（来源：经济观察网）
经济观察报 记者 陈博 一份普通的房屋租赁合同，当它的作用发挥到学位申请之时，立马牵动人心。准入门槛的“头衔”赋予这份薄纸远超自身的价值，不仅家长趋之若鹜，就连作为第三方的房地产中介也想方设法介入，高价经办名校学区房租赁合同的现象频起。带学位的租赁合同正在发展成产业链上另一门隐秘的“地下生意”。
“两年前我也犹豫过，可如今置身孩子即将上学的情境中，我开始后悔。”哪怕早提前一年跟朋友购买了一份不需实际居住的房屋租赁合同，为孩子小一入学提前跨越准入门槛，罗丽（化名）话里行间仍然含着淡淡的遗憾。
在教育资源短缺以及公办学位僧多粥少的现状下，深圳多数学区房正被绑进一个“一套房子，两个租金”的闹剧之中。尽管并不实际居住，家长们依然愿意为少则几千，多则上万的租赁合同买单。
一张房屋租赁合同，经过房东及中介环节的“推波助澜”，最终落地到租客环节，叫价逐渐攀升，这两年甚至还呈现水涨船高的态势，但依然一纸难求。据经济观察报了解，由深圳市福田区政府与腾讯公益慈善基金会共同投资的深圳明德实验学校，学区房租赁价格甚至最高达到18万元。
不过，这种打“擦边球”的交易看起来很美，现实却很骨感。无论是家长未必能够保证100%申请上学位，可能面临金钱打水漂的结局，或者是业主由于学位被锁定，往往难以将房子高价出手，这门因学位兴起的生意背后，隐藏着太多的博弈。
而放眼中国几大一线城市，但凡关乎学位，大多何不都是在利益纠葛与快速交易中，衍生成一个新兴的隐秘产业？
万元房屋租赁凭证
登陆招生预报名系统，填写身份信息、住址、房屋编码，确认无误后，保存并打印申请表……一连串按部就班的点击之后，罗丽结束了这次忐忑不安的学位申请。
4月24日-5月4日，是深圳南山区秋季小学一年级学位网上报名的时间段，罗丽的孩子刚好到入学年龄，她不得不随着千军万马挤上南山区公办小一学位申请的“独木桥”中。
为了这一天，罗丽一早做好万全准备。“我和孩子是深圳市龙岗区户籍，目前租住在深圳罗湖笋岗片区，按照正常程序，我们应该在笋岗申请小一学位。但房东也有个适龄的孩子，年龄只比我家孩子小1岁，要是今年我锁定了这个学位，房东的孩子就没书可读。”罗丽说，当年租房时，房东就已经跟她“约法三章”，只能租房子，并不附带学位。
深圳目前实行学位锁定政策，学区内同一套房屋只允许一户家庭的孩子申请学位。学位一经使用后就会被锁定，小学锁定6年，初中锁定3年，九年一贯制锁定9年。
孩子上学是头等大事，罗丽在多方咨询和摸索之后，为孩子选定深圳南山区的学校。根据最近几年深圳各区小一学位申请指南，申请学位所需的材料之中，住房证明是一个硬性门槛。对于租房户而言，这个住房证明材料，就是一纸房屋租赁凭证或房屋租赁信息。这两者，都需要房东与租客签订统一的租赁合同来共同申请办理。
并未居住在深圳南山区的罗丽，去年上半年花了10000块钱，从熟识的房东手中买到一份南山向南小学对应学区房的租赁合同。
就算额外花钱，找到合适并且带学位的房屋租赁合同并不简单。罗丽的房东是北京人，孩子在北京上学，买下深圳南山区这套学区房纯属工作居住所需，因此才愿意将入学的机会转让给罗丽。聊起一年前的这笔交易，罗丽连呼自己运气好。
然而，哪怕如约办理了房屋租赁凭证，罗丽的担心还是丝毫没有减免。按照深圳市南山区2019年积分入学分值标准，深户儿童家庭提供的租房凭证中，如果居住时间连续不满1年的，可以申请学位，但不积分。“其实，就算有了这个凭证，也未必能100%申请到向南小学。而且，一旦后续申请不上学位，房东不可能退款。”罗丽的忐忑主要集中在积分上。从南山区住房情况的积分标准来看，学区购房的积分远远高于学区内租房。
