年商业用地，销售价格也更贵。
与燕郊不同，北京市对商办项目实施了严格的全域限购政策，限制开发企业分割新建商办项目为小户型面积产品出售予个人购房者的同时，购买这些商办产品也无法从银行取得商业贷款。
在燕郊深耕多年、并重点布局的天洋控股集团有限公司（下称“天洋控股”），更能够深刻体会北京、燕郊两地限购、规划政策调整所带来的割裂影响。
据记者了解，天洋控股在廊坊市燕郊区域在建及拟开发的房地产项目主要包括“天洋城4代”“天洋·创新中心”“世界商谷”（又名“中国燕郊物流城商谷”“燕郊国际贸易城”）。
其中，天洋控股目前在燕郊推售的开发项目是天洋城4代，推出了大量商品住宅，不过由于2017年6月份开始廊坊市、三河市对区域内的住宅产品执行限购、限贷政策，目前天洋城4代可供北京等外地购房者自由购买的只有40年产权的商住产品，对外销售价格达到了2.6万元/平方米~2.7万元/平方米左右，但房源所剩无几。
天洋·创新中心项目位于燕郊区域入口处，地理位置在燕郊区域非常核心，是燕郊对接北京市的门户位置，由天洋控股从一家外资企业收购而来。
但是，由于北京城市副中心与廊坊市“北三县”实施统筹规划，燕郊区域不少开发项目正在等待整体规划调整与落地，天洋·创新中心项目也受此影响，至今仍未开发动工。
由于规划变动，目前天洋控股与这家外资企业在交易过程中产生了纠纷，天洋·创新中心项目也就此搁置。
而地处燕郊区域相对荒僻位置的世界商谷项目，则已经彻底停工。
2014年天洋控股通过增资入股的方式，间接取得了世界商谷项目公司多数股权，这个原本宣传号称“总投资800亿元”“预计在2016年7月份可以投入使用”的商贸城项目，现在已经全面“撂荒”。
世界商谷项目位于燕郊东北方向约20公里外高楼镇的一个村庄里，空旷的平原上矗立着一座偌大的暗黄色大门，只有门上的标识字样告诉来访者，这里是“世界商谷”。
目前，世界商谷项目围挡圈起的园区内，除了几栋建成的商务楼以及不远处等待复工的混凝土框架外，周边及施工现场一片荒凉。这个原本寄望招徕世界各地贸易商的产业园项目，已经停工了许久。
世界商谷项目的招商中心没有对外开放，仅安排了几名留守员工接待来访者的问询。“之前在建的还是启动区，现在已经停工了。”世界商谷项目一名员工告诉记者，“项目规划是面向国际客户，不对国内客户招商，原本预计的运营方式主要是物业租赁。”
除燕郊区域开发项目之外，天洋控股在北京地区还有一个重要的房地产项目——位于北京市房山区的“天洋房山超级蜂巢”。
该项目主要出售面积为50平方米~90平方米的商务办公产品。不过，由于北京市对商办产品实施了严格的限购、限贷政策，因此，若是个人购买该项目产品，天洋房山超级蜂巢项目要求买家以公司名义购买，并且无法办理银行贷款。
据天洋房山超级蜂巢项目现场一名销售人员介绍，商办产品对外报价为2.5万元/平方米，买家注册公司签订认购协议后，必须在3年内向开发商天洋控股付清全部购房款，其中首付款3成，另外3年内依次付款比例为30%、20%、20%。
“北京新建商办项目无法贷款的情形下，分期付款是大部分开发企业不多的选择。”一位房企营销人士告诉记者，“由于北京对商住项目限制更加严格，不少购房者将目光转向了燕郊等地，分流了客群，环京区域的商住项目成为住宅限购的替代选择。”
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