冲业绩再现“一成首付” 地王蛰伏多项目涉捂盘
南京楼市“冰火两重天”
刘颂辉
二季度以来，“房价四小龙”之一的南京土地市场回暖，房企竞拍激烈，地价被刷新，楼市成交两极分化加剧。
据新华报业网统计，截至5月16日，南京楼市二季度开盘的楼盘中有2家楼盘在开盘当天即宣告售罄，一些楼盘当天售出则不足5成，甚至有楼盘开盘近20天只去化1成。
《中国经营报》记者在实地走访中了解到，为了冲刺公司半年度的业绩，位于南京浦口区华康路的雅居乐御宾府项目在开盘之后推出“一成首付”限时抢购活动。同一区域的苏宁威尼斯水城项目宣布，加推精装修房源改为毛坯交付，均价直降3000元/平方米。
市场预期较好的情况下，多数房企积极推盘入市，部分项目却出现捂盘惜售的问题。位于河西板块的碧瑶花园项目距上一次开盘已有6年，但是目前三期项目还未建设完工，装修完成的售楼处也闭门拒绝接待访客。
针对楼盘促销活动等问题，记者致电雅居乐南京公司和苏宁环球公司负责人，但电话一直无人接听。
楼市冷热不均明显
近日，“一成首付”重现南京楼市。雅居乐御宾府推出“首付30万起买房”活动，而且为精装修交付。
记者走访来到雅居乐御宾府的营销中心，多名购房者也闻讯赶来看房。一名置业顾问介绍，项目位于南京浦口区文德东路和康华路交汇处，于4月28日开盘推出344套房源，共有1004组客户参与摇号，中签率34.3%。项目目前在售2、3、5号楼房源，户型建筑面积约108、130、140平方米，均价为29607~30001元/平方米。
对于首付款不够的问题，该名置业顾问介绍说，公司可以提供“一成首付”的方法，按照最小面积108平方米的房源来计算，首付30万元起步。前提是，购房者需要在一个月之内支付剩余的首付款。也就是说，该项目推出该项优惠活动，其实给予买房人分期付款的期限并不宽裕。
熟悉南京房地产市场人士分析，与之前南京多盘推出的1成首付购房活动不同的是，雅居乐御宾府的“1成首付”需要购房者购房者7天内签约，并缴纳所选房源10%的首付资金，剩余的2成首付要在半个月内付清，主要目的还是为了促销。
公开资料显示，雅居乐御宾府由雅居乐集团开发，记者联系该集团旗下的南京滨江雅居乐房地产开发有限公司销售负责人，对方表示正在洽谈业务，将安排专人回复。但截至发稿，记者未收到任何回复。
一成首付再次出现在南京江北核心区，或许与这一板块的上市量有关。据统计，截至5月16日，二季度过去一个多月，整个江北板块（含六合）有13家楼盘推出了3368套房源。克尔瑞南京机构研究数据显示，南京商品住宅盘新增以江北区域为主力供应，集中在两江板块和城北板块。
记者在江北新区走访看到，江北超级大盘苏宁威尼斯水城正在加推16号楼272套毛坯房源，均价18600元/平方米，户型分为89平方米、111平方米、114平方米。
业内人士介绍，由于项目拿地时间早，被政府严格限价，而且此前精装标准为购房者所诟病，这次就干脆改为毛坯销售。
有意思的是，苏宁威尼斯水城早在3年前通过毛坯改精装，均价由原先的13800元/平方米上涨到19688元/平方米推盘入市。如今又要“脱衣”交付，均价回落到1.86万元/平方米。
市场冷热不均明显，一些销售较好楼盘的去化率也就7成左右。中海原山、龙海骏景、悦江府开盘当天去化7成左右。另外也有去化不足5成的楼盘，招商雍宁府在4月25日首开324套房源，去化2成，而雅居乐御宾府首开344套房源，去化3成。
业主哄抬二手房价
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，总的来说，江北楼市眼下的情况虽为初期阶段，但是仍然不容乐观，若是不尽早作出调整，按照政府这样引进人才的速度，不知道还要等多久江北板块才能彻底起飞。
楼市预期提高，搅动了一些持有房源的业主的心。据《扬子晚报》报道，5月6日开盘选房的河西鱼嘴纯新盘金茂悦，被视为今年南京河西房地产市场的风向标之一。尽管房价突破之前35000元/平方米的限价，达到了39800元/平方米，但该楼盘依然吸引5851组客户报名184套房源，中签率只有3.1%，开盘当天也一售而空。显然，近5000元/平方米的价格上调，仍没有“浇灭”人们置业河西的热情，更有不少买房人只好将目光转向了河西的二手房市场。