“实在没办法的话，我们也只能同意区内调剂分流到其他学校。”罗丽唯一能安慰自己的是，南山区的教育质量在深圳全市中属于较好水平。
多重潜在风险
一份薄薄的房屋租赁合同，每逢入学季便摇身变成家长龙争虎战的“法宝”，甚至不惜付出高额代价，罗丽并非孤例。一位售卖过此类学位租赁合同的深圳中介人员告诉经济观察报，目前，深圳家长对于这种“假合同”需求很大。“深圳房价这么高，买不起房的客户太多了。如果没有资金购房，又希望孩子能够申请到心仪的学校，那就只能采取这种方式。”
罗丽孩子所在的幼儿园班级，共有30多人，差不多一半数量的家长都办理了这种“假租赁凭证”。
不过，这样一份叫价上万元，却没有实际居住的租赁合同，背后隐藏着多重潜在风险。最大的风险在于，哪怕成功打到租赁的“擦边球”。家长们也未必能“胜券在握”，毕竟，这种方式并不能保证100%申请上学位。
正如罗丽所面临的困境一样，在深圳，相比学区购房，学区租房的积分要低得多。以福田区为例，公办小一和初一的学位申请中，学校报名地段租房的基础分仅60-65分，而学校报名地段购房的基础分一般可以达到70-80分。
李伟（化名）是深圳链家房地产经纪有限公司的一名中介，他偶尔也会在深圳龙岗布吉片区内操作这类租赁合同。他说，早年，深圳全市各学校都有部分自主招生名额，那时租赁学位还比较好操作。但从2017年下半年开始，深圳陆续执行由各区教育局统一网上招生，租赁学位就不占优势了。“比如我所在的布吉片区，这种购买‘假合同’的需求就很少。因为布吉几所公立学校积分要求都要在100分以上，租房积分上比较靠后。”
上述深圳中介人员接触过很多前来咨询的家长，他发现，这类客户的普遍心态是，为了孩子抱着尝试的心态，但一听到报价，再三考虑后还是放弃了。毕竟如果花了钱却申请不上学位，这笔款就打水漂了。
“比较谨慎”——这是该中介人员对这类家长的定义。哪怕选择买单的家长，也会事先了解各类情况，并提前向一些政府部门咨询以降低风险。
不仅买家持谨慎态度，就算在实操过程中尽享“一套房子，两份租金”的纯利，但愿意将带学位的房子拿出来办理租赁凭证的房东也颇为慎重。
从房东的角度来看，将学位出租给有需求的家长，本身也可能产生损失。比如，由于目前深圳实行学位锁定政策，如若学位出租并被申请成功，便意味着在学位试用期间，该房屋将不能再次用于申请公办学位。
导致的直接后果是，房东往往很难将房子出手，即使是十分着急需要出售，也只能降价卖出。
另外一重风险在于，一旦在街道办备案了房屋租赁信息，接下来就涉及到房屋租赁税等很多细小问题，而且可能造成房东个人的信息泄露。
“很多业主都需要我们去做思想工作，特别少业主会自己主动做这种买卖。”上述深圳中介人员告诉经济观察报，而且相比之下，一般家长更不愿意出租小一学位，毕竟学位一锁定就是6年，时间太长了。
水涨船高的“地下生意”
面对“僧多粥少”的公办学位，只要“嗅到”一丝入学的可能性，一线城市的家长们都会争先恐后地抓住机会。精明的房地产中介敏锐地发现这个商机，并逐渐将其发展成产业链上一门隐秘的“地下生意”。
一份普通的租赁合同，经过房东及中介环节的“推波助澜”，最终落地到租客环节，叫价已经逐渐攀升，这两年还呈现出水涨船高的态势。
“前些年，深圳这种带学位的‘假租赁合同’还相对比较便宜。”罗丽前年就曾萌发过为孩子购买“假租赁合同”的想法，当时一次性价格仅需4000元。但因缺乏学位紧张的压迫感，她最终没有坚持。“如果早点办理的话，积分还可以随年限增加，我现在悔不当初。”