“限价松动，信贷放松，确实对河西的二手房报价有一定影响。”365网站最新公布的河西板块报价统计显示，在纳入调查范围的106个热门小区中，截至今年5月9日，有53个小区的二手房报价上涨，涨幅最高的是苏瑞茗芳苑，目前挂牌价为59689元/平方米，环比上涨了3.61%；同时，仍有40个小区的二手房报价下降，宋都奥体名座的降幅最大，达到3.5%，目前报价53427元/平方米。
根据365网站最新公布的统计数据，5月份南京河西板块的二手房报价仍呈现微涨态势，最高的一家涨了3.61%。记者在走访中了解到，日前，位于河西南板块的招商雍和府项目，业主约定集中涨价，从而实现小区房源“增值”。
在浦口区临江地铁站旁正荣润江城的一家中介门店，销售人员透露，近期正荣润江城业主对外报价有所升高，导致二手房成交不多，一些业主在聊天群里约定集体调高二手房的价格。“年初到现在，业主将房源的挂牌价提高8%~10%左右，而且一些业主并不急着出售。”该名销售人员说。
一位从正荣润江城项目走出的业主认为，近期江北新裙道路设施不断完善，之后环境和交通方面越来越好，尽量能等到升值再转售。
记者梳理了解到，江北核心区4家楼盘二手房已经联合涨价。其中，华润国际社区最高报价4.2万元/平方米，保利西江月最高报价4.5万元/平方米，正荣润锦城最高报价4.5万元/平方米，正荣润江城最高报价4.9万元/平方米，远高于同区域新房开盘价格。
项目捂盘地王“蛰伏”
市场分化之余，一些房企捂盘惜售问题也不容忽视。而备受市场关注的葛洲坝南京中国府，近期对外介绍，将于今年下半年开盘入市。
时间的指针拨回到2016年，葛洲坝地产经过25轮以32.8亿元、楼面价45213元/平方米拍下葛洲坝中国府地块，成为南京市新地王。按照规划，葛洲坝南京中国府将打造5栋高层住宅及配套设施，是葛洲坝地产六大产品系中最高端的一种。
三年时间过去，记者在现场看到，葛洲坝中国府项目各个楼栋均已经建成，部分楼栋封顶接近完工，路旁的售楼中心也对外开放。工作人员表示，项目将在今年下半年开盘入市。
有业内人士估算，葛洲坝中国府项目地价较高，如果按照6000元/平方米的建安成本，加上10000元/平方米的装修费用，保守估计项目要卖到65000~70000元/平方米，将是1500万~3500万级的顶豪产品。
近日，北京住建委下发了4个项目的预售许可预告（3个住宅产品），其中紫苑嘉园即为备受关注的“葛洲坝北京中国府”，从销售人员透露的信息来看，该项目均价将在13万元/平方米左右。
高地价的葛洲坝北京中国府即将推盘入市，同系产品南京项目是否也将能高价开盘？葛洲坝南京中国府项目相关负责人表示，目前项目正在逐步蓄客中，实际开盘还是得看房管部门批准预售证的时间。
位于河西板块的碧瑶花园自2013年开盘之后，三期项目一直未开盘入市。记者走访项目售楼处，大门紧闭，两位安保人员站在门前拒绝购房者进入看房，三期地块正在建造楼房，大概建至10层左右。根据介绍，碧瑶花园三期将打造4栋住宅，共228套住宅，其中3栋是18层，1栋9层，建筑面积约100~200平方米，以现在河西中的新房限价来看，如果今年开盘，预计在4.5万元/平方米左右，但开盘时间一直未定。
一名置业顾问介绍，目前售楼处装修完但暂时不对外开放，后期开盘情况也将等待房管部门的通知。
事实上，类似于碧海花园有同样问题比较多。据南京本地媒体报道，位于南京栖霞区的楼盘金浦御龙湾二期开盘只卖住宅，一楼的商铺捂着不卖。同一开发商旗下的金浦紫御东方也被曝出同样问题，宣称住宅已全部售罄，却仍有商铺尚未开盘，二期商铺至今已捂盘长达8个月之久。
对于南京房地产市场情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房企房屋销售的心态来说，近期按理是一个去库存的导向，即降价促销和提供各类优惠。但是从具体房企的销售情况看，实际上有各类涨价的可能，所以从这个角度看，这说明房企资金面不是很紧张，这样就会在定价策略上比较强势。
不过近期南京市场的新特征在于，房贷政策略有收紧，所以这对于开发商的物业销售其实是有利空的。近期从市场交易秩序的管控来说，南京要注意部分房企制造楼盘稀缺的假象，或者说要防范恐慌性购房的现象。
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