经济观察报获取到的一份深圳幼升小家长交流群对话截图显示，深圳名校云集的百花片区，一张租赁合同的价格是4万元；老牌名校园岭小学本部，学位租赁价格达到8万元。
按照实际操作的情况，这种不需实际居住的租赁合同价格水平通常会根据区域住房情况、学校类型、上学年限等因素而各有差异。
上述深圳中介人员透露，像深圳福田景田片区的公办初中福田区外国语学校，由于周边环绕较多的普通学区住宅，初中学位的出租价格相对便宜，但也超过3万元。
深圳传统豪宅片区香蜜湖范围内的侨香外国语学校，附近都是豪宅，加上这所学校是九年一贯制，学位锁定九年，在学位非常紧张的情况下，初中学位的租赁价格5万元起步，小学学位则基本维持在8万元左右。
同处香蜜湖的明德学校，更是创下深圳最贵学区房租赁价格的记录。“据我了解，有个家长刚刚花了18万元，办理了明德学校学区房的租赁凭证。”前述深圳中介人员说。
明德学校是一所十二年一贯制的公立委托管理学校，由深圳市福田区政府和腾讯公益慈善基金会合作办学，其高中毕业生可以直接考取香港或国外的一些大学。一般购买了这个学校招生地段学区房的“假租赁合同”，基本意味着小学、初中、高中可以12年一步到位，这两年间，这所学校的学位出租价格基本都超过10万元。
除了为一纸合同耗费高额的租赁价格之外，家长需要付出的代价往往还包括每年缴纳房屋租赁税、中介佣金等。
“像我的10000元，通俗点来说其实就是给房东掏的喝茶费。此外，我每年还要到街道办租赁中心替房东缴纳5000多元的租赁税。”罗丽称，房屋租赁税原本应由房东缴纳，但在实际操作过程中，房东肯定将这部分负担转嫁给家长。
房屋租赁税主要是以租金和租赁凭证中标定的房子面积作为基础进行征收。在罗丽提供给经济观察报的房屋租赁合同和房屋租赁凭证中，租赁面积为90.9平方米，租金为4550元/月。
据了解，深圳各区每年都会出台房屋租赁指导租金。由于并未实际居住，为了尽可能降低税费成本，家长和房东通常会协商好，在租赁合同按照政府租金指导价最低标准填写，罗丽的租金定价便是采取了这种投机取巧的方式。
中介佣金同样是房东转移到家长身上的另外一部分成本。同于租房或购房，学位租赁的佣金一般没有量化的标准。上述售卖过学位租赁合同的深圳中介人员透露，他所收取的佣金，正常都是5000-6000元，稍高一点超过10000元。像购买明德学校学区房租赁合同的那个家长，还一次性付出了1.5万元佣金。
尽管如今这门隐秘的生意正在日趋常规化，生活中部分中介甚至会主动联系房东与急需学位的家长，撮合双方交易。但该中介人员依然坚称，自己并不是专门从事带学位的房屋租赁合同生意，也不指望通过这门生意来生存，如果单纯依靠这门生意，根本赚不了什么钱。
“这门生意最大的难点在于要不断劝服业主，促使双方达成共识，做成一单所费力气不逊于做一张购房单。”他说，但这门生意备受时间节点限制，业务需求的井喷基本聚焦在每年入学季之前，比如，每年4月之前，就会产生一波学位租赁的高峰。
“擦边球”下的牺牲品
一份租赁合同缘何能“打擦边球”做成生意？抛却教育资源紧缺的主因，更直接的“催化剂”滋生在深圳学区房入学资料审核环节上。目前深圳各区公办小一、初一在进行网上预报名时，一定必须填写房屋租赁凭证编号方能进入。
5月8日，经济观察报致电深圳福田区房屋租赁管理局、罗湖房屋租赁管理局等单位，相关工作人员不约而同表示，只要房东和承租人双方或经办人带齐资料和证件前往街道办申请，就可以直接办理房屋租赁凭证。这个过程不经流动人口综管系统，这些房屋租赁管理部门也不会实际上门去核实是否实际居住。
而按照正常的审核流程，在线申请结束之后，学校将分批次通知家长携带证件和材料到校进行初验；复核时，则由教育部门将初验合格的报名材料分别交社保、住建、计生、公安、房屋租赁、规划和国土及市场监管等部门审验。
在过往实际操作中，教育部门主要运用信息化手段核验房屋租赁登记备案信息，但通常不会核对实际居住信息。
不过，今年4月，福田区教育局在回复网上咨询时指出，家长务必按照实际居住地址申报对应的学校，因为在整个学位申请期间，学校会不定期上门核实申请家庭的居住情况，一旦发现未实际居住，将取消其学位申请。
也正是房屋租赁凭证与实际居住之间存在不透明，当有的适龄儿童家庭一纸合同付出高额代价时，有的家庭正在成为这一漏洞下的“牺牲品”。梁云（化名）便是一个典型案例。
早在2005年，梁云一家就在深圳福田园岭新村租下一套70多平方米的两房。2014年，大女儿适龄读书，通过使用租赁合同积分入读了学区范围内的园岭小学。
如果根据学位锁定制度，在梁云大女儿入学之后，该套租房的学位本应于2014年被锁定。不过，由于福田区教育局的疏漏，原该锁定的学位一直处于可入读状态。去年，听闻消息的中介主动出击，撮合梁云的房东与另外一位家长达成学位出租交易。
“房东承认，通过授权委托中介操作，以几万元的价格将这套房子的租赁凭证办理给其他人了。”眼看着小女儿马上也到达小一的法定年龄了，去年9月，梁云按照往年政策准备入学所需资料，找到房东想要办理租赁凭证时，房东却告知她办不了。
梁云的大女儿如今正就读小学五年级，今年3月中旬，福田区教育局采取“补漏”措施，这套租房的学位终于被锁定在她这个租户家庭上。然而，小女儿要申请学位，还必须办理房屋租赁凭证。这要求房东先撤销原凭证，但甚至连房东自己，也联系不上另外那位家长。
梁云进退两难，这可能是一个两败俱伤的结局：不仅小女儿使用不了学位，就算已经与房东办理租赁凭证的那位家长，如若今年想为孩子申请小一学位，也根本申请不了。“除非等到我大女儿六年级毕业，学位才可以解锁。”她说。
深圳福田区小一今年网上预报名时间为4月28-5月6日。紧迫的时间下，梁云频繁辗转于福田区教育局、福田区房屋租赁管理局等地方，她要求提交“实际居住证明”，但相关部门回复行不通，没有房屋租赁凭证编码，就登陆不上“福田区家长网上预报名系统”。
不解与无奈一并袭来，梁云心中有太多的疑问——为什么没有实际居住，区流动人口和出租屋综合管理所就能出具房屋租赁凭证？ 既然租赁凭证与实际居住已经脱节了，教育局不是应该按照实际居住证明来核验入学信息，才会更加准确吗？
在束手无策之下，梁云也被迫“造了假”。她找到一位朋友正在出租的房子，同样通过办理了房屋租赁凭证，为小女儿换取其他学区的入学机会。
“如果租赁凭证与实际居住相一致，应该就不会有‘房屋租赁合同’这门生意。”梁云的诉求依然十分强烈，希望能以实际居住证明来作为申请学位的依据。
今年2月，深圳市教育局在人民网地方留言板中曾表示，将积极与公安部门和网格管理部门合作，充分利用人口居住信息系统，对无法办理《房屋租赁凭证》的家庭，试行核对实际居住信息的做法，如果试行效果达到预期，将在2020年全面推行，目前相关工作正在推进中。
与梁云的迫不得已截然相反，罗丽说，家长之所以还愿意冒这样的风险，就是因为在深圳，想要上公立学校太难了，不买就没学上。“一旦政府真的要核实实际居住情况，那确实太为难我们这些家长了。”
